Christian Teunissen (CEO Xior Student Housing): ‘De kotmadam verdwijnt stilaan uit de markt’

Het aanbod kan de vraag naar kwaliteitskoten niet volgen. Dat geldt voor alle landen waar het beursgenoteerde Xior Student Housing actief is. In vijf jaar steeg de portfolio van 200 miljoen naar 1,6 miljard euro. “Iedereen snakt naar het studentenleven”, zegt CEO Christian Teunissen.

Volgende week openen de universiteiten weer. Bij de beursgenoteerde kotverhuurder Xior Student Housing stond de telefoon begin maart al roodgloeiend. Alle kamers waren sneller dan ooit verhuurd. “Nooit gezien”, zegt Christian Teunissen, de CEO van Xior. Er waren meer verlengingen, maar ook veel meer studenten uit de rest van Europa. “Ook in Nederland, Spanje en Portugal zijn al onze panden verhuurd”, stelt Teunissen. “Iedereen snakt naar het studentenleven. Vroeger kon ik zelfs bij een volledige bezetting soms nog wel ergens een kamer regelen voor een vriend. Nu is dat onmogelijk.”

Teunissen verwierf in 2007 zijn eerste 45 studentenkoten van zijn vroegere kotbaas in Leuven, nadat hij de helft van de aandelen in zijn verzekeringskantoor had verkocht. Acht jaar later had hij al een portfolio van meer dan 2000 kamers ter waarde van 200 miljoen euro. Die bracht hij in 2015 naar de beurs via een gereglementeerde vastgoedvennootschap. In vijf jaar verachtvoudigde Xior de waarde van zijn portfolio. Het beheert 11.466 studentenkamers.

Welk effect had corona op uw inkomsten?

CHRISTIAN TEUNISSEN. “Zero. De helft van onze studenten bleef op kot. Liever dat dan thuis met hun ouders naar een soap kijken. Door het wegblijven van andere huurders bespaarden we op de operationele kosten. Nadat de KU Leuven-rector Luc Sels op solidariteit had aangedrongen, gaven we twee keer een huurkorting van 50 euro. Voorts creëerde het management met een deel van de variabele vergoeding een solidariteitsfonds, om onze studenten die zonder werk vielen bij te staan, als ze hun huurverplichting niet konden nakomen.”

De prijs van het aandeel dook bij het uitbreken van de pandemie wel met meer dan een derde naar beneden.

TEUNISSEN. “Dat was een overreactie. De aandeelhouders zagen de koers van onze Britse collega’s, zoals Unite en GCP, met meer dan de helft dalen. De Britse universiteiten schortten de contracten met de verhuurders van koten op. Hun inkomsten droogden op. Bij ons is dat niet gebeurd.”

Zal meer e-learning een negatief effect hebben op de toekomstige vraag?

TEUNISSEN. “Zeker niet. Studenten zullen na een nachtje stappen de les volgen vanuit hun kot. Zo had ik vroeger ook meer les gevolgd.”

Volgens de makelaarsorganisatie CIB is de huurprijs van de koten vorig jaar met 9 procent gestegen. Zal het gebrek aan aanbod van studentenhuisvesting bij Xior resulteren in een hogere huurprijs, bijvoorbeeld in nieuwe contracten?

TEUNISSEN. “Neen. Iemand met een paar pandjes zou een fikse stijging kunnen doorvoeren, maar een groot bedrijf als het onze kan zich dat niet veroorloven. Dat zou niet alleen maatschappelijk onverantwoord zijn, maar op de lange termijn ook verschrikkelijk voor ons imago. We hebben ons vorig jaar gehouden aan een prijsstijging in lijn met de inflatie: 1,8 procent. Dat zal dit jaar niet anders zijn.”

Moet u de prijzen niet aanpassen aan de duurdere vastgoedontwikkeling, door de zwaardere normen die de overheden opleggen?

TEUNISSEN. “Wij steunen die veiligheids- en kwaliteitsnormen. Ze zijn de basis van ons businessmodel. Meer regels leiden tot een verandering in het aanbod. Vroeger kon een eigenaar een pandje met zeven koten in de rand van de stad uitbaten. Particulieren hebben het almaar moeilijker om die normen te volgen. De kotmadam verdwijnt stilaan uit de markt.”

Sinds de beursgang in 2015 is het aandeel van Nederland in uw portefeuille van 16 naar 54 procent gestegen. Hoe verklaart u dat?

TEUNISSEN. “Nederland telt 800.000 studenten, dubbel zoveel als hier, en dat cijfer blijft stijgen. Op het moment van de beursgang lag de Nederlandse vastgoedmarkt lam. Bankiers weigerden projecten, terwijl de nood aan extra studentenpanden hoog was. Vanuit België kregen wij de Nederlandse ontwikkeling vrij eenvoudig gefinancierd dankzij onze beleggers én de banken, zodat we onze poot er in snel tempo konden opbouwen.

“We trokken twee jaar geleden ook naar Portugal en Spanje, een land met liefst 1,9 miljoen studenten. Door het verouderde aanbod liggen er nog zeer veel groeikansen voor Xior. We halen ook daar 6 procent rendement.”

Zullen andere landen volgen?

