‘Eigenbelang staat nieuw woonbeleid nog te vaak in de weg’

Als we in het volgebouwde Vlaanderen echt iets willen veranderen, zullen gemeentebesturen, vastgoedontwikkelaars en de burger het eigenbelang wat meer moeten laten varen en weer meer met elkaar moeten spreken. Dat zegt Dajo Hermans van Bereal, het pr-bureau in ons land dat gespecialiseerd is in vastgoed.

De vastgoedsector hekelt dat het nieuwe woonbeleid – compacter, hoger en dichter bij elkaar – in de praktijk nog altijd moeilijk uitvoerbaar is. Zodra ze kleiner of iets hoger dan normaal willen bouwen, botsen ze op een muur van protest. Maar als we in het volgebouwde Vlaanderen echt iets willen veranderen, zullen gemeentebesturen, vastgoedontwikkelaars de burger het eigenbelang wat meer moeten laten varen en weer meer met elkaar moeten spreken.

We zijn het er met zijn allen over eens: de lintbebouwing die ons land typeert, was zowat het slechtste idee ooit. De supergrote woningen waarmee we Vlaanderen hebben volgebouwd? Het kan niet langer. Ieder zijn eigen, vrijstaande woning op de boerenbuiten? Weg ermee, want het zorgt alleen maar voor meer files en woon-werkverkeer. Laat dat precies zijn wat de Vlaamse bouwmeester al een tijd predikt en waarin een grote meerderheid zich ook wel min of meer kan vinden.

Muur van protest

Tot zover de theorie, want als vastgoedontwikkelaars met plannen afkomen die iets ‘vooruitstrevender’ dan normaal zijn, moeten ze naar eigen zeggen opboksen tegen een muur van protest. Om een paar praktijkvoorbeelden te geven: in het Antwerpse loopt een sociaal woonproject een gigantische vertraging op, omdat er één woontoren van vier verdiepingen zou komen. In vol stadsgebied, dichtbebouwd, en omringd door hoge gebouwen. Idem dito in het Brusselse. De plannen voor een bouwproject van zo’n 250 woningen worden er volop bemoeilijkt, omdat het project te grootschalig zou zijn. Te veel compacte woningen zouden voor te veel bijkomend volk zorgen. Te veel grote woningen zouden ook weer niet goed zijn, want ze zouden ‘het foute publiek’ aantrekken.

Er zijn maar weinig vastgoedprojecten die anno 2017 niet op protest botsen. Op dat vlak is zelfs de kleinste projectontwikkelaar in Vlaanderen nu en dan een mini-Bart Verhaeghe. Stoot zijn geplande project niet op verzet van de gemeente, dan komt het protest wel vanuit de buurt. Met een beetje kritiek of debat is niets mis, integendeel. Maar als het bijna een automatisme wordt, mag je van een probleem spreken.

Het moet gezegd, de vastgoedsector kan in deze niet vrijgepleit worden. Laat me verwijzen naar een projectontwikkelaar die al jarenlang plannen had om veertig appartementen op een terrein te bouwen. De site was ingekleurd als woongebied, maar na jaren van niets doen was het vooral een mooi stuk groen geworden. Voor de buurt ging er dus geen woongebied maar groengebied verdwijnen. Het grootste probleem? De buurt werd al die tijd op geen enkele manier geïnformeerd. Niet nodig, oordeelde de ontwikkelaar. Want waarom zou men geen plannen mogen maken op zijn eigen grond, nota bene voor een site die als woongebied is goedgekeurd?

In het verleden gebeurde dit soort zaken meer dan vandaag. De vastgoedsector beseft intussen almaar vaker dat het zover niet mag – komen. Het vergroot enkel de polarisatie en zorgt ervoor dat buurt en ontwikkelaar met getrokken messen tegenover elkaar staan. Maar zelfs als er dialoog is, zie je meer dan eens dat een harde kern van buurtbewoners of belanghebbenden het bikkelhard blijft spelen. De klachten variëren van ‘te belastend voor de mobiliteit in de buurt’ tot ‘te veel groen dat verdwijnt’. Erg maatschappelijk, ware het niet dat het soms ook een vernislaagje is voor onderliggende problemen van één, twee of drie buurtbewoners.

Eigenbelang

Eigenbelang, daar wringt nog geregeld het schoentje, en dat bij zowel de buurtbewoners als bij de gemeenten en ontwikkelaars. Ieder bekijkt de plannen voor een nieuwbouwproject vanop zijn eigen eilandje. Willen we slimmer wonen, zoals de bouwmeesters suggereren, dan moeten we verder dan onze eigen achtertuin durven te kijken. Buurten veranderen nu eenmaal. In een uitgestrekt land als Canada zal dat iets minder problematisch zijn. In België moeten we letterlijk leren samen-leven en visies durven bij te stellen. De belangrijkste voorwaarde is dat we met elkaar praten. Dat we elkaar informeren. Meer nog: dat we met zijn allen tot op zekere hoogte meedenken en tot een resultaat komen waarmee iedereen wint.

Vastgoedontwikkelaars hebben gelijk als ze menen dat de lokale politiek daarin nog meer een rol moet spelen. Ze zijn het perfecte glijmiddel tussen buurt en ontwikkelaar. Een bouwproject dat het maatschappelijk belang dient, verdient het uitgelegd te worden. Ook als dat op veel protest stuit. Makkelijk zal het niet altijd zijn, zeker niet in pre-electorale tijden. Maar wie helder en duidelijk communiceert, wordt op termijn alleen maar beloond.