Oostenrijk is met zijn majestueuze Alpen en charmante dorpen niet alleen een visueel spektakel, het is ook een aantrekkelijke plek om te investeren in een tweede verblijf. “Maar het is cruciaal om na te gaan of het pand wel mag dienen als vakantiewoning”, tipt advocaat Evelyne Van der Elst.
Van Italië tot Spanje: lees de komende dagen alles in ons dossier tweede verblijf in het buitenland 2025
De combinatie van vier duidelijke seizoenen, een rijke culturele traditie en een hoge levenskwaliteit maakt van Oostenrijk een populaire keuze voor wie droomt van een eigen plek in het buitenland. Maar wat veel kandidaat-kopers niet weten, is dat Oostenrijk strikte regels hanteert over het gebruik van vastgoed. “Voornamelijk in toeristische regio’s kunnen panden het statuut van hoofdverblijfplaats krijgen. Als je dan toch kortetermijnverhuur doet, riskeer je hoge boetes”, waarschuwt Evelyne Van der Elst, advocaat bij Legacy, specialist in internationale vermogensplanning.
“Het is dus essentieel vóór de aankoop na te gaan of het pand mag dienen als tweede verblijf of vakantiewoning.” Ze ziet het vaker misgaan: “Sommige kopers denken een charmant vakantiehuisje te kopen, maar komen er achteraf achter dat het alleen als hoofdverblijf gebruikt mag worden, niet voor vakantieverhuur. Dan zit je muurvast.”
Lokale regels
Wie in Oostenrijk een vakantiewoning koopt, wordt ook geconfronteerd met een veelheid aan lokale bepalingen. “Alles wat met vergunningen te maken heeft, is gebonden aan de regio”, vertelt Peter Antonissen, zaakvoerder van de Nederlandse vastgoedontwikkelaar Sparcs BV, met meer dan 25 jaar ervaring in deze nichemarkt. “Oostenrijk heeft ook een rem gezet op de ontwikkeling van vakantiewoningen, en daarbij hebben gemeenten veel autonomie in de toepassing van de regels. Wat in Montafon mag, kan in Salzburg alweer anders zijn.”
Kandidaat-kopers moeten de juridische zaken dus goed laten controleren. Heb je wel de juiste eigendomstitel? Is verhuur toegestaan volgens het bestemmingsplan? “Die zaken gaan vaak mis als mensen zonder voldoende kennis een woning kopen”, klinkt het. Bovendien kan de Oostenrijkse overheid eisen stellen aan het gebruik van de woning. In sommige gebieden kan er bijvoorbeeld een verplichting zijn om je huis voor een bepaalde periode per jaar te verhuren. “Lokale advocaten die vertrouwd zijn met de regelgeving van een bepaald gebied zijn onmisbaar”, benadrukt Peter Antonissen.
Hypotheek en belastingen
Voor Belgische kopers is ook de financiering een aandachtspunt. “Een Oostenrijkse bank verleent veel vlotter een hypotheek op een lokaal pand dan een Belgische bank”, legt Peter Antonissen uit. “Als het vastgoed wordt verhuurd, is er zelfs tot 70 procent financiering van het aankoopbedrag mogelijk. Dat is interessant voor mensen die op zoek zijn naar grote kansen op rendement.”
‘Je koopt niet gewoon een tweede verblijf, je stapt in een heel systeem van wetgeving, verhuur, beheer en fiscale verplichtingen’
De aankoopkosten zijn vergelijkbaar in Oostenrijk en Duitsland: “Je betaalt gemiddeld 4,5 procent aan registratierechten (een combinatie van overdrachtsbelasting en inschrijvingsbelasting), tegenover zo’n 3,5 procent in Duitsland”, vertelt Evelyne Van der Elst. “Je betaalt in Oostenrijk wel een jaarlijkse vastgoedbelasting met een maximumtarief van 1 procent, berekend op de historische waarde van het pand. De historische waarde is vaak substantieel lager dan de reële marktwaarde van het onroerend goed.”
Huurinkomsten moeten in Oostenrijk worden aangegeven en zijn daar progressief belast. Er is wel een verrassend voordeel aan investeren in Oostenrijk. “Het land kent geen erf- of schenkbelasting. Dat maakt het extra interessant voor wie ook denkt aan successieplanning”, aldus Evelyne Van der Elst.
Stabiele markt
Oostenrijk is een bestemming voor elk seizoen. In de winter trekken skigebieden zoals Tirol, Vorarlberg en het Salzburgerland duizenden wintersporters aan, terwijl de zomer uitnodigt tot wandelen, fietsen en genieten van de rust en de natuur. Maar de boodschap van Peter Antonissen blijft duidelijk: wie een vakantiewoning in Oostenrijk overweegt, moet zich grondig voorbereiden. “Je koopt niet gewoon een tweede verblijf, je stapt in een heel systeem van wetgeving, verhuur, beheer en fiscale verplichtingen. Maar als het goed zit, is het wel een stabiele en rendabele investering.”
Dat komt volgens de ontwikkelaar onder meer door de degelijke randvoorwaarden voor vastgoedbezit. De vastgoedmarkt is vrij stabiel, de infrastructuur is prima uitgebouwd en de bouw- en vergunningsprocedures zijn helder geregeld. “Dankzij de strenge bouwvoorschriften en transparante regelgeving weet je als koper precies waar je aan toe bent – een groot voordeel, zeker in een ander land”, zegt Antonissen.
Ook volgens Evelyne Van der Elst is de Oostenrijkse vastgoedmarkt relatief standvastig en degelijk. “Ik zie steeds vaker grotere investeringen, soms in luxueuze chalets of appartementen. Oostenrijk heeft de voorbije jaren aan aantrekkingskracht gewonnen.” Ze sluit af met een duidelijke waarschuwing: “Een vakantiewoning kopen in Oostenrijk is niet moeilijk, maar het is zeker geen copy-paste van een Belgische aankoop. Fiscale en juridische begeleiding zijn noodzakelijk om problemen te vermijden.”
5 aandachtspunten bij een aankoop in Oostenrijk
– Check het statuut van het pand: vakantiewoning of hoofdverblijf
– Koop bij voorkeur privé, niet via een vennootschap
– Verhuur je het pand? Geef de inkomsten aan in Oostenrijk
– Doe de verplichte Belgische aangifte binnen vier maanden
– Denk vooruit aan successieplanning, zeker gezien het gunstige Oostenrijkse regime
4 verplichte stappen bij een aankoop in Oostenrijk
Wie een woning in Oostenrijk koopt – of het nu gaat om een bestaande woning of een nieuwbouwwoning – moet vier wettelijke stappen doorlopen om het eigendom officieel te registreren.
1) Verklaring bouw- en woningtoezicht (Bescheinigung der Baubehörde)): de lokale overheid bevestigt dat het gebouw volgens de regels is gebouwd en mag worden bewoond.
2) Bepaling van de gebruikswaarde (Nutzwert): elke woning krijgt een gebruikswaarde toegekend, op basis van de oppervlakte. Die bepaalt het mede-eigendomsaandeel in het gebouw (bijvoorbeeld 102/1.346 = 7,58%).
3) Eigendomsovereenkomst (Wohnungseigentumsvertrag): de koper en de verkoper ondertekenen een overeenkomst waarin het eigendomsaandeel officieel wordt overgedragen. Die bevat ook een lijst van alle mede-eigenaars.
4) Inschrijving in het kadaster (Grundbuch): pas na de registratie in het Oostenrijkse kadaster (Verbücherung) is de koper juridisch de eigenaar van de woning.
