Eerste hulp voor bouwers: hoe kiest u een aannemer?

Wie een huis wil (ver)bouwen, moet veel knopen doorhakken. Maar hoe maakt u verstandige keuzes? MoneyTalk gaat deze week dieper in op vier belangrijke beslissingen. Vandaag: hoe kiest u een aannemer?

Zodra de bouwformule gekozen is, begint de zoektocht naar een of meer aannemers. Weinig bouwheren controleren de kredietwaardigheid van hun aannemers. Als u dat wel doet, kan dat later onheil voorkomen. Een faillissement van een aannemer tijdens de bouwwerken veroorzaakt veel vertraging en kopzorgen.

“Ik ben verbijsterd hoe lichtzinnig mensen een aannemer kiezen”, stelt Wouter Neven, vastgoedadvocaat van het kantoor Lydian. “Ze schrijven soms enkele aannemers aan voor de bouw van een huis of een grote renovatie, en kiezen dan de goedkoopste. De prijs mag niet de doorslag geven. Informeer je dus bij vroegere opdrachtgevers over de bouwtechnische kwaliteit en de stiptheid van de aannemer. En overtuig je dat zijn financiële gezondheid in orde is, want als die in gevaar komt, tuimel je mee in de problemen.”

Volgens Trends Business Information nam de bouwsector in 2018 met 2071 faillissementen bijna de fakkel over van de horeca als de sector die het meeste lijdt onder faillissementen. Het wemelt in de sector van de vennootschappen die opduiken en verdwijnen na een faillissement. Voorzichtigheid is geboden.

Erkenning

Enkele vrij eenvoudige controles geven al snel een goed beeld van de financiële gezondheid van een bouwonderneming of een aannemer. “Een eerste punt is na te gaan of de bouwonderneming door de federale overheidsdienst Economie erkend is als aannemer”, zegt Ludo Theunissen, hoogleraar financiële analyse aan de UGent en voorzitter van het Instituut voor Kredietmanagement (IvKM), de ledenvereniging van de kredietmanagers. De federale overheidsdienst Economie heeft een onlinedatabank met alle erkende aannemers, die iedereen kan raadplegen.

Daarnaast biedt de website van de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) relevante informatie. Daar kan de consument zoeken op de firmanaam, het adres of het ondernemingsnummer. Dat levert algemene administratieve gegevens over de onderneming op. Als de ondernemingsstatus op ‘actief’ staat, is dat een eerste goed teken, al zitten er soms ook fouten in die databank.

Winstgevendheid

Een volgende stap is naar de recente jaarrekeningen van de aannemer of de bouwonderneming te kijken. Die staan op de balanscentrale op de website van de Nationale Bank. “Een eerste blik op de resultatenrekening vertelt vaak veel”, aldus Theunissen. “Als de onderneming de jongste twee jaar verlies heeft opgetekend, is dat een eerste signaal om voorzichtig te zijn.”

“Twee jaar op rij een negatieve cashflow is nog erger”, vindt Pascal Flisch, analist van Trends Business Information. “Het kan zijn dat een onderneming tijdelijk verlies maakt, bijvoorbeeld door afschrijvingen op grote investeringen. De cashflow geeft beter dan de winst weer of de activiteiten van het bedrijf winstgevend zijn.”

Kredietwaardigheid

De balans van een onderneming vertelt de rest van het verhaal. “De verhouding van het eigen vermogen tegenover de totale balans maakt veel duidelijk”, legt Ludo Theunissen uit. “Je kunt geen exact cijfer op kleven op welke verhouding gezond is, maar het gemiddelde voor de Belgische ondernemingen ligt rond 30 procent. Als een bedrijf ver onder dat gemiddelde zit, is dat niet meteen een reden tot paniek, maar het verdient wel een bijkomende analyse. Een onderneming met een heel laag eigen vermogen zal heel moeilijk bijkomende financiering vinden. De minste tegenslag kan dan fataal zijn.”

Voor Pascal Flisch is een cijfer boven 25 procent gezond. “Onder nul betekent een virtueel faillissement: er zijn meer schulden dan het balanstotaal, wat het bedrijf waarschijnlijk nooit meer kan terugbetalen. Tussen 0 en 15 procent is te zwak. Die bedrijven kunnen geen krediet meer krijgen en zitten nog net met de neus boven water. Tussen 15 en 25 procent van de bedrijven zit in een overlevingsmodus. Boven 25 procent is het gezond.” Voor bouwbedrijven met meer dan 50 werknemers ligt het gemiddelde op 35 procent eigen vermogen in verhouding tot de totale balans.

Schulden op zich zijn geen probleem volgens Theunissen. “Schulden op lange termijn bij kredietinstellingen zijn geen slecht teken”, legt hij uit. “Dat wijst op de bereidheid van banken om de firma te financieren, en die doen vooraf een aanzienlijke kredietanalyse. Veel schulden op korte termijn, zoals minder dan een jaar, kunnen een slecht teken zijn, maar dat hangt af van de sector.” Flisch nuanceert. “Bedrijven moeten vooral meer activa op korte termijn hebben, zoals handelsvorderingen en voorraden, dan schulden.”

Achterstallige RSZ of btw

Vervolgens moet u nagaan of de bouwonderneming achterstallige sociale bijdragen (RSZ) of btw heeft. Als dat het geval is, staat dat bij grotere ondernemingen die een volledige jaarrekening publiceren in de toelichting. Die achterstallen kan de bouwer voor ondernemingen met personeel ook nagaan op de website checkinhoudingsplicht.be. “Als er achterstallige betalingen aan de overheid zijn, is de bouwheer verplicht die in te houden op de factuur en die door te storten aan de overheid. Er staan stevige boetes op als vennootschappen of particulieren die inhoudingsplicht niet respecteren”, weet Flisch.

Een laatste eenvoudig punt om een risico in te schatten, is of de jaarrekening tijdig is neergelegd bij de Nationale Bank. Dat staat vermeld op de eerste bladzijde. “De algemene vergadering moet binnen de zes maanden na de sluiting van het boekjaar plaatsvinden en de jaarrekening moet binnen de 30 dagen na de algemene vergadering zijn neergelegd”, legt Theunissen uit. “Een laattijdige neerlegging kan wijzen op problemen of conflicten, bijvoorbeeld dat het heel veel moeite heeft gekost de jaarrekening op te stellen en goedgekeurd te krijgen.” Volgens Trends Business Information heeft 86 procent van de in 2018 failliet gegane ondernemingen, zijn jaarrekening niet of niet tijdig neergelegd.