De belangstelling voor vakantiewoningen in Duitsland groeit, zowel onder particuliere investeerders als onder tweede verblijvers. “Maar wie in Duitsland vastgoed wil kopen, moet zijn huiswerk maken”, stelt Peter Antonissen van de Nederlandse projectontwikkelaar Sparcs BV.
De Duitse markt voor vakantiewoningen trekt al enkele jaren de aandacht van investeerders én liefhebbers van een tweede verblijf. Peter Antonissen kent het klappen van de zweep: locatiekeuze, planvorming, gemeentelijke samenwerking, bouw en verkoop. “We hebben in Duitsland meer dan 250 wooneenheden gerealiseerd”, zegt de zaakvoerder van Sparcs BV, een ontwikkelaar gespecialiseerd in vakantiewoningen. Antonissen zag de regelgeving de jongste jaren strenger worden.
Een van de eerste vragen die een koper volgens hem moet beantwoorden, is: koop ik dit voor eigen gebruik of voor verhuur? “Dat verschil is essentieel”, zegt hij. “Wie verhuurt, kan in Duitsland de btw op de aankoopprijs terugvorderen, maar dan zijn er beperkingen aan het eigen gebruik. De koper wordt dan als een kleine ondernemer beschouwd.” Diezelfde tip geeft ook advocaat Evelyne Van der Elst van het advocatenkantoor Legacy, gespecialiseerd in internationale vermogensplanning. Wie overweegt een vakantiewoning in Duitsland te kopen, doet er doorgaans goed aan dat als particulier te doen.
“Soms vragen cliënten of ze de aankoop niet via hun (management)vennootschap kunnen regelen”, zegt Van der Elst. “Maar dat maakt de aankoop vaak complexer én fiscaal nadeliger.” Een dergelijke structuur kan opportuun zijn, als er een verhuuractiviteit is. Wie in Duitsland uitsluitend voor eigen genot koopt, doet dat beter privé. “Dan wordt de woning volledig op naam gezet in het kadaster en is er geen btw-voordeel, maar je bent vrij er zoveel te verblijven als je wil.”
Aankoopprocedure en aangifteplicht
De aankoopprocedure van vastgoed in Duitsland lijkt sterk op die in België: een notaris is verplicht en er zijn registratierechten verschuldigd, afhankelijk van de deelstaat variërend van 3,5 tot 6,5 procent. Evelyne Van der Elst: “Nog een belangrijk verschil met andere landen zoals Spanje: bij puur privégebruik komt er geen jaarlijkse belasting op het gebruik van het pand. Wie verhuurt, betaalt wél belastingen op de huurinkomsten. In alle gevallen is er een jaarlijkse vastgoedbelasting verschuldigd, die op gemeentelijk niveau wordt geheven.”
Ook al wordt die Duitse vakantiewoning dan in Duitsland belast, ook de Belgische fiscus wil op de hoogte zijn. Binnen vier maanden na aankoop moet de woning worden aangegeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Dat kan via MyMinfin. De fiscus kent dan een kadastraal inkomen (KI) toe, op basis van de actuele verkoopwaarde. “Dat KI moet elk jaar worden opgenomen in de Belgische belastingaangifte”, legt Van der Elst uit. “België moet die inkomsten vrijstellen, maar het KI kan wel een impact hebben op uw Belgische belastingtarief.”
Stille rem op nieuwe projecten
Op nationaal niveau heeft Duitsland de jongste jaren wel duidelijk een rem gezet op nieuwe vakantiewoningen, vooral in toeristische dorpen. Maar die rem schept ook nieuwe kansen, zegt Peter Antonissen. “Gedateerde hotels worden omgebouwd tot appartementen vlak bij de skilift. Vroeger was dat onmogelijk, nu worden dat unieke projecten.” Ook Evelyne Van der Elst merkt op dat Duitsland – net als andere Europese landen – lijkt te evolueren naar strengere regels rond toeristisch verhuur: “Het verbaast me niet dat ontwikkelaars signaleren dat het moeilijker wordt om woningen als vakantieverblijf te classificeren. In veel landen wil men de lokale markt beschermen tegen buitenlandse investeerders die woningen bezetten voor kortetermijnverhuur.”
‘In alle gevallen is er een jaarlijkse vastgoedbelasting verschuldigd, die op gemeentelijk niveau wordt geheven’
Langdurig verblijf en erfbelasting
Een weinig bekende, maar belangrijke fiscale valkuil in Duitsland, is het risico op een fiscale woonststatus. “Wie langere periodes per jaar in Duitsland verblijft, bijvoorbeeld in een vakantiewoning, loopt het risico door de Duitse fiscus als inwoner te worden beschouwd”, waarschuwt Van der Elst. “Dat kan verstrekkende gevolgen hebben, voornamelijk bij successieplanning, aangezien Duitsland zich bevoegd zou kunnen verklaren om uw wereldwijde nalatenschap te belasten.”
Duitsland zal sowieso de Duitse vakantiewoning belasten bij een overlijden. “De Vlaamse Belastingdienst belast het wereldwijde vermogen van wie bij overlijden in Vlaanderen woont”, zegt Van der Elst. “Dus ook je vakantiewoning in Duitsland. En omdat Duitsland ook een erfbelasting heft, is er een risico op dubbele belasting. Een goed successieplan is dus cruciaal.”
Van der Elst raadt aan na te denken over de toekomst. “Misschien kun je de aankoop al deels via je kinderen regelen, of zelfs schenken. Alles hangt af van je situatie, maar zomaar kopen en later wel zien, is geen goede strategie.”
Peter Antonissen: “De wetgeving in Duitsland is redelijk uniform, maar zaken zoals de overdrachtsbelasting verschillen per deelstaat. In Hessen betaal je bijvoorbeeld iets anders dan in de wijnstreek Rheinland-Pfalz.”
Stabiele vastgoedmarkt
Wat Antonissen vooral prijst aan Duitsland, is de stabiliteit van de vastgoedmarkt. “In Nederland kan een woning in drie jaar 200.000 euro duurder worden. In Duitsland stijgen prijzen veel geleidelijker. Geen plotse pieken of dalen – dat geeft vertrouwen.”
Die stabiliteit gaat wel gepaard met grote prijsverschillen tussen regio’s. “Je kunt op het platteland voor 80.000 euro een woning met vijf slaapkamers kopen – al moet je daar vaak nog veel aan verbouwen. In onze nieuwbouwprojecten vragen we al snel 300.000 euro voor een appartement met twee of drie slaapkamers, maar dan zit je op een toplocatie.”
Populaire regio’s
Welke regio’s zijn het populairst? “Winterberg en de Eifel-bergstreek blijven favorieten”, merkt Antonissen. “Zomer- én wintertoerisme in skigebieden betekent een hogere bezettingsgraad en dus een beter rendement. Ook het Zwarte Woud en de Oostzeekust doen het goed. Al is die laatste eerder vooral in trek bij Berlijners.”
De Duitse markt biedt stabiliteit, duidelijke regelgeving en interessante kansen, maar ook complexiteit voor wie onbekend is met het systeem. “Laat je begeleiden door een lokale advocaat”, raadt Antonissen aan. “Zorg dat je weet wat je koopt – en of je het wel mág verhuren. Dan kan investeren in een vakantiewoning in Duitsland een slimme zet zijn.”
