Er waait een koele bries over het kustvastgoed: bekijk de prijzen per gemeente

De vastgoedmarkt aan de kust koelt verder af. Vooral het nieuwbouwsegment voelt tegenwind. De prijzen houden wel stand.

Aan de kust wonen is gezonder, blijkt uit een recente studie. Het is helaas ook een flink stuk duurder. Voor een bestaand referentie-appartement (95 m2, twee slaapkamers, maximaal 15 jaar, EPC van 200) betaalt u aan de kust 342.924 euro. Op nationaal niveau bedraagt de prijs voor een gelijkaardig appartement 262.658 euro.

Het vastgoeddataplatform Realo stelt wel vast dat de vastgoedmarkt sterker afkoelt aan de kust dan in het binnenland. Bestaande appartementen aan de kust werden op jaarbasis 0,2 procent goedkoper, terwijl Realo in het binnenland nog een lichte prijsstijging (1%) noteerde. “Tijdens de coronacrisis is er een stormloop geweest op vastgoed aan de kust”, stelt Fabrice Luyckx, dataspecialist bij Realo. “Dat heeft de prijzen er nog sterker dan elders doen stijgen. Het is dan ook niet zo verwonderlijk dat de correctie er iets langer duurt.” Over een periode van vijf jaar ligt de prijstoename aan de kust (20,9%) overigens nog altijd hoger dan in de rest van het land (16,7%).

Van Bredene tot Knokke-Heist

De prijzen aan de kust tonen nog altijd grote verschillen. Bredene is de goedkoopste gemeente met een referentieprijs voor appartementen van 272.660 euro. Aan de andere kant van het prijsspectrum is Knokke-Heist een certitude. De referentieprijs stabiliseerde er in het eerste kwartaal op 635.529 euro. Ook in de andere kustgemeenten stabiliseerden de prijzen in het eerste kwartaal van dit jaar. Op jaarbasis zijn er wel enkele grotere prijsschommelingen. Zo zien we een prijsstijging van 8,1 procent in De Panne en een prijsdaling van 6,1 procent in Oostende. “Wellicht weegt het ruime aanbod van nieuwbouwappartementen in Oostende er op de prijsontwikkeling van bestaande appartementen”, verklaart Fabrice Luyckx.

De prijsstatistieken over tien jaar tonen de exceptionele dynamiek van de Knokse vastgoedmarkt. Terwijl in de meeste kustgemeenten de prijzen in tien jaar met 15 tot 30 procent zijn gestegen, komt Realo voor Knokke-Heist uit op een prijstoename van 60,8 procent.

Alle gemeenten onder de loep

Klik door voor een gedetailleerd beeld per gemeente, of lees hieronder verder

Blankenberge: budgetvriendelijk aan de dure oostkust – Bredene: eigenzinnige en wispelturige markt – De Haan-Wenduine: prijzige charme – De Panne: herverkoop floreert – Knokke-heist: tot 40.000 euro per vierkante meter – Koksijde-Oostduinkerke: eerlijke prijzen voor iedereen – Middelkerke-Westende: kopers krijgen het voor het zeggen – Nieuwpoort: mooi evenwicht tussen vraag en aanbod – Oostende: voor elk wat wils.

Bekijk hier het volledige dossier.

Perfecte storm

Meer nog dan aan de stabiliserende prijzen is de afkoeling van de markt te merken aan de afgenomen verkoopactiviteit. In 2023 lag het aantal verkopen aan de kust bijna 20 procent lager dan in 2022, leert de Kustbarometer van de notarissen. Uit onze rondvraag bij vastgoedprofessionals aan de kust blijkt dat een sterk herstel van de verkoopactiviteit uitblijft. Sommigen hebben het over een “normale terugval” na de piekverkoop tijdens de coronaperiode. De teneur is veeleer berustend dan pessimistisch, en bij enkele partijen lijken de hoogdagen nog niet voorbij te zijn. “In de meeste kustgemeenten waar we actief zijn, gaat de verkoop nog altijd goed”, zegt Elisabeth Van Damme, de CEO van de projectontwikkelaar POC Real Estate. “Bij de opstart van een nieuw project in Heist hadden we dit voorjaar een voorverkoop van een derde van het gebouw in anderhalve maand.”

In bijna alle kustgemeenten kregen we wel te horen dat het slechte weer op de verkoopcijfers heeft gewogen. “Een belangrijk deel van onze klanten zijn toch al wat oudere mensen”, zegt projectontwikkelaar David Degroote, co-CEO van Vastgoedgroep Degroote. “Als het mooi weer is, komen die graag naar zee. Door het aanhoudend slechte weer is zo’n uitstap naar zee er bij veel mensen niet van gekomen. Niet dat zo’n appartement een impulsaankoop is, maar een bezoek aan de kust is wel een eerste stap.”

Eén kustgemeente lijkt net iets beter bestand tegen de slechtweerfactor: Knokke-Heist. “Slecht weer is niet goed, maar ik betwijfel of dat het veel impact heeft op het aantal verkoopcontracten”, zegt de Knokse vastgoedmakelaar Alex Dewulf. “Mensen met een eigendom in Knokke hebben vaak ook iets in het zuiden. Maar ze kunnen niet elk weekend naar het zuiden trekken. De nabijheid is een troef van Knokke.”

