Vraag aan tien professionals om te berekenen wat een huurwoning opbrengt en u krijgt tien verschillende antwoorden. Alles hangt af van de methode die ze gebruiken. Een gouden raad: wees op uw hoede.
De belangrijkste vraag is uiteraard of een voorgespiegeld rendement bruto of netto is. Maar zelfs als het netto is, kunt u maar beter weten welke methode gehanteerd werd.
Sommigen rekenen bijvoorbeeld met een optimistisch ingeschatte verkoopmeerwaarde om het rendementscijfer te verhogen. Maar wie zegt dat u die meerwaarde zult realiseren? De voorbije twintig jaar zijn de vastgoedprijzen verviervoudigd, maar de voorbije vijf jaar zien we al een heel ander beeld. Wat is uw termijnplanning?
Anderen zullen u bijvoorbeeld de eerste twee jaar huur garanderen zonder dat ze u enige zekerheid bieden voor de jaren erna. Misschien hebben ze de gegarandeerde huurprijs verhoogd om de globale rendementscijfers op te krikken, maar hebben ze daarom de verkoopprijs opgetrokken. Zoek alles goed uit. Als de cijfers te mooi zijn, moet u zich zorgen maken.
Brutorendement
Specialisten spreken meestal over het brutorendement. Ze berekenen het door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de oorspronkelijke investering, zijnde de aankoopprijs plus de aankoopkosten. Sommigen rekenen met twaalf maanden voor de jaarlijkse huurinkomsten, anderen houden rekening met de huurleegstand en rekenen met elf maanden. Die laatste benadering is de meest realistische.
Een voorbeeld. U koopt een studio voor 100.000 euro. De registratierechten bedragen 12.500 euro, de notariskosten 3000 euro. U verhuurt de studio voor 500 euro per maand. Het brutorendement is dan 4,8 procent: 11 x 500 / (100.000 + 12.500 + 3000).
Als u een bestaande woning koopt, dan is 4 procent brutorendement heel mooi. In een regio met hoge aankoopprijzen zoals Brussel is 3 procent realistisch, in goedkope streken kan het naar 5 en zelfs 6 procent gaan. Meer is een illusie.
Nettorendement
Het nettorendement is het brutorendement over elf maanden verminderd met de onroerende voorheffing en de brandverzekering, die meestal neerkomen op een extra maand. Tien maanden huur dus afgezet tegen uw oorspronkelijke investering. In het voorbeeld hierboven wordt het nettorendement 4,3 procent.
Maar verkijk u niet op dat cijfer. Als u wilt weten wat u werkelijk verdient aan uw investering, moet u ook rekening houden met andere kosten: onderhoud, opknapbeurten, renovaties, huurschade, makelaarskosten, beheerskosten, enzovoort. U zult dan eerder uitkomen op acht maanden huuropbrengst in plaats van tien. En dan hebben we uw eventuele leningkosten nog niet meegeteld.
En als u het helemaal goed wilt doen, moet u ook nog rekening houden met de toekomstige meerwaarde, die u op dit moment nog niet kent. Het is beter om het bij eenvoudige en vergelijkbare rendementscijfers te houden. En dan bij voorkeur bij de brutocijfers.
Hou ook rekening met niet-materiële effecten van een vastgoedinvestering, uw gemoedsrust bijvoorbeeld. Definieer uw doelstellingen (veiligheid, belegging, speculatie) en uw termijnplanning goed, en handel ernaar.
