‘Belgische woningen zijn hoog, maar correct gewaardeerd’

De afgelopen tien jaar zijn de Belgische nominale woningprijzen met 67 procent gestegen. Dat is een van de sterkste prijsstijgingen binnen de OESO. Is er sprake van een zeepbel? Een studie van de KU-Leuven relativeert een en ander.

“Er bestaat nogal wat onrust bij beleidsmakers en de publieke opinie over de hoge prijs van de Belgische woningen”, zegt professor Erik Buyst. “We wilden in een bondige studie een en ander grondiger in kaart brengen.”

Geen overtuigende indicator

Een vaak gebruikte indicator om de overwaardering te meten is de prijs-inkomensverhouding, de gemiddelde woningprijs gedeeld door het gemiddeld beschikbaar gezinsinkomen. Als die verhouding afwijkt van het gemiddelde op lange termijn, is er sprake van mogelijke over- of onderwaardering.

“Hoewel die indicator vaak gebruikt wordt vanwege zijn eenvoud, vindt men geen overtuigende empirische evidentie voor het bestaan van de langetermijnverhouding tussen prijs en inkomen”, klinkt het in de studie ‘Long-Run Relationship between House Prices and Income Reexamined: The Role of Mortgage Interest Deduction and Mortgage Product Innovation’ van Sven Damen, Frank Vastmans en Erik Buyst.

Volgens de onderzoekers bepaalt vooral de ontleningscapaciteit van huishoudens op lange termijn de woningprijs. Naast de nominale inkomensgroei, werd die capaciteit de laatste jaren sterk verklaard door de sterk gedaalde rente.

Daarnaast spelen ook de hypotheekmarkt en de fiscale wetgeving een rol. In België konden eigenaars voor 2005 voornamelijk kapitaal aftrekken van het belastbare inkomen. In Nederland daarentegen waren de intresten volledig aftrekbaar. Dat leidde in België tot kortere looptijden, zodat de kapitaalaflossingen zoveel mogelijk naar voren werden geschoven. In Nederland echter ontstonden ‘interest only’-hypotheken, waarbij het volledige kapitaal bleef uitstaan om maximaal van de hypotheekaftrek te genieten.

In de methode van de onderzoekers om de woningprijs te verklaren, spelen naast de inkomensevolutie ook de langetermijnrente, de woonfiscaliteit en het type hypotheek een rol. Die factoren kunnen samen ondergebracht worden in één indicator: de ontleningscapaciteit van huishoudens.

Uit het onderzoek over de laatste twintig jaar blijkt dat sinds 2005, bij de invoering van de woonbonus, ook de looptijden veel langer werden omdat de afbetaling zo fiscaal geoptimaliseerd kon worden. Beide fenomenen zorgden ervoor dat de gezinswoning betaalbaarder werd. En dat joeg dan weer de prijzen van de huizen omhoog. De studie relativeert uitdrukkelijk het effect van woonfiscaliteit om de woningen betaalbaar te maken. Ze maakt ze vooral duurder. Het fenomeen speelt niet alleen een rol voor bestaande woningen, maar ook voor nieuwbouw. Het fiscale voordeel vertaalt zich in hoge grondprijzen.

Belg betaalt correcte prijs

De algemene conclusie geldt ook in heel wat andere landen, zeggen de auteurs. De studie stelt ook vast dat de prijscorrectie tijdens de kredietcrisis het grootst was in die landen waar in de jaren voordien de woningprijs hoger was dan wat men verwachtte op basis van de ontleningscapaciteit. Voor België is er op dit moment alvast geen sprake van een structurele over- of onderwaardering van de woningmarkt. Als men rekening houdt met de ruime woonbonus, betaalt de Belg de correcte prijs voor zijn woning.

Dat betekent niet dat de woningprijzen niet zouden kunnen dalen. De prijsevolutie is afhankelijk van wijzigingen in de fundamentele prijsdrijvers van de ontleningscapaciteit, zoals het inkomen, de langetermijnrente en de woningfiscaliteit. De studie zegt nog niets over de toekomstige aanpassing aan de woonbonus door de Vlaamse regering.

“De Vlaamse regering heeft geluk”, zegt Buyst. “De rente kent een dieptepunt dat ik zelf nooit had verwacht. De gewijzigde fiscaliteit zal dus waarschijnlijk geen dramatische gevolgen hebben op de vastgoedprijzen. Het had anders kunnen lopen, zoals in andere landen gebeurde.”