Een duurzame wijk moet flexibel zijn

In de provincie Limburg is de socialehuisvestingsmaatschappij Cordium een trekker in duurzame wijkprojecten. Ze pionierde vorig decennium al met De Broekerwinning in Kuringen, een sociale wijk die zijn tijd toen ver vooruit was en nog verre van achterhaald is. “Je moet kunnen inspelen op nieuwe technologie.”

De socialehuisvestingsmaatschappij Cordium zette al in het begin van het vorige decennium haar schouders onder het project De Broekerwinning in Kuringen. In de Hasseltse deelgemeente bouwde Cordium 42 stapelwoningen in een concept waarin twee of meer zelfstandige woningen met elkaar verbonden zijn. Een warmtenet op basis van geothermie onttrekt warmte op een diepte van 90 meter en verwarmt de woningen met een centrale verwarmingsinstallatie op basis van warmtepompen. “Dat project was een belangrijke stap voorwaarts, omdat die installatie warmte doorstuurt in de vorm van warm water”, vertelt Alain Bielen, directeur van Cordium. “In elke woning hangt een boiler die kan moduleren in functie van de behoefte van het gezin. Als de behoefte laag is, kunnen we water bufferen. Bij pieken gaat het systeem na welke bron de vraag het best kan afdekken. Naast water-water- en lucht-water warmtepompen (gasgestookt en elektrisch, nvdr) en warmte-krachtkoppeling hebben we een gasinstallatie als back-up. We bepalen de beste energiebron en houden het aandeel gas zo klein mogelijk.”

Vergeleken met klassieke woningbouw is die aanpak goed voor een CO2-reductie met een derde. De Broekerwinning is midden vorig decennium opgeleverd en was voor op zijn tijd. “Je zag toen wel al experimenten met restwarmte van energie en water, maar wij wekten in De Broekerwinning de warmte zelf op, en gingen vervolgens moduleren met boilers. Warmtenetwerken waren toen vrij nieuw. We zagen er een oplossing in voor de kosten van de huurders, omdat het onderhoud slechts op één toestel gebeurt in plaats van op elke individuele installatie.”

Sociale huisvesting

Ook nu blijft die kostenfactor, gezien de hoge energieprijzen, niet te onderschatten. “Als je in sociale huisvesting huurders een performant systeem kunt bieden dat relatief minder kost, dan win je altijd”, zegt Alain Bielen. Hendrik-Jan Steeman, energiespecialist bij het studiebureau Arcadis, treedt hem bij. Steeman wijst op het belang van de garantie dat wie aansluit op een nieuw warmtenet, geen hogere prijs betaalt dan voor een gasaansluiting. “In het verleden was verwarmen met gas goedkoop en de norm, nu liggen de kosten in sommige bestaande warmtenetten voor de gebruikers zelfs lager. Warmtenetten zijn zeer kapitaalintensief. De investering is groot, maar de kostprijs van de geleverde warmte fluctueert weinig of niet. Dat maakt het mogelijk de investering terug te winnen, terwijl de afnemers zekerheid krijgen over de prijs.”

Een eigen warmtenet draait niet noodzakelijk op geothermie. Steeman vindt het beter wijk per wijk te bekijken wat ideaal is. “Een collectieve oplossing is niet altijd de beste keuze”, zegt hij. “In minder dichte bebouwingen kun je ook beter af zijn met een individuele warmtepomp. Een warmtenet is meer aangewezen voor dense projecten. Geothermie is een goede oplossing, maar het kan ook lonen om restwarmtebronnen te bekijken, zeker bij een renovatie of als opstap naar een bredere aanpak op wijkniveau. Dan komen bijvoorbeeld restwarmte uit de industrie of warmte uit een waterzuiveringsinstallatie in het vizier. In functie van de renovatiekosten kun je de warmtebronnen met de hoogste temperatuur reserveren voor de bestaande woningen. Bronnen met een lagere temperatuur, zoals geothermie, gebruik je dan voor nieuwbouw of herbouw.”

