Duitsland eist belastingbewijs voor vastgoedinvesteringen door buitenlanders

Duitsland wil een einde maken aan vastgoedinvesteringen met geld uit het buitenland, waarover geen fiscale duidelijkheid bestaat. Met cash betalen wordt helemaal onmogelijk.

De nieuwe Duitse minister van Financiën, Christian Lindner (FDP), wil dat buitenlandse kopers van Duits vastgoed bewijzen dat ze voor het geïnvesteerde kapitaal al belastingen hebben betaald. Ook wil hij vastgoedinvesteringen in cash geld verbieden. “Zwart geld en belastingontwijking zijn op geen enkele manier aanvaardbaar”, stelde de liberale minister in Der Spiegel. “Het schaadt de eerlijke belastingbetalers.”

In België bestaat al zo’n verbod op contante betalingen bij de aankoop van vastgoed. In tegenstelling tot in België is er bij onze oosterburen evenmin een limiet van 3000 euro voor contante betalingen aan handelaars. “De reglementering voor het gebruik van cash voor de aankoop van vastgoed is vrij algemeen in de Europese Unie”, duidt Anton van Zantbeek, vennoot bij het fiscaaladvocatenkantoor Rivus en docent aan de Fiscale Hogeschool. “Maar de bewijslevering van de buitenlandse fiscale verplichting is uniek.”

Toenemende transparantie

Iets gelijkaardigs bestaat bij ons wel. “Een notaris of een bankier zal een buitenlandse investeerder ook vragen het bewijs te leveren dat de oorsprong van het kapitaal rechtmatig is”, zegt Van Zantbeek. “Kapitaal met een dubieuze fiscale herkomst wordt gemeld bij de antiwitwasautoriteit CFI. Wie vanuit Moskou kapitaal repatrieert om een villa in België te kopen, moet aantonen dat hij correct de belastingen heeft betaald aan de Russische fiscus. Wie vandaag een woning koopt in Duitsland, moet dat overigens volgend jaar aangeven in België. De Duitse overheid zal het bezit van dat vastgoed automatisch melden aan de Belgische autoriteiten.”

Het verregaande verbod van Lindner om vastgoed te financieren zonder fiscaal betalingsbewijs verbaast van Zantbeek echter. De maatregel past in de toenemende transparantie bij de Europese lidstaten. “Tot het einde van de vorige eeuw was het elk voor zich”, klinkt het. “Het tij is beginnen keren vanaf de oprichting van de informele Primarolo-groep in 1996. Die vergadering, onder auspiciën van de Europese Raad, wilde een einde maken aan schadelijke fiscale regels in de Europese Unie. Dat leidde tot de afschaffing van onze coördinatiecentra, de Luxemburgse holdings voor vermogens en de verregaande Nederlandse rulings.”

Fiscale correctheid

Sinds 2014 volgden vele Directives on Administrative Cooperation, richtlijnen die de EU-lidstaten verplichtten gegevens over vermogens, inkomsten, rulings, transacties en dergelijke uit te wisselen. Nu gaat Duitsland een stap verder. “Het wordt de controleur voor de betaling van buitenlandse belastingen”, stelt Van Zantbeek.

In Duitsland is er veel verzet tegen de torenhoge huurprijzen voor woningen. Buitenlandse investeerders zouden die kunnen temperen door het aanbod van residentieel vastgoed op te trekken. Bovendien innen de deelstaten een transactiebelasting bij elke vastgoedaankoop. Schiet Duitsland zichzelf niet in de voeten als het een dam opwerpt tegen vastgoedinvesteerders?

“Elke lidstaat had tot de financiële crisis zijn eigen fiscaal regime om andere landen vliegen af te vangen”, weet Van Zantvliet. “Nadat landen als Griekenland en Ierland bijna failliet waren gegaan, beslisten de Europese landen dat het zo niet langer kon, zelfs als dat zou leiden tot minder belastinginkomsten voor de eigen schatkist. Belastingontwijking was politiek niet langer verdedigbaar. Fiscale correctheid werd belangrijker dan kortetermijnvoordelen.”