Appartementen in Antwerpen: ‘Een woning in de binnenstad zal het privilege worden van de happy few’

Oudere gezinnen met geld heersen over het centrum van de stad Antwerpen. Jongere gezinnen trekken naar de rand of de kleinere steden.

De gemiddelde prijs van de huizen steeg in Antwerpen de eerste helft van dit jaar met 4 procent, leert de Notarisbarometer. Die van appartementen steeg met liefst 5 procent. “Na de lockdown heerste een hoerastemming”, getuigt Pieter Staelens, adviseur van het vastgoedanalysebureau Stadim. “De jacht op woningen was open, zeker in het betere segment.”

Marc Robberechts, al veertig jaar in en rond Antwerpen actief met het makelaarskantoor Sorenco, bevestigt dat: “Er is heel veel interesse in vastgoed, want geld brengt niets op. Lenen is echter moeilijker, zodat vooral mensen met cash zaken deden, beleggers dus. Vooral appartementen in de steden zijn in trek. De vraagprijzen zijn richtprijzen geworden. Ik zie dat de vraagprijs van sommige panden met 10 procent stijgt, omdat de kopers tegen elkaar opbieden.

“De sterke groeicijfers van de Notarisbarometer geven wel een vertekend beeld, omdat net het betere segment floreert”, relativeert Philippe Janssens, topman van de Antwerpse residentiële ontwikkelaar Immpact. “Als gevolg van de coronacrisis was er ook in Antwerpen een grotere vraag naar appartementen met meer comfort en groen. Vooral gezinnen met kinderen zochten dat segment op. Die gewijzigde vraag naar duurdere appartementen duwt uiteraard de gemiddelde prijs hoger.”

Meer kwaliteit gevraagd

Dat fenomeen zal doorzetten. Riante appartementen het historische centrum van Antwerpen zullen aan belang winnen. Janssens: “Er zal meer vraag zijn naar appartementen van 150 vierkante meter met een terras van 50 vierkante meter, waar je een tafel, stoelen en ligstoelen op kan zetten. Daar moet je dan ook voor betalen. Ik ben er zeker van dat de prijs van dat soort woningen in Antwerpen zal verdubbelen tot 10.000 euro per vierkante meter. Een woning in de binnenstad zal dan het privilege worden van de happy few, heel dikwijls wat oudere mensen.”

“Het centrum van de stad en vooral het Zuid worden de place to be voor mensen vanaf 55 jaar, die hun tuin aan de rand niet meer willen onderhouden”, meent Robberechts. “De golfclub is hun tuin én hun netwerk. Sommige buurten van het centrum hebben nog potentieel. Het Stadspark is bijvoorbeeld wel een groene gemeenschappelijke ruimte, maar niet bepaald aantrekkelijk. Er staan gebouwen te verkrotten, de bossen aan het meer ogen schraal door het gebrek aan water en er gebeuren dingen die het daglicht niet verdragen. Er is dus nog werk aan de winkel.”

De jonge gezinnen trekken weg uit het centrum, ziet Janssens: “Zij hebben geen budget voor een appartement van 700.000 euro. Dat is de realiteit.” Janssens heeft een mooi appartement in Spoor Noord, niet bepaald in het centrum. Die buurt is er de laatste tien jaar enorm op vooruitgegaan. “Vroeger was het een wat armere wijk, nu wonen er gezinnen met kinderen in mooie dakappartementen in een groene omgeving”, zegt hij. “Het aantal restaurants in de buurt stijgt. Vergelijk het met het Meat Packing District in New York. 25 jaar geleden heerste daar de misdaad, nu is het een chique wijk.”

Gezinnen met kinderen zoeken een plek in de 20ste-eeuwse gordel rond Antwerpen, zoals Borgerhout en Deurne. Ook daar worden de woningen beter en duurder. Janssens: “De druk van de binnenstad dijt uit. De overkapping van de ring en een groenere omgeving zal dat effect nog versterken. Ook verderop, in Hoboken, Ekeren en Merksem, zal de vraag naar kwaliteit stijgen. Er zullen geen slechte buurten meer zijn, enkel minder goede.”

