Erik Buyst (KU Leuven): ‘Verlaagde registratierechten bevorderen aankoop gezinswoning op maat van iedereen’

Na de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen begin 2022, steeg de prijs van de woningen in het laagste segment met 7 procent, becijferde de Nationale Bank. Dat kortetermijneffect zal echter worden afgevlakt door het feit dat gezinnen beter in staat zullen zijn een woning op maat van hun profiel te vinden, voorspelt Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven.

De prijs van de woningen in het laagste segment steeg met 7 procent sinds begin 2022. De Nationale Bank suggereert dat dat een gevolg is van de verlaging van de registratierechten van 6 naar 3 procent voor de eerste gezinswoning begin 2022.

Is die verlaging een asociale maatregel, zoals wordt gesuggereerd in andere media?

ERIK BUYST. “Ik moet de volledige studie nog lezen, maar de woningvastgoedmarkt is complex. De prijs van de woningen verkeert momenteel bovendien in erg troebele wateren na de pandemie, nog versterkt door de hogere energie- en bouwprijzen in combinatie met de economische moeilijkheden. Het is te eenvoudig om een prijseffect te filteren op één factor.

“Ik bekijk de verlaging van de registratierechten voor de aanschaf van een gezinswoning dus liever op de middellange termijn. Jarenlang was de Vlaamse woningmarkt verstoord door de hoge registratierechten op woningen van maar liefst 10 procent aankoopbelasting. Dat is van de hoogste in Europa. Het gevolg was dat veel mensen om die taks te vermijden zich in hun hele leven slechts één woning aanschaften. Het gevolg is zichtbaar in heel wat wijken, waar oudere mensen na het vertrek van hun kinderen blijven wonen in een veel te groot huis, dat ze niet eens behoorlijk kunnen onderhouden, noch verwarmen. Dat beperkt het aanbod van betaalbare woningen voor gezinnen met kinderen.”

Een lagere belasting bevordert dus de koop- en verkooptransacties en is goed voor de marktwerking?

BUYST. “Ja. Lagere registratierechten van 3 procent voor gezinswoningen of zelfs 1 procent voor te renoveren huizen hebben tot effect dat eigenaars sneller in staat zullen zijn hun pand te verkopen. Geïnteresseerde kopers stoten niet op kunstmatig hoge aankoopkosten. Het zal gezinnen in staat stellen op jonge leeftijd een kleinere woning aan te schaffen, die op termijn in te ruilen voor een huis met een tuin, die op hogere leeftijd te verkopen om met de opbrengst een appartement in de stad te kopen. En dat zonder dat de fiscus elke keer langskomt met een zware factuur.

“Er is ook een breder effect. Een hoge fiscaliteit voor een nieuwe woning ontmoedigt mensen om te verhuizen. Mensen zullen minder geneigd zijn een job te kiezen in een andere regio omdat ze zich geen aangepaste woning kunnen veroorloven. Ofwel maken ze wel die carrièresprong en blijven ze wonen op hun oude locatie, ver van hun nieuwe job. Op grotere schaal leidt dat tot meer pendelaars en langere files.

“Een lagere aankoopbelasting leidt dus tot een betere allocatie van woningen. In economische termen vertaald bevordert dat de optimalisatie van het woningarsenaal. Op termijn zal de eventueel tijdelijke prijsverhoging in het lagere segment worden gecorrigeerd door een meer efficiënte prijsvorming op de totale woningmarkt. Dat leidt tot meer betaalbare woningen op maat van iedereen. Jonge gezinnen zullen op termijn ook sneller de oudere woningen aanpassen aan de nieuwe energetische normen. Een sneller transactievolume van woningen leidt bovendien ook tot een meer optimale arbeidsmarkt, een beter klimaat en een gezondere economie. Iedereen wordt er dus beter van.”

Huurdersverenigingen vrezen wel dat door het fiscale voordeel voor gezinswoningen de aankoop van de panden voor de verhuur in het gedrang komt. Dat zal op termijn de prijs van de woningverhuur doen stijgen. Klopt die redenering?

BUYST. “De vraagdruk in het laagste segment dateert al van veel langer dan na de belastingverlaging begin dit jaar. De invulling van het recht op een betaalbare woning voor iedereen moet worden ingevuld door een complexe mix van maatregelen, zoals een aangepaste fiscaliteit voor verhuurwoningen, huursubsidies of de bouw van meer sociale woningen. Ook de recent aangekondigde maatregel om de huur te verhogen voor gezinnen die in een te grote sociale woning huizen, past in die mix.

“Die discussie zal trouwens nog eens worden aangezwengeld door de grotere instroom van asielzoekers, die wordt voorspeld. Ook zij moeten hun plaats vinden op de Vlaamse woningmarkt. Eenvoudige oplossingen voor het bereiken van een markt van betaalbare woningen bestaan niet.”