Enkele makelaars wijzen op de snel gestegen rente als verklaring voor de slabakkende verkoop. Maar tweedeverblijfsvastgoed staat bekend als minder rentegevoelig. Dat stelt ook Elisabeth Van Damme: “Zeker op het high-end segment waarin wij actief zijn, heeft een rentestijging slechts een beperkte impact”, zegt ze. David Degroote treedt haar grotendeels bij: “In het binnenland heeft die renteschok veel meer gespeeld dan aan de kust. Ongeveer 70 procent van onze klanten koopt zonder een lening. Voor die overige 30 procent was er wel een stukje koopkrachtverlies als gevolg van de renteklim.” Hij voegt eraan toe dat de rentestijging niet bevorderlijk is voor het sentiment en het vertrouwen van kandidaat-kopers. “In combinatie met de inflatie, de oorlogen in Oekraïne en Gaza, krijg je een perfecte storm.”

Onzekerheid over economie en de (geo)politiek doet een deel van de kandidaat-kopers een afwachtende houding aannemen. “Het koopproces duurt vandaag wat langer, zeker in vergelijking met de coronaperiode”, stelt Elisabeth Van Damme vast. Bij Degroote steeg de gemiddelde doorlooptijd, de periode tussen het eerste contact en de effectieve aankoop, van drie weken in 2021 naar tien weken in 2024. “2021 was wel een extreem jaar,” nuanceert David Degroote. “Gemiddeld zien we een doorlooptijd van zes weken.”

Hij voegt eraan toe dat een verlenging van de gemiddelde doorlooptijd ook gepaard gaat met het afhaken van klanten. “Als het langer duurt, stijgt de kans dat mensen beginnen te twijfelen. Of dat ze bijvoorbeeld beïnvloed worden door hun kinderen, die vinden dat ze beter iets anders met hun geld kunnen doen.”

Prijzige nieuwbouw

Net zoals in het binnenland, voelt ook aan de kust vooral het nieuwbouwsegment de vertraging. Volgens de kustbarometer was het nieuwbouwsegment in 2023 goed voor een marktaandeel van 13,1 procent. Dat is het laagste marktaandeel van de afgelopen vijf jaar. In 2019 was dat nog 16,8 procent. De sterk gestegen grondstoffenprijzen hebben nieuwbouw duurder gemaakt. En met het btw-percentage van 21 procent kampt nieuwbouw ook met een fiscaal nadeel. “Door een stijging van de bouwkosten met ongeveer 20 procent is nieuwbouw voor veel kandidaat-kopers net iets te duur geworden”, stelt Nick Coeman, specialist nieuwbouw bij Dewaele in Blankenberge.

Toch is er volgens Tine Beirens van Agence Du Coq nog altijd een belangrijke groep kopers met een sterke voorkeur voor nieuwbouw. “Renoveren kost ook veel geld”, zegt ze. “En het vergt veel tijd en opvolging. Als je nog niet aan de kust woont, is dat niet vanzelfsprekend.”

Elisabeth Van Damme meent dat het toegenomen belang van en aandacht voor een goede EPC-score nieuwbouw in de kaart speelt. “Bij nieuwbouw kan je de lat meteen heel hoog leggen”, zegt ze. “Kopers van bestaand vastgoed met een slechte EPC-score worden op termijn gepenaliseerd. Ze zullen extra investeringen moeten doen.”

POC Real Estate voelt volgens Elisabeth Van Damme weinig van de tegenwind op de nieuwbouwmarkt. “Wij blijven tot op vandaag in een goed tempo kustvastgoed verkopen. Wellicht speelt daarin mee dat we mikken op een koopkrachtig publiek.”

Bij Vastgoedgroep Degroote is er wel een achterstand. “In de eerste vier maanden ligt onze verkoop 18 procent lager dan in 2023” zegt David Degroote. “Een positieve noot is dat we niet moeten inboeten op de prijzen. Het prijsniveau is eigenlijk zelfs nog een stukje gestegen, omdat nu projecten op de markt komen, waarin de inflatie doorheen de volledige keten is doorgerekend. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde prijs voor een unit bij ons 493.000 euro; nu 528.000 euro. We hebben een beetje geluk dat samen met de vraag ook het aanbod wat geslonken is.”

David Degroote is optimistisch voor de tweede helft van het jaar. “De zomermaanden zijn sowieso een interessante periode voor het vastgoed aan de kust. Als de rente tegen september of oktober een beetje zou dalen, zal dat de vastgoedmarkt ook een duwtje geven.” Valt in september ook een positief effect te verwachten van de middelen die vrijkomen uit de staatsbon? “We verwachten daar inderdaad wel iets van”, antwoordt Degroote. “Maar of het een grote impact zal hebben, is moeilijk te zeggen. De banken zullen tegen dan ook wel hun beste beentje voorzetten.”