Acht dilemma’s voor wie vastgoed wil kopen: ‘Denk nooit te snel dat u een fantastisch koopje gaat doen’

De Belgen lijken voorgeprogrammeerd om hun eigen woning te kopen. Door de lage rente kopen ze ook steeds vaker een tweede woning als belegging. Twee specialisten schreven er een boek over. “We willen niemand tegenhouden, maar wel behoeden voor te hoge verwachtingen.”

De eigen woning 1. Huren of kopen?

Een huurder heeft meer flexibiliteit. Hij kan verhuizen wanneer hij wil, rekening houdend met de wet die een opzegperiode oplegt en een opzegvergoeding in de eerste drie jaar van een huurcontract. De huurder moet zijn spaargeld niet aanspreken en is ook niet verantwoordelijk voor grote renovaties of herstellingen.

“Er is één belangrijk argument tegen huren. Je wordt nooit eigenaar. Je helpt met je maandelijkse huur de lening van de eigenaar terug te betalen aan de bank”, vindt Luc Van den Borre. “Met een historisch lage rente verdient het vaak aanbeveling de rekening te maken.”

Een eigen woning is de beste verzekering tegen armoede. Luc Van den Borre: “Er zijn maar weinig landen of regio’s in de wereld waar zo’n hoog percentage van de bevolking eigenaar is van zijn woning als bij ons. 72 procent van de Vlamingen heeft een eigen woning. Maar het percentage ligt wel lager dan vijf of zelfs tien jaar geleden.”

Wie nog niet zeker weet of hij op een bepaalde plaats kan blijven wonen, moet zich afvragen of hij bij een verkoop de registratierechten en de notariskosten kan terugverdienen. Om nog te zwijgen over andere gemaakte kosten. Wie een woning koopt en die te snel weer verkoopt, riskeert bovendien 16,5 procent meerwaardebelasting te betalen. “Wie een gebouw verkoopt, wordt op de winst belast als de verkoop gebeurt binnen de vijf jaar na de aankoop.”

Er is wel enige nuance. “De verkoopprijs mag verminderd worden met de verkoopkosten, zoals het ereloon van de vastgoedmakelaar. De aankoopprijs wordt verhoogd met een forfait van 25 procent en 5 procent per jaar dat ligt tussen de aan- en de verkoop”, merkt Luc Van den Borre op. Er zijn ook uitzonderingen. “Als je bouwt op een perceel bouwgrond dat je al vijf jaar bezit, dan is er geen belasting verschuldigd als je die woning binnen de vijf jaar na ingebruikname verkoopt. Als de verkoper de eigen woning verkoopt, dan wordt hij niet belast op de meerwaarde, ook niet wanneer het binnen de vijf jaar na de ingebruikname gebeurt.”

2. Cash of lening?

De meeste mensen hebben onvoldoende cash om zo’n grote aankoop te financieren. Maar zelfs voor wie voldoende geld opzij heeft staan, kan het soms beter zijn te lenen. “Het is belangrijk een financiële reserve te hebben voor onverwachte uitgaven”, vindt Danny Reweghs. Als mensen hun allerlaatste spaarcenten moeten aanspreken om een huis te kopen, dan dreigen ze bij tegenslag in slechte papieren te komen. Lenen levert voor een eerste woning geen belastingvermindering meer op, sinds de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen, maar voor een tweede woning mogelijk nog wel.

Weinig mensen weten het, maar er bestaat ook zoiets als een verzekering gewaarborgd wonen in Vlaanderen en een assurance contre la perte de revenus in Wallonië voor wie een hypothecaire lening afsluit. “Die verzekering beschermt tegen inkomensverlies door plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid”, legt Danny Reweghs uit. Enkel mensen die al twaalf maanden onafgebroken werken als werknemer of als zelfstandige komen in aanmerking. Je moet ook minstens 50.000 euro lenen om een woning te bouwen of te kopen of 25.000 euro lenen voor renovatiewerken. Bij arbeidsongeschiktheid komt de verzekering maximaal drie jaar tussenbeide voor ten hoogste 600 euro per maand, bij onvrijwillige werkloosheid is dat maximaal anderhalf jaar.

3. Schuldsaldo- of groepsverzekering?

De schuldsaldoverzekering is vrij bekend. De banken dringen erop aan dat kredietnemers zo’n verzekering afsluiten, omdat die bij een overlijden de resterende afbetalingen volledig of gedeeltelijk overneemt. Voor veel banken is het zelfs een verplichting.

Dat een groepsverzekering kan helpen bij de aankoop van een woning is veel minder bekend. Heel wat werkgevers bieden een groepsverzekering standaard in het loonpakket aan. Ze maken elk jaar geld over aan een verzekeringsmaatschappij, die de stortingen investeert voor de opbouw van een aanvullend pensioen voor de werknemer. Normaal kan de werknemer pas op de pensioenleeftijd aan dat geld, maar voor de aankoop van een woning kan die pot eerder opengebroken worden.