Kleine huurappartementen

Voor jonge gezinnen die het niet zo heel breed hebben, rest de huurmarkt. Relatief meer beleggers kopen kleinere appartementen. Janssens: “Ooit werd een beleid gevoerd om appartementen op maat van beleggers te laten ontwikkelen. Die kleine pandjes worden dan voor een lage prijs verhuurd aan gezinnen met kinderen. Vele kleintjes geven een mooie opbrengst. Het was op het randje van huisjesmelkerij.”

“Er is in veel wijken duw- en trekwerk van promotoren om kleiner vastgoed te ontwikkelen”, stelt Staelens. “Omdat het financieel sterkere publiek wegtrekt, ontstaan cultureel eenzijdig samengestelde buurten met een minder kapitaalkrachtig publiek. Ook dat jaagt meer vermogende gezinnen de stad uit. Bovendien woont dat publiek op een kleinere oppervlakte dan wij gewoon zijn. Dat stuwt ook de prijs van groter vastgoed.” Het huidige stadsbestuur wil de kwaliteit van de huurpanden verbeteren door de normen te verhogen. Janssens: “Elke econoom weet wat het gevolg is van meer kwaliteit: een prijsstijging.”

Het alternatief voor dure nieuwbouw is een pandje kopen en dat geleidelijk opknappen. Robberechts: “Dat is eenvoudiger gezegd dan gedaan”, zegt Robberechts. “Promotoren kunnen meer bieden dan particulieren. Ze gooien die verouderde huizen tegen de grond en bouwen appartementsblokken.”

Janssens is daar niet altijd tegen, omdat veel appartementen uit de jaren zestig of zeventig worden verkocht tegen een prijs die tot 20 procent te hoog is. “De isolatie tegen koude en geluid is er niet aangepast aan moderne normen. Je betaalt je blauw aan algemene onkosten en wie wil investeren in de gemene delen krijgt de rest van de mede-eigenaars tegen zich. Terwijl de socialewoningmaatschappijen dat soort appartementen strippen en compleet renoveren, laten de privé-eigenaars ze verkommeren. Ik begrijp dat een jong gezin geneigd is voor 150.000 euro een appartement te kopen in de Fruithoflaan, vroeger een chique buurt. Maar op termijn is het een slechte investering. Jonge gezinnen zijn beter af met een appartement in de rand, met goede scholen, groen, sport- en vrijetijdsinfrastructuur in de buurt.”

Alternatieve steden

Andere steden en gemeenten in de provincie profileren zich als een alternatief voor jonge gezinnen tegenover het duurdere Antwerpen. Staelens: “In heel wat marktanalyses gaat veel aandacht naar jonge gezinnen en senioren, die elk een bepaald type van vastgoed willen. De eersten willen een huis met een tuin en de laatsten een appartement in de woonkernen. Een essentiële groep wordt vergeten: wie tussen 35 en 45 is en oudere kinderen heeft, wil echt niet op een appartement in de stad zitten. Dat bleek tijdens de coronacrisis, toen ze binnen moesten blijven. De reactie na de lockdown kan een zweepslag betekenen voor het vastgoed rond de stad.”

Momenteel zorgt deze groep voor een piek in de activiteiten van de makelaars, signaleert Staelens. Ze zoeken een huis met tuin waar dat nog betaalbaar is. “Kontich en Waarloos worden zo een alternatief voor stad Antwerpen”, zegt Staelens. “Mechelen is dat al langer, maar wordt stilaan ook al duur. Voor de steden is het een drama. De groep met gemiddeld het hoogste inkomen trekt weg. Dat betekent minder belastingen en minder bestedingen bij de lokale middenstand. Heel wat steden prediken wel dat ze een gezonde mix van bewoners willen, maar onderbouwen dat niet met beleid.”

Volgens Janssens werken kleinere steden als Lier, Boom en Beveren stevig, om de gemeente aantrekkelijker te maken voor jonge gezinnen. Ze verbeteren de mobiliteit en de open ruimte. Een treinverbinding brengt hun inwoners snel naar de stad Antwerpen. Janssens: “Stadsbesturen zien die jonge gezinnen graag komen, want later worden hun hogere lonen een mooie bron van belastinginkomsten.”