Creatief zijn met woonkredieten kan u veel opleveren

De prijzen op de Belgische woningmarkt stijgen jaar na jaar. Voor veel gezinnen en alleenstaanden is een huis kopen bijna onbetaalbaar geworden. John Romain van Immotheker Finotheker en Els Van Houdt en Koen Van Vynckt van vdk bank tonen hoe nieuwe woonkredietformules de deur naar eigenaarschap open kunnen houden.

Waar vroeger een hypothecair woonkrediet van 20 jaar de norm was, is 30 jaar vandaag geen uitzondering meer. Sommige banken laten zelfs toe tijdens de looptijd te verlengen tot 35 jaar. “Vooral jonge mensen kiezen voor 30 jaar, omdat hun maandlast dan lager ligt”, verduidelijkt Els Van Houdt, directeur kredieten bij vdk bank. In de eerste helft van 2025 had meer dan 20 procent van de nieuwe woonleningen bij vdk een looptijd van meer dan 25 jaar. Vorig jaar was dat nog minder dan een op de tien.

De kredietbemiddelaar John Romain, de oprichter van Immotheker Finotheker, vult aan dat 40 jaar in uitzonderlijke gevallen zelfs mogelijk is, maar dat dit slechts bij één maatschappij in België gebeurt en tegen een hogere vaste rente. “Er is een psychologische drempel: veel Belgen willen rond hun zestigste schuldenvrij zijn om met pensioen te gaan. Maar we werken langer. Waarom zou lenen tot 75 jaar of zelfs 95 jaar ondenkbaar zijn, zeker voor renovaties of energiebesparingen?”

Vdk bank vindt een aflossingsduur van 35 jaar een goede bovengrens: het is een evenwicht tussen toegang tot krediet bieden en de risico’s beperken. Volgens Koen Van Vynckt, diensthoofd woonkredieten bij vdk bank, is persoonlijk advies cruciaal: “We bekijken per klant wat haalbaar is, ook met het oog op het pensioen. Mensen met een potentieel lager pensioen of zonder aanvullend inkomen willen we beschermen tegen te lange looptijden.”

100 procent lenen

De Nationale Bank legt banken beperkingen op: doorgaans mag maximaal 90 procent van de aankoopprijs van een woning geleend worden. Voor wie voor de eerste keer koopt en leent mag in 35 procent van de dossiers daarvan worden afgeweken. “In die gevallen kan er bij ons tot 100 procent van de aankoopprijs geleend worden voor een eerste woning”, zegt Van Houdt. “Maar alleen als de terugbetalingscapaciteit voldoende is en het om een eigen woning gaat, niet om een tweede verblijf.”

Registratierechten en notariskosten blijven wel voor eigen rekening. Romain rekent het voor: “In Vlaanderen betaal je 2 procent registratierechten, in Wallonië 3 procent en in Brussel 12,5 procent maar krijg je een abattement (een vrijstelling van de registratierechten op de eerste 200.000 euro van het aankoopbedrag onder bepaalde voorwaarden, nvdr). Daarbovenop komen ongeveer 3 procent lening- en notariskosten. Al die kosten kun je meestal niet meefinancieren, behalve in enkele uitzonderlijke formules waar je flink meer intresten op betaalt.”

Inkorten en verlengen

Bij veel banken kan de looptijd worden aangepast. Vdk bank biedt een accordeonsysteem: bij een renteherziening kan de klant kiezen tussen een hogere maandlast met behoud van de looptijd, of dezelfde maandlast met een langere looptijd. “Het kost niets extra als je voor zo’n formule kiest”, zegt Van Houdt. “Zelfs wie er niet mee gestart is, kan nog overstappen. En wie extra wil aflossen – bijvoorbeeld met vakantiegeld of een bonus – kan dat bij vdk bank gratis doen om de looptijd te verkorten.” Van Vynckt haalt de voordelen van dat systeem aan: “De klant kan ermee inspelen op een stijgende of dalende rente, en krijgt budgettaire ademruimte.”

Romain is genuanceerder: “Gratis bestaat niet. Zaken gratis aanbieden kan de waarde van het advies ondermijnen. In Nederland betaalt de klant zijn financieel adviseur rechtstreeks, en daar verloopt 70 procent van de hypotheekmarkt via onafhankelijke adviseurs. In België is dat amper 10 procent, omdat kredietbemiddelaars hier door de banken worden vergoed.”

Leeftijdsgrens

De meeste banken hanteren een richtleeftijd van 75 jaar voor de volledige terugbetaling, maar dat is zelden een harde grens. “Bij een goed pensioen of als er twee inkomens zijn, kan langer soms perfect verantwoord zijn”, zegt Van Houdt.

Romain ziet zelfs partners die leningen toestaan tot leeftijden van 95 jaar: “Waarom zou je iemand met een degelijk pensioen van twee keer 2.000 euro niet laten lenen voor het energiezuinig maken van hun woning? Zeker als ze hun spaargeld liever achter de hand houden.”

Evolutie in 2025

Na relatief rustige jaren in 2023 en 2024 is er in 2025 weer meer beweging op de Belgische hypotheekmarkt. De rente schommelt rond 3 procent (gemiddeld 3,05% op 25 jaar en 3,49% op 30 jaar), de gemiddelde looptijd is met twee jaar gestegen vergeleken met tien jaar geleden, en de termijn van 30 jaar blijft vooral populair bij jongeren en alleenstaanden met beperkte eigen middelen.

“Een afbetalingstermijn van 30 jaar en langer was vooral populair rond 2009-2010, toen de fiscale woonbonus langer voordeel gaf en die makkelijker werd toegestaan”, vertelt John Romain. “Nu komt die lange looptijd vooral voort uit budgettaire noodzaak.” Romain berekent dat 30 jaar lenen voor 200.000 euro gemiddeld 77,6 euro per maand goedkoper is dan 25 jaar lenen, maar aan het einde van de rit in totaal 30.000 euro meer aan intrest kost. “Voor wie verwacht in de toekomst meer te verdienen, kan dat verschil de moeite waard zijn.”

Daarnaast worden kopers geconfronteerd met energierenovatieverplichtingen: wie een woning met een laag energielabel koopt, moet binnen enkele jaren vaak 50.000 tot 70.000 euro investeren om het energiezuiniger te maken. “Dat bedrag kan en moet vaak mee in de financiering of het budget worden opgenomen”, klinkt het bij de experts. John Romain vat het samen: “Wie zijn woondroom wil realiseren, moet meer dan ooit rekenen en vooruitdenken. Want zelfs met creatieve kredietformules blijft de Belgische woningmarkt voor veel mensen een dure droom.”