Na de installatie blijft het eigen beheer van het warmtenetwerk een IT-uitdaging. “Als beheerder kun je met metingen goed in kaart brengen waarom een huurder bijvoorbeeld zijn woning moeilijk warm krijgt. “Maar het gaat niet meer over het louter instellen van kranen en kleppen”, legt Alain Bielen uit. “We doen dat momenteel nog in eigen beheer, maar bij een volgende aanbesteding zal het onderhouden van het warmtenet mee worden aanbesteed.”

Op zoek naar schaalgrootte

Voor Cordium was het warmtenet van De Broekerwinning allerminst een eindpunt. Over twee jaar worden de eerste energetisch positieve gebouwen opgeleverd. “Die leveren meer energie op dan ze nodig hebben, dankzij hybride zonnepanelen die zowel elektriciteit als warmte opwekken”, zegt hij. “Ook in andere projecten zien we dat de vernieuwing doorzet. We combineren deelwagens met zonne-energie, waarbij we de wagens als batterij gebruiken en in twee richtingen aansturen. Voor waterbeheer zijn we samen met BAM Belgium en de Watergroep betrokken in de Sociale Watersprong.”

De Sociale Watersprong is een circulaire (ver)bouwdienst die bestaande sociale woningen wil voorzien van regenwateropvang en eventueel grijswaterrecuperatie. De regenwatervoorzieningen worden duurzaam ontworpen, aangelegd, gefinancierd en onderhouden. Als we hem vragen naar de impact, wijst Alain Bielen op de nood aan schaal. “Ik zie meer en meer projecten die werken op bijvoorbeeld energierecuperatie, en dat is positief. Vaak gaat het echter om gefaseerde, kleinere projecten.”

In dat kader is de geplande fusie van de Limburgse socialehuisvestingsmaatschappijen niet onbelangrijk. Vanaf 1 januari 2023 fuseren alle sociale huisvestigingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren tot één woonmaatschappij. Er komt een centrale werking. “Het kan de innovatie bij duurzame wijkprojecten een boost geven”, meent Alain Bielen. “De eengemaakte woonmaatschappij zal 24.000 woningen aanbieden, goed voor 6 procent van het areaal. Dat is wezenlijk, maar de vraag is uiteraard welke focus je kiest. We vragen de overheid ons te tonen welke weg ze uit wil en om ambitieus te zijn.”

Gevraagd naar wat een goede marsrichting zou zijn, zegt Hendrik-Jan Steeman: “Een duurzame wijk moet voldoen aan de noden van de huidige én de toekomstige bewoners. Dat betekent: rekening houden met klimaatneutraliteit tegen 2050. De modellen tonen wat op ons afkomt. De omstandigheden waarnaar we ontwerpen zijn duidelijk, maar je moet wel inspelen op nieuwe technologie. Een concept moet aanpasbaar zijn aan de veranderende context. Denk maar aan de elektrificatie van het wagenpark en de nood aan laadinfrastructuur die dat meebrengt. Bij het uitdenken van duurzame wijken is het belangrijk in die flexibiliteit te voorzien.”

In dat opzicht is een centraal eigenaarschap, zoals zich dat aandient op de Limburgse socialewoningmarkt, allerminst een nadeel, vindt hij. “Bij nieuwbouw is het vrijwaren van de open ruimte de grootste uitdaging, maar voor bestaande wijken is dat de energietransitie. België kent zeer vaak een versnipperd eigenaarschap, terwijl in Nederland bijvoorbeeld een groot aandeel van de woningmarkt is ondergebracht bij woningcorporaties. Door de versnippering is de energietransitie in bestaande wijken een werk van lange adem. Onze handicap is die versnippering, maar door hun schaal kunnen de energie- en renovatieprojecten van socialehuisvestingsmaatschappijen een hefboom vormen voor een bredere wijkaanpak.”