Als de bank het licht op rood zet: wat als je geen woonlening krijgt na een koopovereenkomst?

In tijden van crisis is het zeker voor jonge mensen moeilijk om een betaalbare lening af te sluiten om een huis te kopen of te bouwen. Wat als men een compromis afsluit om een woning te kopen en achteraf blijkt dat de bank de lening niet toestaat?

Als men een woning koopt, dan gaat dit samen met het afsluiten van een compromis. Indien men een compromis tekent voor de aankoop van een onroerend goed dan zit men daar juridisch gezien aan vast. Krijgt men nadien geen hypothecaire lening rond, dan blijft men gebonden door de koopovereenkomst.

Het feit dat het compromis nog niet werd gevolgd door een notariële aankoopakte is daarbij niet relevant. Eenmaal het compromis getekend, kan de verkoper eisen dat men toch koopt of de ontbinding van het koopcontract vragen. In dit laatste geval zal men als koper een schadevergoeding moeten betalen. Deze vergoeding kan aanzienlijk zijn; in de praktijk wordt daarbij vaak in het contract een forfait voorzien van 10 procent van de koopprijs.

Werk met een voorwaarde

Om dit probleem te vermijden, kan men wachten met kopen tot men zeker is dat de bank een lening toestaat. Een alternatief kan zijn te werken met een zogenaamde ‘voorwaarde’ in het compromis. In dat geval sluit men de koopovereenkomst af onder voorwaarde dat de bank een hypothecaire lening geeft aan de koper. Meest aangewezen is dan te werken met een ‘opschortende’ voorwaarde. Krijgt men in dat geval geen lening, dan komt de koopovereenkomst niet tot stand.

Een opschortende voorwaarde moet bijzonder zorgvuldig geformuleerd worden. Daarbij wordt best aangegeven binnen welke termijn de koper een lening dient te krijgen. Houd er daarbij rekening mee dat het beslissingsproces binnen de bank enige tijd kan duren.

Er kan ook kunnen worden vermeld bij welke banken de koper een lening dient aan te vragen. Ook kan worden voorzien dat de koper binnen een bepaalde termijn dient te melden dat hij geen lening kreeg en dat bij gebreke hieraan de koper vermoed wordt de lening te hebben gekregen.

Werk met een optieovereenkomst

Men kan ook werken met een aankoopoptie. Men krijgt dan gedurende een zekere tijd het recht het onroerend goed aan te kopen tegen een vastgelegde prijs. Men kan dan, in functie van het al dan niet krijgen van een lening, alsnog beslissen de optie al dan niet te lichten.

Ook hier is de formulering van de optie van groot belang. Men dient er ook voor te zorgen dat de optieovereenkomst niet ‘wederkerig’ is en dat er aan de verkoper geen verkoopoptie wordt gegeven. Is dat het geval kan de verkoper eisen dat men toch koopt zelfs als men uiteindelijk niet wilt kopen.

Bij een optieovereenkomst wordt meestal een optieprijs voorzien. Dat is een prijs die men aan de verkoper moet betalen voor het in het voordeel van de koper onbeschikbaar houden van het pand. Vaak is men deze optieprijs ‘kwijt’ als men uiteindelijk beslist niet te kopen. Koopt men wel dan wordt de optieprijs in mindering gebracht op de koopprijs.(JS)