Wie zijn tweede verblijf in het buitenland verhuurt via digitale verhuurplatformen als Airbnb, Booking.com of Vrbo, kan die inkomsten niet langer verbergen voor de fiscus. “Door de invoering van de Europese DAC7-richtlijn zijn die platformen verplicht gegevens over hun verhuurders rechtstreeks aan de belastingdiensten van de EU-lidstaten door te geven”, vertelt expert fiscaal recht Mark Delanote.
Verhuursites moeten voortaan aan de belastingdienst doorgeven hoeveel elke gebruiker op hun platform verdient met de verhuur van onroerend goed (dat geldt ook voor onlineplatformen waar u goederen verkoopt of diensten levert via de deeleconomie, nvdr). De Belgische fiscus weet dus exact wat u verdient met de verhuur van uw appartement aan de Costa Blanca of uw chalet in Oostenrijk. Ook informatie over wie de verhuurder is, zoals de naam, het adres, het aantal verhuurtransacties en het ontvangen bedrag, wordt doorgegeven aan de fiscus van het land waar de aanbieder woont.
Extra controlemiddel
Die verplichting vloeit voort uit de zevende versie van de Europese Directive on Administrative Co-operation in the field of Taxation, kortweg DAC7. Die versterkt de samenwerking tussen belastingdiensten in de Europese Unie aanzienlijk. Vroeger was het voor nationale belastingdiensten moeilijk inzicht te krijgen in inkomsten die particulieren en kleine ondernemers vergaarden via buitenlandse platformen. Die maas is nu gedicht.
“Dit is een extra controlemiddel voor de fiscus om na te gaan of mensen hun inkomsten uit, bijvoorbeeld, de verhuur van een vakantiehuis correct aangeven in hun belastingaangifte”, legt fiscaal jurist Mark Delanote uit. De regels gelden voor iedereen die via digitale platformen onroerend goed verhuurt (of goederen verkoopt, of diensten verleent) ongeacht of dat in België of in het buitenland gebeurt. Specifiek voor tweede verblijven betekent dat: wie zijn buitenlands appartement of vakantiehuis regelmatig verhuurt via een platform, moet ervan uitgaan dat die inkomsten automatisch aan de fiscus worden gemeld.
Geen vrijstelling
Er geldt geen vrijstelling of drempel voor de rapportering van inkomsten uit de verhuur van onroerende goederen via onlineplatforms. Ook wie zijn vakantiewoning slechts enkele keren per jaar verhuurt voor een beperkt bedrag, bijvoorbeeld 1.500 euro in totaal, valt onder de meldingsplicht. De vrijstelling bij minder dan dertig verrichtingen en/of 2.000 euro inkomsten per jaar geldt enkel bij het verkopen van goederen via onlineplatformen, en is dus niet van toepassing op onroerende verhuur.
‘De DAC7-richtlijn is een extra controlemiddel voor de fiscus om na te gaan of mensen hun inkomsten uit bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiehuis correct aangeven in hun belastingaangifte’
Die digitale platformen zijn wettelijk verplicht alle relevante gegevens over dergelijke verhuur door te geven aan de belastingdiensten, ongeacht de omvang van de inkomsten. De Belgische fiscus ontvangt die informatie automatisch via het Europese netwerk van belastingautoriteiten. Wie zijn buitenlandse verhuuropbrengsten (of het buitenlands kadastraal inkomen) niet correct aangeeft in de jaarlijkse belastingaangifte, loopt dus risico op een navordering of boete.
Hobby of bijberoep
Voor de verhuur van onroerende goederen (zowel in België als in het buitenland) geldt in principe dat de inkomsten als onroerend inkomen worden belast en niet onder de specifieke regeling van de deeleconomie vallen, die bijvoorbeeld van toepassing is op diensten als klusjes of oppas. De drempel van 7.170 euro (geïndexeerd bedrag voor dit jaar) is dus bij de verhuur van uw tweede verblijf ook niet van toepassing.
“In uitzonderlijke gevallen – bijvoorbeeld wanneer iemand over een aanzienlijk aantal panden beschikt en die op een georganiseerde, professionele wijze verhuurt – kan de fiscus ook oordelen dat er sprake is van beroepsmatige onroerende verhuur”, zegt Mark Delanote. “In dat geval kunnen bijkomende gevolgen optreden, zoals extra belastingheffing, sociale bijdragen en mogelijke boetes. Maar voor de meeste particuliere verhuurders met één of enkele panden is daarvan geen sprake.”
Controle en dubbele belasting
Omdat de fiscus de nieuwe informatie jaarlijks krijgt, kan die bij twijfel ook controles openen over voorgaande jaren. Wie jarenlang inkomsten uit vakantieverhuur niet heeft aangegeven, riskeert dus niet enkel een correctie voor 2024, maar ook boetes en navorderingen voor eerdere jaren.
De kans bestaat ook dat u op de huurinkomsten van buitenlands vastgoed via digitale verhuurplatformen tweemaal belast wordt: in België én in het land waar uw tweede verblijf zich bevindt. “Op basis van de bestaande dubbelbelastingverdragen kwalificeren huurinkomsten van een buitenlandse woning in de meeste gevallen als onroerende inkomsten, die worden aangegeven en belast in het land waar de woning gelegen is”, zegt advocaat Evelyne Van der Elst van het advocatenkantoor Legacy, gespecialiseerd in internationale vermogensplanning. “Die inkomsten moeten dan in België worden vrijgesteld.”
België past dan meestal de “vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud” toe: de inkomsten worden vrijgesteld, maar bepalen wél mee het belastingtarief op de rest van uw inkomen. Evelyne Van der Elst: “Maar de Belgische fiscus probeert toch een graantje mee te pikken en argumenteert dat 40 procent van de ontvangen huurinkomsten op een bemeubelde verhuur, roerende inkomsten uitmaken die in België belastbaar zijn; waardoor de eerder vermelde vrijstelling maar speelt voor 60 procent van de huurinkomsten. Zo dreig je dubbel belast te worden.”
Door de rapporteringsverplichting voor digitale huurplatformen, kan de fiscus vanaf nu makkelijk achterhalen wat u precies verdiende in het buitenland en in het geval van gemeubelde verhuur claimen dat de inkomsten deels in België belastbaar zijn. “Die discussie zien we in mindere mate bij klassieke verhuur”, tipt Evelyne Van der Elst tot slot. “Ik bedoel daarmee: rechtstreeks, via een huurovereenkomst, eventueel in samenwerking met een lokaal verhuurkantoor. Dan vermijd je het specifieke probleem dat ontstaat bij onlineverhuurplatformen als Airbnb en verklein je de kans dubbel belast te worden.”
