Ondanks de hogere woningprijzen concludeert het makelaarsnetwerk ERA dat de Belgische woningmarkt over haar hoogtepunt heen is.
Ondanks de hogere woningprijzen concludeert het makelaarsnetwerk ERA dat de Belgische woningmarkt over haar hoogtepunt heen is.
Volgens de data van ERA, gebaseerd op alle inkoop- en verkoopgegevens van de 117 kantoren van het netwerk, steeg de prijs van een referentiehuis (een huis met 3 slaapkamers) in 2012 met gemiddeld 4%: van net geen 220.000 euro in 2011 tot 227.500 euro. In Vlaanderen ging de prijs van 227.000 naar 234.500 euro (+3%). De gemiddelde prijs van alle woningen klom nationaal met 2% van 228.000 tot 232.000 euro. In Vlaanderen was die stijging slechts 1%, van 236.000 euro naar 238.000.
Deze stijgingspercentages voor de woningprijzen liggen iets lager dan de percentages die de notarissen vorig week bekendmaakten. De notarissen noteerden dan weer een prijsdaling op de appartementenmarkt.
Moeilijkere financiering
De hogere prijzen camoufleren dat het moeilijker wordt op de woningmarkt. De ERA- makelaars kregen 2,5% meer woningen in de verkoop, maar konden 6% minder woningen verkopen in vergelijking met 2011. Volgens Iain Cook, managing director van ERA Belgium, was er niet minder vraag, maar konden veel transacties niet doorgaan omdat kopers de financiering niet rond kregen. “De banken zijn strenger geworden, wat op lange termijn geen slechte zaak is. Tot een jaar geleden werd soms te gemakkelijk een lening toegekend aan mensen. Daar is uiteindelijk niemand bij gebaat.”
In 2010 verkocht ERA nog 74% van de huizen die het netwerk in verkoop kreeg. Dat percentage zakte geleidelijk naar 62% het afgelopen jaar. Volgens Cook is dat vooral te wijten aan eigenaars die niet bereid zijn de prijs aan te passen aan de gewijzigde marktomstandigheden. “We zitten in een kopersmarkt waar de kopers de prijs van een woning bepalen en niet de verkopers. Eigenaars die hun woning te koop zetten en deze marktsituatie negeren, verkopen hun woning niet zo gauw of helemaal niet.”
Iain Cook merkt ook op dat de hogere woningprijzen gerelativeerd moeten worden. In reële termen (rekening houdend met de inflatie) stabiliseren de prijzen. De ERA-makelaars wijzen erop dat tegenover de prijsstijging van 11% tussen 2007 en 2012 een klim van de salarisindex staat van 10%. En volgens hun berekeningen daalden de maandelijkse hypotheeklasten voor het referentiehuis met 5% (van 1423 euro per maand in 2007 tot 1354 euro per maand voor een lening met een looptijd van 20 jaar voor iemand die 80% financiert).
“Hierbij houden we nog geen rekening met het feit dat veel kopers geen standaardhypotheek namen van 20 jaar, maar steeds vaker eentje van 25, 30 jaar of nog langer waardoor de effectieve maandlasten nog lager liggen. De steeds terugkerende bewering dat wonen onbetaalbaar is geworden, is dus niet waar”, concludeert Cook. Hij voegt er wel aan toe dat de forse stijging van de energieprijzen bijdragen aan het gevoel dat wonen duurder is geworden.
Prijsdalingen verwacht
Voor 2013 verwacht ERA dat de prijzen van huizen tot ongeveer 250.000 euro niet verder stijgen, de prijzen van huizen tussen de 250.000 en 1 miljoen euro zullen dalen met 5 à 10 % in de komende 24 maanden en de prijzen van huizen boven de 1 miljoen euro zullen – als ze al verkocht worden – waarschijnlijk dalen met 10 à 20%. Van het uiteenspatten van een vastgoedbubbel is er volgens ERA echter geen sprake. (LV)