TEUNISSEN. “In de vier landen waar we actief zijn, kunnen we zeker nog verdubbelen. Drie keer groter worden is al moeilijker. Dus speuren we de rest van Europa af. Wat we niet doen is bijvoorbeeld een blokje van 200 eenheden bouwen in München. De overhead om de taal, de cultuur, wetgeving, de fiscaliteit aan te leren zou te groot zijn. Maar als we een grotere Duitse sectorgenoot kunnen overnemen of er een samenwerking mee afsluiten, zullen we dat zeker bekijken. Dat doen we ook in Italië, Frankrijk, Polen en de rest van Europa. We zijn een continentale speler. De enige die beursgenoteerd is.”

Hebt u zelf al aanbiedingen gekregen van kandidaat-overnemers?

TEUNISSEN. “Regelmatig, maar ik houd de boot af. Ik heb mijn baby helpen opgroeien tot een puber. Xior heeft nog veel potentieel. Het zou dus al te gek zijn om nu te verkopen.”

De lage rente zet ouders ertoe aan zelf een appartementje te kopen voor hun studerende kinderen. Vormen zij concurrenten?

TEUNISSEN. “Neen. Het is een marginaal aanbod voor een beperkte periode. Hun kinderen zullen trouwens liever een eeht kot hebben, om er samen met medestudenten te studeren, tv te kijken en te feesten.”

Ook vermogende families werpen zich op de studentenniche.

TEUNISSEN. “Willen ze een pand kopen met twintig eenheden? Doen! Het is een mooie belegging. Wij kunnen wel onze schaalgrootte laten spelen. In Gent verhuren we al duizend koten. Het onderhoud van een nieuwe blok met 200 koten zal voor ons relatief minder kosten dan voor een kleinschalige uitbater. Zo halen we een rendement van 6 procent, veel meer dan de kleinere beleggers.”

Sinds de beursgang is de koers van uw aandeel verdubbeld, terwijl de portfolio maal acht ging. Vanwaar dat verschil?

TEUNISSEN. “Corona heeft natuurlijk een impact gehad. Voorts waren er bijna elk jaar een of meer kapitaalverhogingen om onze groei te financieren. Zo konden we onze schuldgraad tot maximaal 55 procent beperken. Het aandeel verwaterde.”

Een explosieve groei komt niet zonder risico. Hebt u gevreesd dat u te ver was gesprongen?

TEUNISSEN. “Tijdens de bankencrisis kreeg ik het even benauwd. De banken draaiden de kraan dicht en vastgoedprojecten liepen vast. Maar de economische onzekerheid had net een gunstig effect. Studenten hadden geen zicht op werk en besloten door te studeren of een master-na-master te volgen. De behoefte aan nieuwe koten nam toe. Er was voor de zomer ook grote onzekerheid of er in het hoger onderwijs weer fysiek les zou zijn. Gelukkig bleven we gespaard van een sluiting.”

Met Roxi lanceert u een hotelformule. Waarom?

TEUNISSEN. “Bij een ontwikkeling rond de UCL Brussel vroeg de universiteit een derde van de 300 studio’s beschikbaar te stellen voor kort verblijf voor gastprofessoren, tijdelijke studenten en ouders. Het hotel heeft een gemeenschappelijke receptie met het studentenverblijf. We passen die formule ook toe in Gent en waarschijnlijk later in Amsterdam.

“In Spanje hebben we ook een hotellicentie om de kamers tijdens de zomer te verhuren. Ten slotte verhuren we in Nederland ook nog studio’s aan pas afgestudeerde jonge professionelen. Studenten moeten er een maand na hun studies verplicht hun kot verlaten. Door dat extra aanbod kunnen ze nog een beperkte periode betaalbaar wonen in een van onze studio’s, tot ze voldoende verdienen om iets ruimers te huren.”

Met privémiddelen kocht u het luxehotel Château de Vignée in Rochefort. Wat is uw plan daarmee?

TEUNISSEN. “We brachten er al jaren met familie en vrienden onze feestdagen door, en de eigenaars zochten een overnemer. We willen de zaak naar een hoger niveau tillen. We trokken de manager aan van La Butte aux Bois in Lanaken, Yannick Bouts. Marius Bosmans, ooit de rechterhand van de tweesterrenchef Thierry Theys (van Nuance, nvdr), staat nu aan het roer van onze gastronomische keuken. Ik heb een zwak voor de betere keuken.”

U investeert ook in de patissier Désirée de Lille.

TEUNISSEN. “We willen op basis van een mooi product een keten uitbouwen. Toen in de Antwerpse Schrijnwerkersstraat enkele pandjes werden verkocht, eiste de eigenaar dat de koper de handelszaken, zoals Désirée de Lille, zou uitbaten. Ik kwam bij sterrenkok Roger Van Damme terecht. We werden vrienden. Hij brengt die zaak met nieuwe creaties op een hoger niveau.

“In het kasteel van Durbuy komt een tweede zaak, Désirée, waarin onze trouwe Xior-aandeelhouder Marc Coucke mee investeert. De zware schade na de overstromingen is intussen hersteld. Er rijden ook twee Désirée-foodtrucks rond, en de wafels worden ook verkocht tijdens de voetbalmatchen van Antwerpen en Anderlecht. Het concept werkt goed. Het is de bedoeling dat we het uitbreiden.”