De verhuurder kan de belasting op inkomsten van een gemengd gebruikte woning verminderen door de huurprijs op te splitsen en het contract te laten registreren.
De verhuur van een onroerend goed kan mooie huurinkomsten opleveren. Op die inkomsten zijn belastingen verschuldigd, maar die kunt u tot een minimum beperken. Huurinkomsten worden belast afhankelijk van het gebruik dat de huurder van het onroerend goed maakt.
Private verhuur
Stel dat u eigenaar bent van een woning die u verhuurt aan een gezin dat er zijn hoofdverblijf vestigt. De woning heeft een basis kadastraal inkomen van 1500 euro. U ontvangt elke maand een huur van 650 euro, of 7800 euro per jaar. Bij een privéhuur wordt u niet belast op de ontvangen huur, maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent.
In het voorbeeld geeft dat een belastbaar inkomen van 1500 euro x 1,7057 (indexatie voor 2015) x 1,40 = 3582 euro. Als u in de hoogste belastingschijf van 50 procent valt en 6 procent gemeentebelasting betaalt, draagt u op dat onroerend inkomen een extra belasting van 1898,46 euro op jaarbasis af. U kunt dat belastbare bedrag verminderen met intresten die u betaalt voor leningen die u hebt afgesloten om een onroerend goed te kopen, te verbouwen of te bouwen.
Beroepsmatige verhuur
Stel dat u een gebouw met een basis kadastraal inkomen van 1500 euro tegen 650 euro per maand verhuurt aan een vennootschap of een persoon die het volledig beroepsmatig gebruikt. In dat geval wordt u als verhuurder belast op de nettohuur die u ontvangt, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent.
Die nettohuur wordt als volgt berekend: brutohuur min een kostenforfait van 40 procent (10% voor gronden), eventueel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde basis kadastraal inkomen. Toegepast op het voorbeeld geeft dat: brutohuur van 650 euro x 12 (7800 euro per jaar) – 40 procent kostenforfait = 3120 euro (7800 euro x 40%). Dat kostenforfait is lager dan de beperking van twee derde van het gerevaloriseerde basis kadastraal inkomen, namelijk 2/3 x 1500 euro x 4,23 (revalorisatiecoëfficiënt geldig voor het inkomstenjaar 2014) = 4230 euro.
De uiteindelijke belastbare nettohuur bedraagt 7800 – 3120 euro (kostenforfait van 40%) = 4680 euro. Als u in de hoogste belastingschijf van 50 procent valt en 6 procent gemeentebelasting betaalt, draagt u een extra belasting van 2480,4 euro per jaar af. Van dat inkomen kunt u eveneens intresten van leningen aftrekken die u hebt afgesloten om onroerende goederen te kopen, te verbouwen of te bouwen.
Gemengd gebruik
De huurder kan het verhuurde onroerend goed ook gemengd gebruiken. Stel dat uw huurder een boekhouder is die de woning voor 70 procent privé en voor 30 procent beroepsmatig gebruikt. Op jaarbasis betaalt hij een brutohuur van 10.000 euro. U moet een onderscheid maken tussen twee situaties.
Is de huurovereenkomst geregistreerd en is de huurprijs daarin opgesplitst in een privédeel (70%) en een beroepsdeel (30%), dan betaalt u voor het privédeel 1050 euro (privédeel van het kadastraal inkomen) x 1,7057 (indexatie voor 2015) x 1,40 = 2507,38 euro. Voor het beroepsdeel is dat 3000 euro (beroepsdeel huur) – 1200 euro (40% kostenforfait) = 1800 euro. In totaal draagt u op een onroerend inkomen van 2507,38 + 1800 = 4307,38 euro. Daarop betaalt u tot 50 procent personenbelasting, plus de gemeentebelasting.
Is er geen geregistreerde huurovereenkomst of is de huurprijs niet uitdrukkelijk opgesplitst in een privé- en een beroepsdeel, dan wordt u als volgt belast: 10.000 euro (volledige brutohuur) – 4000 euro (40% kostenforfait) = 6000 euro. Daarop betaalt u eveneens tot 50 procent personenbelasting, plus de gemeentebelasting.
Bij een gemengd gebruik is het dus belangrijk dat u een duidelijk onderscheid maakt tussen de beroeps- en de privéhuur, en dat u de huurovereenkomst laat registreren. U betaalt dan minder belastingen. In ons voorbeeld levert dat een verschil op van 6000 – 4307,38 = 1692,62 euro. Bij een belastingvoet van 50 procent en een gemeentebelasting van 6 procent komt dat neer op een belastingbesparing van 897,09 euro op jaarbasis. ž
Het volledige artikel leest u in Trends van 26 februari
