Airbnb aast op verdere groei in België: waar moet u als potentiële verhuurder rekening mee houden?

Airbnb rekent ons land bij de drie landen waar het zijn business wil doen groeien, naast Nederland en Zwitserland. Dat maakte het Amerikaanse verhuurplatform bekend in de marge van zijn kwartaalrapport. We zetten de fiscale spelregels op een rij voor wie een kamer overweegt te verhuren via het platform.

De app van Airbnb, die intussen is ingeburgerd in de toeristische industrie, biedt een kans om extra inkomsten te genereren uit de verhuur van een kamer of woning. Toch is het essentieel voor potentiële verhuurders om zich bewust te zijn van de financiële verplichtingen die daar in ons land bij komen kijken.

Btw-plichtig of niet

De inkomsten uit de verhuur van een kamer via Airbnb worden in België belast volgens de aard van de inkomsten, opgedeeld in roerende en onroerende inkomsten, en eventuele diverse inkomsten, als er extra diensten worden aangeboden. Van de roerende inkomsten, die voortkomen uit de verhuur van gemeubileerde kamers, moet de verhuurder 40 procent aangeven. Daarvan mag 50 procent worden afgehouden als forfaitaire kosten voor uitgaven zoals elektriciteit, internet en water. Het resterende bedrag wordt onderworpen aan een belasting van 30 procent.

Onroerende inkomsten hebben betrekking op de verhuur van de ruimte zelf en vereisen dat het kadastraal inkomen wordt aangegeven. Die belasting wordt berekend op het deel van de woning dat verhuurd wordt. Biedt een verhuurder daarnaast extra diensten aan, zoals een ontbijt of schoonmaak, dan worden die inkomsten daaruit beschouwd als diverse inkomsten en belast tegen 33 procent.

Een belangrijke wijziging voor Airbnb-verhuurders sinds 2022 is de invoering van een btw-verplichting. Verhuurders die accommodaties aanbieden voor korter dan drie maanden zijn verplicht om btw te betalen tegen een verlaagd tarief van 6 procent, ongeacht de jaarlijkse omzet. Dat is een aanzienlijke verandering, aangezien Airbnb niet erkend wordt als een officieel deelplatform, waardoor de drempel voor btw-vrijstelling niet van toepassing is.

‘Stel dat je een nieuwbouwappartement zou kopen met 21 procent btw en dat uitsluitend bestemt voor Airbnb-verhuur, dan kun je de btw op de aankoop van dat appartement voor 100 procent recupereren van de Belgische staat’

Stein De Maeijer, fiscaal advocatenkantoor Tiberghien

Kosten aftrekken

“Voor heel kleinschalige ondernemingen, die minder dan 25.000 euro omzet op jaarbasis draaien, is er een btw-vrijstelling”, duidt fiscaal jurist Stein De Maeijer van het fiscale advocatenkantoor Tiberghien. “Om te vermijden dat die zich allemaal moeten registreren, aangiftes moeten indienen en een boekhouder in de arm moeten nemen.” 

“Echter: de omzet uit de terbeschikkingstelling van een gemeubileerd logies is uitgesloten van die vrijstelling voor kleine ondernemingen”, weet De Maeijer. “Dat wil zeggen: wie een gemeubileerde kamer via Airbnb verhuurt en daar een badhanddoek of bedlinnen legt, is vanaf de eerste transactie al verplicht zich te registreren voor de btw. Hij of zij moet 6 procent btw afdragen uit de inkomsten van de verhuur.” 

“Omgekeerd geeft het ook mogelijkheden om btw op kosten in mindering te brengen. Stel dat je een nieuwbouwappartement zou kopen met 21 procent btw – nieuwbouw wordt altijd verkocht met btw – en dat uitsluitend bestemt voor Airbnb-verhuur, dan kun je de btw op de aankoop van dat appartement voor 100 procent recupereren van de Belgische staat. Al is er voor de opvolging wel veel meer nodig voor zo’n btw-belaste verhuur via Airbnb dan voor een langetermijnverhuur. Je moet dat heel actief opvolgen, altijd de sleutel gaan afgeven, gaan poetsen. Er zijn wel bedrijven die je ontzorgen, maar die vragen toch ook wel wat geld.”

Wie niet voldoet aan die normen, kan geschrapt worden als aanbieder van Airbnb-activiteiten en een boete krijgen die kan oplopen tot 25.000 euro

Toerisme Vlaanderen

Naast die fiscale aspecten moeten verhuurders ook rekening houden met verschillende regelgevende vereisten, afhankelijk van de regio waarin de woning is gelegen. Dat kan variëren van het aanmelden van de accommodatie bij Toerisme Vlaanderen, tot het voldoen aan de normen vastgelegd in de Ordonnantie in het Brussels Gewest, of het afleggen van een verklaring bij het Waalse Commissariaat-generaal voor Toerisme.

Verhuurders die hun eigendom als toeristisch logies aanbieden, moeten in Vlaanderen kunnen aantonen dat ze eigendomsrechten of een leaseovereenkomst hebben die uitbating toestaat, en essentiële verzekeringen zoals brand- en aansprakelijkheidsverzekeringen voor zowel het gebouw als de exploitatie hebben afgesloten.

Ze dienen ook te voldoen aan lokale stedenbouwkundige voorschriften, waarvoor overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundige dienst nodig is. Daarbovenop zijn er specifieke eisen afhankelijk van het type logies, zoals vereisten voor kamers, sanitair en algemene faciliteiten, die vastgelegd zijn in het Vlaamse Logiesdecreet. Wie niet voldoet aan die normen, kan geschrapt worden als aanbieder van Airbnb-activiteiten en een boete krijgen die kan oplopen tot 25.000 euro.