Complexe regelgeving en dure gronden: duurzaam bouwen is duur bouwen

Steeds minder mensen bouwen een eigen huis. Door de hoge energienormen en de dure bouwgrond is dat heel kostelijk geworden. Ontwikkelaars bouwen woningen goedkoper en efficiënter. Een bestaand huis kopen en zelf renoveren is een goedkoop alternatief.

Batibouw is voor heel wat gezinnen die op zoek zijn naar een woning minder relevant dan vroeger. Volgens een onderzoek van Steunpunt Wonen in 2018 heeft amper 1 procent van de eigenaars die een woning verwierven na 2016 die zelf gebouwd en deed 6 procent een beroep op een aannemer. De woningen die van voor 1980 dateren, zijn in 40 procent van de gevallen door de eigenaar of een eigen aannemer gebouwd. “Zelf bouwen neemt in belang af”, aldus Sien Winters van Steunpunt Wonen. “Het is dan ook veel te ingewikkeld geworden voor leken.”

Er wordt ook meer nagedacht over het duurzame gebruik van de ruimte bij de ontwikkeling van bouwgronden. “De eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog was nieuwbouw vaak een eengezinswoning in een verkaveling buiten het centrum. Vandaag gebeurt dat eerder ter vervanging van oude woningen in de kernen van dorpen en steden of bij de ontwikkeling van brownfields. Het gaat dan altijd om appartementen.” Het aantal vergunde appartementen steeg in 2013-2018 met 6 procent naar 64 procent.

Secundaire markt

Bijna 70 procent van de eigenaars van een woning heeft die na 2016 op de secundaire markt gekocht. Volgens Johan Van Gompel, econoom van KBC, zijn bestaande huizen voor heel wat gezinnen het goedkopere alternatief voor nieuwbouw. “Wie een nieuwbouw wil kopen, is al snel 400.000 tot 500.000 euro kwijt”, redeneert hij. “Dat kunnen alleen dertigers die goed gespaard hebben, of steun van hun ouders krijgen. Heel wat gezinnen opteren er dus voor een wat ruimer bestaand huis te kopen en dat te renoveren in een tempo dat ze financieel aankunnen.”

Dan nog heeft de eigenaar van die woning de keuze om zelf te renoveren of een aannemer in te schakelen. Volgens Roel Van den Eynde van de zelfbouwpakketleverancier Easykit kost een renovatie van de verwarming, de ventilatie, de elektriciteit en de sanitaire installaties 40.000 tot 45.000 euro als de eigenaar een beroep doet op een externe aannemer. “Wie zelf renoveert, kan het voor de helft van de prijs.”

“De regels inzake duurzaamheid, certificatie en attesten zijn zo complex geworden, dat een professionele aannemer geen overbodige luxe is”, redeneert Olivier Carrette van de beroepsvereniging van vastgoedprofessionals BVS. “Zelfs een begenadigde klusser zal het erg moeilijk hebben met de regels voor mazouttanks, de elektriciteitskeuring, de EPC-normen en de ventilatieverplichtingen.”

Wie een erkende aannemer inschakelt, geniet bij de renovatie van een oude woning het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor renovatiewerken. Dit en volgend jaar geldt dat in principe ook voor de sloop en de heropbouw tot een gezinswoning. Voor nieuwbouw geldt een btw-tarief van 21 procent. De aannemer is altijd tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken. Carrette: “Wel zijn er heel vaak onvoorziene bijkomende kosten. En als de aannemer failliet gaat, is er geen voltooiingswaarborg.”

Sleutel-op-de-deur

Een andere formule is de sleutel-op-de-deurbouw. Als het huis wordt geleverd door een niet-erkende aannemer, geldt de wet-Breyne. De voltooiingswaarborg garandeert dat het gebouw kan worden afgewerkt. Dirk Mattheeeuws, de voorzitter van de beroepsvereniging Netwerk Architecten Vlaanderen: “Meestal is de kostprijs van de sleutel-op-de-deuraankoop iets hoger dan bij een algemene aannemer, omdat de verkoper een heel team van technische en commerciële mensen rondom zich heeft.”

Ook de aankoop van een woning bij een ontwikkelaar wordt gedekt door de wet-Breyne. “Bij een ontwikkelaar heeft de koper een grotere zekerheid over de prijs en het product, maar is het aanbod beperkter”, zegt Dirk Mattheeeuws. “Bovendien kan een ontwikkelaar de prijs drukken door schaalvoordelen.”

Carrette wijst erop dat ontwikkelaars in bijna alle regio’s projecten in alle prijsklassen en segmenten aanbieden. “Er is een grote keuzemogelijkheid op de markt, net doordat er veel concurrentie is.” Philippe Janssens van de vastgoedadviseur Stadim: “Die sterke concurrentie verplicht ontwikkelaars ook een correcte prijs te vragen. Wie te duur is, prijst zich uit de markt. Wie werkt met aannemers, heeft amper de keuze in bepaalde steden en betaalt daar een prijs voor.”