‘De Vlaamse regering heeft gefaald met haar ruimtelijk beleid’

‘We kampen in de ruimtelijke ordening met twee grote problemen: de hoge prijzen en een ongecontroleerde aansnijding van woonuitbreidingsgebieden.’ Dat zegt Alexis Versele, architect en verbonden aan de Onderzoeksgroep Sociaal-ecologisch Bouwen en Wonen van de Technologiecampus Gent, KU Leuven.

De Vlaamse regering heeft gefaald met haar ruimtelijk beleid. De wettelijke basis voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) – ook wel bekend als de betonstop – is gestrand. Dat is zonde, want dit plan kan een deel van de oplossing zijn voor bredere maatschappelijke problemen, zoals de klimaatopwarming, mobiliteit en natuurbehoud.

Ook sociaal heeft het uitblijven van de betonstop gevolgen. Om dit te kaderen, is het zinvol te verwijzen naar de wet-De Taeye uit 1948, die er mee de oorzaak van is dat buitengebieden meer en meer worden volgebouwd. De wet maakte het voor de minst vermogenden in ons land gemakkelijker om een vrijstaande, bescheiden eengezinswoning met een minimum aan elementair comfort te verwerven.

Dit werd mogelijk gemaakt door te voorzien in een aankoop- of bouwpremie en goedkope leningen, waarbij ook rekening werd gehouden met het aantal kinderen. De wet-De Taeye was bovendien anti-stedelijk: de arbeider werd aangemoedigd en ondersteund om zijn eigen huis te verwerven op het platteland, zodat hij daar voor de rest van z’n leven kon blijven wonen, ver van de ellende van de stad waar hij ‘geproletariseerd’ zou worden.

Voor Alfred De Taeye, de politicus die deze wet uitvaardigde, vormde huisvesting een essentieel onderdeel van de welvaartstaat en van de sociale vooruitgang. Tegelijkertijd had de wet natuurlijk tot gevolg dat onze open ruimte geleidelijk aan meer en meer werd ingenomen. Deze enorme impact op de naoorlogse ruimtelijke ordening is nog altijd voelbaar: de stadsvlucht is nog altijd een realiteit, althans voor de mensen die zich een woning op het platteland kunnen veroorloven.

Een tweede bron van de ellende voor ons ruimtelijk beleid zit verankerd in onze gewestplannen die werden opgesteld in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw, tegen de achtergrond van een sterk groeioptimisme. De gewestplannen hebben ons land ingedeeld in bestemmingscategorieën zoals wonen, bos, economie, landbouw, … Die eerste categorie omvat naast woongebieden ook woonuitbreidingsgebieden, dit zijn reservezones die pas kunnen worden aangesneden na ontwikkeling van de reeds vergunde woongebieden en na opmaak en goedkeuring van een ‘ruimtelijk uitvoeringsplan’ (RUP) of omgevingsaanvraag.

Over die woonuitbreidingsgebieden bestaat nog altijd veel rechtsonzekerheid. Er is geen wettelijk kader over het aansnijden van ruimtelijk slecht gelegen juridisch woonaanbod. Het decreet dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor woonreservegebieden regelt is nog maar een voorontwerp.

De gevolgen zijn duidelijk: verdere versnippering, verkaveling en fragmentatie tot gevolg. Uit eigen onderzoek, op basis van cijfers van het departement Omgeving, blijkt dat tussen 2007 en 2017 zowat 1 536,00 ha (goed voor ong. 20 000 bouwmogelijkheden) aan woonuitbreidingsgebieden is ontwikkeld. Ondertussen kennen de stads- of dorpskernen, een minstens even groot potentieel aan leegstaande panden en onderbenutte woongebieden of verlaten industriegronden, ook wel brownfields genoemd.

