Een eengezinswoning ombouwen tot meerdere wooneenheden? Dat wordt almaar moeilijker in de hoofdstad. De gemeenten – vooral Schaarbeek, Sint-Gillis en Elsene – hebben hun criteria aangescherpt.
Ulrich Carnoy is een advocaat gespecialiseerd in de Brusselse stedenbouwkundige wetgeving. Hij stelt vast dat gemeenten steeds minder geneigd zijn de splitsing van gebouwen in de hoofdstad toe te staan. “De situatie is al enkele jaren ingewikkeld, maar de trend is duidelijk versterkt. Terwijl de regionale regels niet veel zijn veranderd, nemen de gemeentelijke verordeningen en richtlijnen toe. Maar bovenal worden de gemeentelijke autoriteiten almaar strenger in hun beoordeling.”
De regels volgen garandeert niet dat je in Brussel een vergunning krijgt?
ULRICH CARNOY. “Precies. Het naleven van alle wettelijke regels inzake oppervlakte, natuurlijke verlichting, plafondhoogte enzovoort garandeert niet dat een vergunning wordt verleend. De gemeente heeft een discretionaire bevoegdheid: ze kan de splitsing weigeren als ze vindt dat het project niet overeenkomt met haar visie op een ‘goede ruimtelijke ordening’. Veel gemeenten streven naar een gemengd woningaanbod, dus niet alleen studio’s, en proberen overbevolking van gebouwen die zijn ontworpen voor één gezin te voorkomen.”
De gemeente heeft dus het laatste woord?
CARNOY. “Gedeeltelijk wel. Maar hoe meer het project aan de regels voldoet, hoe kleiner de beoordelingsmarge van de gemeente wordt. Daarom is het essentieel, voordat je een bouwvergunning aanvraagt, informatie in te winnen over het gemeentelijk beleid. Sommige gemeenten hanteren richtlijnen zonder regelgevende waarde, maar die doorgaans wel worden gevolgd om vergunningsaanvragen te behandelen.”
‘Het is essentieel, voordat jeeen bouwvergunning aanvraagt, informatie in te winnen over het gemeentelijk beleid’
Welke gemeenten in Brussel zijn de strengste?
CARNOY. “Dat zijn vooral gemeenten waar de bevolkingsdichtheid al erg hoog is, zoals Schaarbeek, Sint-Gillis en Elsene. Maar over het algemeen zijn alle gemeenten tegenwoordig voorzichtig.”
Zijn er mogelijkheden om daartegen in beroep te gaan?
CARNOY. “Als een vergunning wordt geweigerd of aan te strenge voorwaarden wordt onderworpen, kan binnen de dertig dagen beroep worden aangetekend bij de Brusselse regering. Het stedenbouwkundig college onderzoekt het beroep en brengt een advies uit. De Brusselse regering volgt vaak dat advies, en als ze zich niet uitspreekt, wordt het advies de definitieve beslissing. Maar normaal bekijkt de Brusselse regering het hele dossier. Het komt voor dat een afgewezen project uiteindelijk toch wordt goedgekeurd, maar ook dat een voorwaardelijke vergunning wordt ingetrokken. Soms is het beter een andere, coherentere aanvraag in te dienen bij de gemeente.”
Een specialist inschakelen is wellicht een goed idee?
CARNOY. “Absoluut. Veel mensen komen naar mij nadat hun aanvraag voor een vergunning is afgewezen, terwijl ze veel problemen hadden kunnen voorkomen door vooraf advies in te winnen. Het beste is het advies van een architect die gespecialiseerd is in stedenbouw te combineren met dat van een advocaat die goed op de hoogte is van de materie. Wees ook op je hoede voor informeel advies dat je aan het loket van de dienst stedenbouw krijgt: een dergelijk advies is niet bindend voor de gemeente.”
