Alternatief voor de grote drie: Griekenland wordt steeds populairder bij tweedeverblijvers

Griekenland wordt steeds populairder bij Belgen die op zoek zijn naar een tweede verblijf in zonniger oorden. Dat heeft het land te danken aan een aantal specifieke troeven.

Frankrijk, Spanje en Italië zijn niet enkel de populairste vakantiebestemmingen van de Belgen, het is ook de top drie waar landgenoten een tweede verblijf kopen. Griekenland is evenwel een te duchten concurrent aan het worden.

Volgens gegevens van de Griekse centrale bank is het aantal buitenlanders dat in Griekenland vastgoed koopt, stevig aan het stijgen. De Belgen doen lustig mee. Tot voor 2018 kochten Belgen jaarlijks nooit voor meer dan 5 miljoen euro Grieks vastgoed. De jongste jaren ligt dat bedrag steevast hoger, met pieken van 30 miljoen per jaar en meer. In 2022 vloeide 68 procent meer buitenlands kapitaal naar de Griekse vastgoedmarkt dan in 2021.

Boomende woningmarkt

Ook Vangelis Nastos merkt dat. Hij is de verkoopdirecteur en de oprichter van Elxis, een adviesbureau dat Belgen en Nederlanders begeleidt bij de aankoop van Grieks vastgoed. “Griekenland is echt een alternatieve bestemming geworden voor Frankrijk of Spanje, terwijl het vroeger als tweede uitvalsbasis vooral iets voor Griekenlandkenners was”, vertelt hij. Die groeiende interesse weerspiegelt zich ook in het personeelsbestand van Elxis. “Voor de pandemie waren we met vijf. Intussen zijn we al met twintig medewerkers”, klinkt het.

Griekenland heeft volgens hem duidelijke troeven, die ervoor zorgen dat almaar meer mensen er een tweede verblijf overwegen. “Ten eerste zijn dat de vastgoedprijzen. Die zijn de helft tot een derde van wat ze bijvoorbeeld in bepaalde regio’s in Spanje zijn”, legt hij uit. In een van de projecten op Kreta, die Elxis begeleidt, beginnen de prijzen voor een vrijstaand nieuwbouwhuis met eigen zwembad vanaf 210.000 euro. Over het algemeen zijn Griekse woningen nog altijd een kwart tot een derde goedkoper dan voor de financiële crisis in 2008.

Daarnaast is de Griekse ruimtelijke ordening een belangrijk speerpunt. “De bouwvoorschriften verbieden hoogbouw dicht tegen de kust. Je hebt er dus niet de typische costa-vorming zoals in Spanje. Er zijn heel weinig grote woningcomplexen. Ontwikkelingsprojecten met 25 woningen zijn al aan de grote kant in Griekenland. Doorgaans zijn het projecten van vijf tot tien woningen”, legt hij uit.

Golden visa

De geografische eigenheid van het eilandenrijk doet de rest om kopers uit Noord-Europa aan te trekken. “Griekenland heeft zo’n 15.500 kilometer kustlijn. Dat is meer dan Frankrijk, Spanje en Italië samen. Er is dus veel ruimte om heel dicht bij de zee een woning te kopen”, stelt Nastos.

Dat alles maakt dat de Griekse vastgoedmarkt op volle toeren draait. Het aantal bouwaanvragen zit de jongste vijf jaar in de lift, een kentering tegenover de langdurige en steile daling sinds 2007. Ook de Griekse woningprijzen stijgen sinds 2012 stevig.

Voor buitenlandse kopers van vakantiewoningen zijn de Griekse eilanden en kuststeden de populairste bestemming. De Cycladen-eilanden in de Egeïsche Zee, zoals Mykonos en Santorini, zijn bij de duurste regio’s om vastgoed te kopen. Eilanden als Kreta, Rhodos en Korfoe zijn doorgaans een paar tientallen procenten goedkoper.

De golden-visaregeling, die al tien jaar in Griekenland bestaat, heeft de vastgoedmarkt ook een zetje gegeven. Met die regeling kunnen niet-EU-burgers voor vijf jaar een Griekse verblijfsvergunning krijgen, als ze een stuk vastgoed kopen van minstens 250.000 euro. Daarmee kunnen ze zich vrij bewegen in de rest van Schengenzone.

Kosten

Zoals in elk land zijn er ook in Griekenland geplogenheden op het gebied van vastgoedtransacties. “In tegenstelling tot in België, waar de notaris een hoofdrol speelt, is de rol van de advocaat in Griekenland cruciaal. Als je er een woning wilt kopen, moet je altijd een advocaat in de arm nemen. Die doet het kadastraal onderzoek, controleert de verkopers en checkt of er geen verborgen claims meer op het pand bestaan”, legt de vastgoedexpert uit.

Vooral dat laatste kan belangrijk zijn. “Wij begeleidden ooit een verkoop van een huis waar nog een claim op stond van de jaren tachtig. Die was wel geschikt, maar die schikking was niet geregistreerd in het kadaster”, vertelt hij.

Daarnaast moeten kopers van Grieks vastgoed rekening houden met kosten die met elke transactie gepaard gaan. “De totale kosten voor een aankoop bedragen rond 9 à 10 procent van de aankoopprijs”, legt Vangelis Nastos uit. “Ze omvatten de overdrachtsbelasting, de notariskosten, het kadastrale leges, de makelaarscommissie en de juridische kosten.”

Voorts zijn er ook nog de jaarlijkse fiscale kosten, die eigenaars moeten betalen. “Je moet rekenen op een onroerendgoedbelasting van 3 tot 4 euro per vierkante meter woonoppervlakte”, klinkt het.

Opbrengsten

Ook al kopen de meeste mensen voor hun eigen plezier en gebruik een tweede verblijf in het buitenland, tegenover die kosten kunnen ook rendementen staan, als de eigenaars de woning verhuren. Volgens een studie van de vastgoedmakelaar Algean Property leveren woningen op de Griekse eilanden de hoogste huurrendementen in het Middellandse Zeegebied.

Dat verhuurpotentieel hebben ze ook bij Elxis opgemerkt. “De verhuur van vakantiewoningen is heel erg aangetrokken in Griekenland. De villaverhuur is er geëxplodeerd. Het verhuurseizoen loopt doorgaans van april tot november”, zegt Vangelis Nastos.

Let wel, de huurinkomsten worden er wel belast. “Voor een echtpaar geldt op de eerste 24.000 euro huurinkomsten een belastingvoet van 15 procent. Op de sommen daarboven is het 35 procent tot 70.000, en daarboven 45 procent”, legt hij uit.

Eigenaars die hun Griekse vastgoed van de hand willen doen, worden evenwel niet belast op de eventuele meerwaarde. “Er is geen meerwaardebelasting, noch voor de verkoper noch voor de koper. De eventuele winst is geheel onbelast”, klinkt het.