CEO Retail Estates: ‘Doorstart van Fun-winkels verloopt veel vlotter dan bij Brantano-winkels’

Volgens Jan De Nys, de CEO van de winkelvastgoedverhuurder Retail Estates, is de nieuwe insolventiewetgeving een echte gamechanger voor winkelketens.

De vastgoedverhuurder Retail Estates meldde maandagochtend dat zes van de acht voormalige Fun-winkels vanaf maart weer verhuurd zijn aan de overnemers ToyChamp/Dreamland (speelgoed) en Jysk (meubelen). Voor de twee resterende panden zoekt Retail Estates nog een huurder en voor één van die twee zijn er ‘verregaande onderhandelingen bezig’.

Retail Estates-CEO Jan De Nys maakt de vergelijking met de Brantano-winkels, waar de doorstart veel moeizamer verliep. Brantano ging midden 2020 failliet. “Van de 28 winkels van Brantano werden er 26 gered. Het duurde alleen vier tot vijf maanden vooraleer die winkels onder de vlag van VanHaren opnieuw open konden gaan, na het faillissement van Brantano. Het personeel, de klanten en een deel van de business zijn dan al weg.”

Veel ellende bespaard

Dat de doorstart bij Fun veel vlotter verloopt, is te danken aan de hervorming van het insolventierecht die op 1 september 2023 in voege trad. De Nys: “Er is nu nieuwe wetgeving, die een snelle doorstart mogelijk maakt voor de rendabele delen van een bedrijf en kansen biedt om overnemers te zoeken voor het faillissement wordt uitgesproken. Fun is de eerste winkelketen die daarvan gebruikmaakt. Daardoor verliezen wij als verhuurder geen huurinkomsten voor de zes winkels die meteen een doorstart kunnen maken. Fun heeft een uitverkoop gehouden om het loon van het personeel en de huur van de winkels voor februari te kunnen betalen. Vanaf maart neemt de overnemer het huurcontract over. Belangrijker nog is dat het personeel van de winkels op die manier veel ellende bespaard blijft.”

Volgens De Nys zorgt die wetgeving voor een revolutie en een bijkomend perspectief om banen te behouden. “De procedure is heel efficiënt. We hebben er als schuldeiser ook actief aan meegewerkt. Er is nog wat koudwatervrees bij sommige rechters, maar soortgelijke wetgeving bestaat al veel langer in Frankrijk en Duitsland. Voor ons was dit een droomparcours. Vorige vrijdag is enkel het saldo van het bedrijf, met de niet-rendabele delen van Fun dus, failliet verklaard.” Retail Estates heeft acht winkels van Fun in portefeuille (op een totaal van 1.008 winkels).

Dividend versus rente

Op 26 februari maakt Retail Estates resultaten bekend over het derde kwartaal van het gebroken boekjaar 2023-2024. Op 27 mei volgen de jaarresultaten. De beurskoers van Retail Estates is het afgelopen jaar de speelbal van de rente geweest. In november leefde de koers wat op, nadat de Belgische tienjaarsrente van zijn piek van 3,6 procent in oktober naar 2,5 procent in januari ging, maar sindsdien zit de klad er weer in. “Het doet er niet toe dat wij onze beste cijfers in 26 jaar neerzetten en al 16 jaar op rij het dividend hebben weten op te trekken”, zegt Jan De Nys. Beleggers zetten dat dividend natuurlijk af tegen de risicovrije rente op staatsobligaties en die zit opnieuw bijna aan 3 procent op tien jaar.

Retail Estates versus Belgische rente:

Bron: Bloomberg (de groene lijn is Retail Estates en de paarse lijn is de Belgische tienjaarsrente)

“Het sentiment rond winkelvastgoed is sinds corona niet goed”, geeft Jan De Nys toe. “Want na de coronacrisis kwamen de energiecrisis en de hoge inflatie.” Beleggers schatten de risico’s van shoppingcentra hoger in dan van baanwinkels of winkels aan de rand van de steden zoals Retail Estates die bezit. De marktkapitalisatie van Retail Estates (870 miljoen euro) is dan ook groter dan die van Wereldhave (601 miljoen euro) of Vastned (404 miljoen euro), twee Nederlandse spelers in winkelvastgoed.

Jan De Nys blijft geloven in bakstenen winkels. “Winkelconcepten gaan twintig of misschien dertig jaar mee, maar telkens opnieuw komen er nieuwe concepten. Ik heb al verschillende cycli meegemaakt. Wij hebben al onze panden gekocht met een rendement van 6 à 7 procent, terwijl sommige vastgoedvennootschappen op de piek panden hebben gekocht tegen 4,5 procent rendement. Als lenen duurder wordt, dan blijft er niet veel meer over van dat lage rendement. Wij hebben voldoende buffers en al jaren een bezettingsgraad van ongeveer 98 procent.”

Bekijk hieronder de toelichting van Trends-journalist Ilse De Witte in het beursgesprek op Kanaal Z.