Een ander probleem, naast de rechtsonzekerheid over woonuitbreidingsgebieden, is dat het gebruik van open ruimte sterk bepaald wordt door het spel van vraag en aanbod en te weinig vanuit beleidsmatige ruimtelijke keuzes. Op dit ogenblik bepalen bouw- en vastgoedondernemers, door het speculatief aansnijden van open ruimtes in buitengebieden, welke invulling ons landschap krijgt.

Dit effect van sociaal-ruimtelijke wanorde wordt nog versterkt door een fenomeen dat zich wereldwijd voordoet: de grondspeculatie in steden. Speculanten, beleggers en massatoerisme leiden wereldwijd tot stijgende prijzen en sociale verdringing van lage-inkomensgroepen.

Nog nooit waren huizen zo duur in Vlaanderen, vooral in de steden. Ook fiscale steunmaatregelen zoals de woonbonus droegen daar toe bij. Volgens de notarisbarometer bedroeg in 2018 de gemiddelde prijs voor een huis in België 257.452 euro. In vergelijking met 2013 is dat een stijging van bijna 4 procent, bovenop de inflatie. Ook de huurmarkt staat onder druk: prijzen stijgen daar ongeveer 1 procent per jaar bovenop de inflatie.

Bovendien was volgens een studie van het Steunpunt Wonen de stijging tussen 2005 en 2013 voor de zwakste groepen zelfs veel groter: in het laagste inkomensquintiel betaalden private huurders volgens die studie in 2013 18 procent meer dan in 2005 en voor wie ziek of arbeidsongeschikt was, bedroeg dat percentage 24 procent.

Kort samengevat kampen we in de ruimtelijke ordening dus met twee grote problemen: de hoge prijzen en een ongecontroleerde aansnijding van woonuitbreidingsgebieden.

Nochtans keurde de Vlaamse regering drie jaar geleden, in november 2016, de betonstop goed. Zelfs nu de wettelijke basis voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) wordt doorgeschoven naar de volgende regering, beschikt de overheid over voldoende instrumenten om op een sociaal verantwoorde wijze met onze ruimte om te springen.

Om tot een concrete invulling van de betonstop te komen is evenwel een cultuurshift nodig. Er zijn voldoende geslaagde initiatieven die als inspiratiebron kunnen dienen en steden, zoals Gent, die de nodige ambitie tonen. Denk maar aan Tondelier, een duurzame herontwikkeling tot groene woonwijk van de industriële site waar in de 19^de en 20^ste eeuw een verlichtingsgasfabriek, een meelmaalderij en een telecombedrijf stonden, gelegen aan het Rabot, een aankomstwijk voor migranten en een van de armste buurten van Gent. Hier wordt een duurzame wijk opgetrokken met 500 nieuwe woningen voor een sociale mix en met verschillende sociaal verantwoorde woonvormen, gaande van sociale appartementen tot eenngezinswoningen met privétuin.

Ook ondernemers beschikken over voldoende hefbomen om met het bouwen van woningen en appartementen sociaal-ruimtelijke meerwaarde te creëren. De voorwaarde is wel dat ons achterhaald Angelsaksisch kapitalistisch model van winstmaximalisatie niet het voornaamste credo blijft. Overal duiken innovatieve businessmodellen op die aantonen dat de vastgoedsector ruimtelijke oplossingen heeft die wonen voor de onderzijde van de woonmarkt betaalbaar kunnen maken. Neem bijvoorbeeld ‘Het Pandschap’, een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk die leegstaande of onderbenutte panden renoveert, financiert en het onderhoud ervan beheert om te verhuren aan kansengroepen via een sociaal verhuurkantoor.

Dat de wettelijke invulling voor de betonstop werd doorgeschoven naar de volgende regering, ontslaat het beleid en de bouw -en vastgoedsector niet van hun verplichting om sociaal-ruimtelijk verantwoord bouwen mogelijk te maken. In plaats van volop de vrije ruimte in te nemen moeten projectontwikkelaars en lokale overheden ruimtelijke groei combineren met een verlaagde druk op het milieu en de prijzen. Dat kan, op voorwaarde dat de businessmodellen aangepast zijn.