‘Een woning is meer dan ooit een bepalende factor van levenskwaliteit’

Voor velen blijft een eigen woning een onbereikbare luxe, zegt Jan Longeval, adjunct-professor aan de Vlerick Business School.

De woningmarkt is in bijzonder goeden doen in de ontwikkelde landen. Nieuwe cijfers uit de Verenigde Staten bevestigen het beeld dat we ook hier zien. De bouw van nieuwe woningen viel er scherp terug aan het begin van de pandemie, maar kent vandaag een scherp V-vormig herstel. Toch tekent zich een breuklijn af. De vraag naar woningen met een tuin is veel sterker dan de vraag naar appartementen. In september steeg het aantal nieuwe werven voor woningen met 8,5 procent, maar de nieuwe werven voor appartementen daalden met 16,3 procent.

Het ziet er niet te best uit voor de markt van de appartementen, in de Verenigde Staten en in Vlaanderen. Tot voor kort werd een appartement in de stad geprezen voor het gemak en omdat het beter is voor het milieu. Nu wordt het sinds de lockdown geassocieerd met een luxegevangenis, met een terras als luchtplaats waar je kunt ijsberen tot je doodvalt van verveling. Lijken de spijlen van die afsluiting niet plots op tralies? En de lift op een mobiele doodskist, zeker als er iemand anders instapt? De lift voert wie oud is en op een besmette knop duwt eerst naar de hel en vandaar naar de hemel. In een tuin daarentegen kunnen kinderen hun overtollige energie kwijt en partners hun overtollige agressie.

Ligging, ligging, ligging. Elke ligging is nu een ideale ligging, zolang de koerierdiensten er maar willen langskomen. Once you go home delivery pack, you never go back. Je mag er niet aan denken wat het lot van de kleine winkel in de binnenstad is.

Het nieuwe ideaal, buiten de stad wonen, is echter niet voor iedereen weggelegd. Voor de covid-19-crisis kostte een vrijstaande woning in Vlaanderen gemiddeld al 340.000 euro, 10 procent meer dan twee jaar eerder. De prijzen rijzen nu nog meer de pan uit, zodat je al redelijk kapitaalkrachtig moet zijn om er een te kunnen kopen. De mensen in de arme stadswijken kunnen er alleen maar van dromen.

Een pandemie plaatst de maatschappij voor zware morele dilemma’s. Harde economische maatregelen beschermen de ouderen, maar richten een sociaal bloedbad aan onder de jongeren in de opkomende landen. In een rapport van 17 september schatten Unicef en Save the Children dat door covid-19 wereldwijd bijkomend 150 miljoen kinderen in een multidimensionale armoede terechtkomen. Ze hebben geen toegang tot adequaat onderwijs, gezondheidszorg, voeding en huisvesting. De forse daling van het aantal mensen dat in extreme armoede leeft – wat wil zeggen dat ze letterlijk niets hebben, behalve wat golfplaten en een houtvuurtje – is abrupt gestopt.

Een woning is meer dan ooit een bepalende factor van levenskwaliteit, maar helaas voor velen ook een onbereikbare luxe. Het goede nieuws is dat er nog veel marge is om bouwen goedkoper te maken. De bouwsector vertoont een chronisch tekort aan innovatie. Volgens McKinsey is de productiviteit in de bouwsector in de periode 1996-2016 gemiddeld met slechts 1 procent gestegen, 2,6 procentpunt minder dan in de maakindustrie. Er is nauwelijks automatisering. De manier waarop een woning wordt gebouwd, is nauwelijks geëvolueerd. Er is inefficiëntie alom. De sector schat herstelwerk op 5 procent van de totale bouwkosten, en dat in een sector met lage marges. De technologie, zoals software en apps voor een betere planning, prefabricaten en herbruikbare bouwmaterialen, is nochtans steeds meer beschikbaar. Veel heeft wellicht te maken met de fragmentering van de sector. Schaalvergroting kan de prijs van de woningbouw danig terugdringen en worden gecombineerd met innovatieve financieringsformules, die starters een kans geven om een woning gradueel te verwerven. En willen we de open ruimte niet verder inpalmen en vervallen in sociaal isolement, dan moet het traditionele appartementsgebouw zonder gemeenschappelijke ruimtes en zonder eigen tuin dringend op de schop.