De vastgoedmakelaar ziet wat de bankier niet ziet. En omgekeerd.

Volgens Isabelle Vermeir, woordvoerder van Century 21 Benelux, wordt het hoog tijd dat bankiers en vastgoedmakelaars elkaar versterken.

Jonge gezinnen hebben het zelden of nooit zo moeilijk gehad om een woning te kopen alsnu. Dat heeft niets te maken met té hoge vastgoedprijzen, maar alles met té hogeverwachtingen. Soms ligt het aan de kopers die stante pede het perfecte plaatje willen. Maarde jongste tijd zijn het vooral de banken die zo’n torenhoge eisen stellen dat zelfs eendiploma, een job en een spaarrekening nog geen garantie zijn om een lening te krijgen. Om die tendens te keren – en dat is zonder twijfel nodig – wordt het hoog tijd dat bankiers en vastgoedmakelaars elkaar versterken. Want de ene ziet wat de andere niet ziet. En omgekeerd.

Twintig jaar geleden was het niet anders dan vandaag: een woning kopen, was ook toen aléén van de meest kostelijke zaken in een mensenleven. Een doorsnee gezin betaalde gemiddeld 55.600 euro voor een dak boven z’n hoofd. Vandaag ligt dat ergens rond de 210.000 euro. De lonen zijn grosso modo op hetzelfde ritme meegestegen. Maar toch is er vandaag een existentieel verschil met vroeger.

Een woonkrediet afsluiten was destijds voor de banken geen probleem. Lenen aan 110 procent was bespreekbaar en ook termijnen van méér dan 25 jaar behoorden tot de mogelijkheden. Anno 2015 is de situatie compleet tegenovergesteld. Niet het minst omdat de bank gemiddeld 20 procent eigen inbreng verwacht. Met andere woorden: een jong gezin moet 50.000 euro op z’n rekening hebben staan om een woning van 250.000 euro te kunnen kopen. Tellen we daar nog eens 10 procent registratierechten bij, dan moet je als jonge twintiger of dertiger 75.000 euro op de bank hebben staan vooraleer je ook maar enigszins kan bewegen.

Ingebouwde reflex

Je kan dat merkwaardig noemen, zeker in een tijd die volgens expert de beste is om een hypothecair krediet af te sluiten. Maar wat ben je met die historisch lage rentevoeten als het verkrijgen van een lening toch maar alleen lijkt weggelegd voor een selecte club? Twintig jaar geleden leende je aan 8 à 9 procent. Maar diploma of niet, vast contract of niet, spaargeld of niet, je kreeg tenminste nog een lening om een doorsnee woning te kopen.

Vandaag hebben meer en meer vastgoedmakelaars de reflex ingebouwd om potentiële kopers eerst naar de bank te sturen vooraleer ze aan hun zoektocht beginnen. Noodgedwongen, want het aantal compromissen waarop teruggekomen moet wordenwegens ‘geen lening gekregen’ is talrijk. Een voorbeeld van een week geleden: een jongedokter die in een ziekenhuis werkt, een bovengemiddeld netto-inkomen heeft, en bovendienwat spaarcenten kon voorleggen, kreeg een njet van de bank. Reden: hij zat nog in zijn proefperiode en had volgens de bank dus – ook na 7 jaar studies – geen vaste baan.

Een gelijkaardig voorbeeld, ook van een week geleden: een jong koppel dat iets langer dan een jaar geleden een eigen zaak opstartte en een goed zakencijfer kon voorleggen, kreeg geen woonkrediet voor een bescheiden woning. Hun zaak bestond nog geen twee jaar en dus deed zelfs de positieve prognose van de boekhouder er niet toe. Einde verhaal.

Vlaamse woondroom

Aan de woningprijzen in ons land zal het niet liggen. Dat heeft zelfs de Nationale Bankonlangs moeten toegeven. Maar de bankbediende die zijn dorpsgenoten persoonlijk kende enzo ook kon inschatten, is blijkbaar met uitsterven bedreigd. Vandaag overheersen de procedures en voorschriften. Dat zorgt voor een objectieve maatstaaf, maar het levert ook een abstract beeld van de potentiële kopers op.

Laat het geen verwijt zijn aan de bankensector, want hun voorzichtige aanpak heeft onze vastgoedmarkt van veel onheil behoed. Maar als een hoofdverpleegkundige en een burgerlijk ingenieur met wat spaarcenten maar geen vast contract uit de boot vallen, dan hapert het systeem en moeten de vastgoedmakelaars in beeld te komen. Want als ze één sterkte hebben, dan is wel dat ze het theoretisch geweten van de banken met praktijk kunnen aanvullen. Als geen ander kunnen ze de potentiële koper inschatten en zo het beeld vervolledigen. Zet praktijk en theorie eens wat vaker samen. Alleen zo kan de afbraak van deVlaamse woondroom gestopt worden.

Isabelle Vermeir, woordvoerder Century 21 Benelux