De vastgoedmarkt lijkt in een perfecte storm te zitten: hoe kunnen beleggers daarop inspelen?

Als vastgoedkoper is het geen goed moment om de markt te betreden, maar als belegger kunt u anticiperen op een forse afkoeling van de Amerikaanse vastgoedmarkt.

60 duizend euro voor een appartement? Dat is me veel te duur. Sinds een paar maanden ben ik op huizenjacht in Bansko, een ski-resort in Bulgarije waar ik woon sinds juni 2021. De afgelopen periode zijn de huizenprijzen hier, net als in de rest van de wereld, fors gestegen. Vroeger kon je hier nog appartementen vinden die tussen 300 à 450 euro per vierkante meter kostten. Nu is die prijs sinds kort opgelopen richting 600 à 700 euro, als ik de lokale vastgoedkantoren mag geloven.

Ik zie veel signalen dat de markt hier fors overkocht is. Bansko is volgebouwd in de periode voor de financiële crisis van 2007-2008. Door een stroom van spotgoedkoop buitenlands kapitaal, vooral uit het Verenigd Koninkrijk, stond de vastgoedmarkt hier in vuur en vlam. Althans tot de bankencrisis uitbrak, kapitaal een schaars goed werd en de buitenlanders hun stulpje in de bergen van Bansko massaal moesten verkopen. De markt stortte in en de vastgoedprijzen zakten tot onder de bouwkosten van een nieuw huis. Veel vastgoedontwikkelaars zagen zwarte sneeuw. Tot een jaar geleden kon je hier gemeubileerde appartementen kopen voor 35.000 tot 40.000 euro.

Voorzichtigheid geboden

Maar de stijgende inflatie en de stijgende rente maken me ongerust. Als econoom weet ik maar al te goed wat goedkoop kapitaal aanricht op de vastgoedmarkt en hoe jarenlange lage rentes de prijzen langzaamaan naar een steeds hoger peil voeren. Zo zie je de sterkste stijging van de huizenprijzen vaak in de laatste maanden voor de bubbel barst, waarbij goedkoop geld de prijzen astronomisch doet stijgen. Wat als die kraan dichtgaat?

Mijn zus begon aan het begin van de coronapandemie te bouwen. Al sinds de start klaagde ze dat de prijzen van isolatie en andere bouwmaterialen maand na maand fors hoger gingen. Vandaag is het hek helemaal van de dam. De prijs van betonstaal is sinds september volgens BPC Group met 90 procent gestegen en die van stalen netten met 80 procent. Een raam in glas werd in die periode 30 procent duurder, en dan hebben we het nog niet over andere materialen. Zolang de rentes laag blijven, kunnen de meeste mensen dat financieren. Stijgen die, dan ziet het er plots helemaal anders uit.

Een van de markten die historisch aantonen hoe kwetsbaar een vastgoedmarkt kan zijn, is de Amerikaanse. Eind 2021 kon u in de Verenigde Staten nog een gemiddeld huis kopen voor 408.000 dollar. In nauwelijks één jaar is die prijs gestegen met 25 procent naar 511.000 dollar. De S&P Case-Shiller-index spreekt van stijgingen van 32 procent in Phoenix en 29 procent in Tampa. Spotgoedkope leningen zorgden voor extra leencapaciteit en dus voor hevigere biedoorlogen op vastgoed.

Impact van leencapaciteit

Die tijd is voorbij. Nu de Amerikaanse centrale bank begonnen is de rente te verhogen en gestopt is met het aankopen van hypotheekleningen op de markt, schiet de hypotheekrente de lucht in. Eind 2021 kon een Amerikaan nog makkelijk tegen 2,65 procent lenen op 30 jaar, vandaag zit de gemiddelde hypotheekrente net onder 5 procent, bijna het niveau van februari 2011. Dat wil zeggen dat een Amerikaan fors minder kan lenen voor een huis. Stel dat hij 400.000 dollar wil lenen en maximaal 10.000 dollar rente plus aflossingen kan betalen per jaar. Bij een rente van 2,5 procent is dat geen probleem. Maar bij een rente van 5 procent kan die Amerikaan maximaal 200.000 dollar lenen.

De markt lijkt in een perfecte storm te zitten. Enerzijds wordt het almaar moeilijker om huizen te financieren, anderzijds stijgen de prijzen van nieuwbouwwoningen fors. De ontwikkelaars kunnen niet alles doorrekenen aan de klant. Zo hoor je in België al van sommige ontwikkelaars dat ze projecten met vijf tot zes maanden willen uitstellen, omdat hun marge onder druk komt.

Met rentes die wereldwijd stijgen blijf ik daarom nog even aan de zijlijn staan om iets te kopen in Europa. Ook de Europese Centrale Bank is al begonnen met de afbouw van haar obligatieaankopen. Door het verdwijnen van die grote koper is de rente die België betaalt op obligaties gestegen, en daardoor ook de vaste rente op hypotheekleningen met een looptijd van 25 jaar: van 1,25 procent een jaar geleden tot ongeveer 2 procent vandaag. Dat blijkt uit cijfers van Immotheker Finotheker.

Short als verzekering

Als vastgoedkoper is het geen goed moment om de markt te betreden, maar wel als belegger, omdat u zich kunt beschermen tegen een forse afkoeling op de Amerikaanse vastgoedmarkt, net zoals in de film The Big Short. Een van de eerste slachtoffers zijn daar de bouwers van huizen en de ontwikkelaars die hun marges zien dalen en orderboeken op zijn minst tijdelijk zien leeglopen. Geen speculatief vooruitzicht, maar iets wat al in de echte wereld enkele maanden bezig is. Zo zijn de aanstaande woningverkopen in de Verenigde Staten al meerdere maanden fors aan het dalen.

Daarom heb ik een soort verzekering gekocht tegen onheil op de huizenmarkt, in de vorm van een putoptie die inspeelt op een daling van de SPDR S&P Homebuilders ETF. Dat beursgenoteerde indexfonds is samengesteld uit aandelen van huizenbouwers en bouwbedrijven. Het noteerde voor de pandemie rond 45 dollar en begon toen te stijgen naar een hoogtepunt van 85 dollar eind 2021. Nu is het al 20 procent gedaald in drie maanden. Daarop kunt u inspelen door de maart 2023- optie te kopen (huidige prijs 1,85 dollar). Daarmee koopt u het recht aandelen van het fonds te verkopen tegen 50 dollar. Daalt dat fonds de komende maanden met 30 procent naar het niveau van voor de pandemie, dan gaat de waarde van die verzekering ongeveer maal vijf. Dalen we nog een paar procenten meer, tot het niveau van maart 2020, dan is maal tien niet uitgesloten.

Ik zie het als een verzekering. Zo’n contract kost bij het schrijven 185 dollar, want een contract komt overeen met 100 aandelen, en dat is meteen ook het maximale verlies. Ben ik juist? Dan kan dat contract naar 1.000 of zelfs 2.000 dollar gaan bij een zware correctie van de huizenmarkt. Ben ik fout, dan verlies ik maximaal de verzekeringspremie. Momenteel is 1 procent van mijn portefeuille gevuld met die verzekering. Als ik juist ben, kan ik volgend jaar met dat geld een mooi Bulgaars appartement kopen.