“De groepsverzekering kan op drie manieren ingezet worden”, zegt Luc Van den Borre. “Je kunt een voorschot aan de verzekeraar vragen ten belope van 60 tot 75 procent op de opgebouwde pensioenreserves. Op het bedrag dat met de toekomstige premies zal opgebouwd worden, kan je geen voorschot krijgen. Ten tweede kun je de groepsverzekering als waarborg voor de lening gebruiken. Als er een voldoende hoog bedrag uitgekeerd wordt bij een overlijden, heb je dan zelfs geen schuldsaldoverzekering nodig. Ten slotte is er de mogelijkheid om een lening aan te gaan waarbij je tijdens de looptijd geen kapitaal afbetaalt, enkel intresten. Als de looptijd eindigt op het moment dat de groepsverzekering het kapitaal uitkeert, dan kun je met de groepsverzekering in één keer het kapitaal van de lening terugbetalen.”

Vastgoed als belegging 4. Papieren of fysiek vastgoed?

“Wie wil beleggen in fysiek vastgoed, moet er heel wat rompslomp bijnemen”, vindt Luc Van den Borre. “Wie verhuurt, loopt vroeg of laat ook tegen de onwil of onkunde van huurders aan om regelmatig de huur te betalen. De overheid legt maatregelen op en die lijst wordt bijna wekelijks langer: van rookdetectoren, isolatie van het dak en de vloer tot allerhande attesten.”

Een beetje handig zijn helpt ook, zodat de eigenaars niet constant de hulp van vaklui moeten inroepen. “Vooral oudere gebouwen hebben weleens een lekkend dak, verstopte afvoerbuizen, kapotte verwarming,…”

Een belegging in vastgoed hoeft niet per se uit bakstenen te bestaan. Er bestaat ook ‘papieren vastgoed’. “Via gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv) kun je met relatief beperkte bedragen in vastgoed beleggen”, zegt Danny Reweghs. Die vennootschappen noteren op de beurs en kun je dus, net als andere aandelen, met enkele muisklikken kopen of verkopen. “Vastgoed is niet of moeilijk te verplaatsen. Het geïnvesteerde geld zit vast en kan meestal niet snel of zonder verlies gerecupereerd worden. Een gvv biedt daarvoor een oplossing.”

Met de huurinkomsten die deze vennootschappen innen, betalen ze dividenden of vergoedingen aan de aandeelhouders. “Reken op een nettodividendrendement van 3 tot 4 procent, maar dat is natuurlijk nooit gegarandeerd”, waarschuwt Danny Reweghs. “Gvv’s moeten wettelijk minstens 80 procent van hun winst uitkeren. Sommige betalen 100 procent uit.” Het rendement is dus vergelijkbaar met dat van fysiek vastgoed. Maar sommige mensen willen nu eenmaal liever niets met aandelen te maken hebben en verkiezen sowieso een tastbare belegging in vastgoed.

5. Genot of rendement?

“Een spaarboekje brengt niets meer op, dus het is zo gek niet dat de mensen onderzoeken of een appartement aan zee of een chalet in de Ardennen tot de mogelijkheden behoort”, vindt Danny Reweghs. “In tijden van lage rente is het normaal dat mensen alternatieven bekijken voor klassieke beleggingen zoals kasbons en obligaties.”

Hoeveel rendement mag een belegger van fysiek vastgoed verwachten? “Het gemiddelde huurrendement bedraagt volgens een recente studie 3,6 procent. Daar komt gemiddeld nog een waardestijging van 2 à 3 procent per jaar bij. We spreken over een realistisch totaalrendement van 5,6 procent”, legt Luc Van den Borre uit. “Begin nog niet te dromen. Het rendement is onderhevig aan wijzigingen in de fiscaliteit, de wettelijke normen, kosten en leegstand. De totale kosten vertegenwoordigen ongeveer een derde van het brutorendement.”

Als er gegoocheld wordt met rendementen van 7 procent of meer, dan kan je er volgens Danny Reweghs vergif op innemen dat er iets mis is met het pand dat te koop staat. “Denk nooit te snel dat u een fantastisch koopje gaat doen. Als het te mooi is om waar te zijn, dan is het meestal ook niet waar. Fabeltjes zoals ‘de verkoper heeft geld nodig’ zijn zelden waar.”

Danny Reweghs raadt bijvoorbeeld af een Spaanse casa louter als belegging te kopen. De kandidaat-koper moet er het beste ook zelf in willen wonen. “Je moet er volop plezier aan beleven. De vaste kosten kunnen dan goedgemaakt worden door tijdens de zomermaanden te verhuren. Sinds 2017 is de gemiddelde periode van verhuur aan de Spaanse kusten gedaald, tot tien tot twaalf weken per jaar. Wie vandaag wil kopen, zal het pand gezien de kosten tien jaar moeten behouden om er iets aan te kunnen verdienen.” De aankoopkosten alleen al schat Danny Reweghs op 10 tot 15 procent, afhankelijk van de regio.

6. Verhuren aan professioneel of particulier?

Elk jaar valt het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing in de bus. In Vlaanderen bedraagt de zogenoemde grondbelasting 3,97 procent van het geïndexeerd kadastraal inkomen. “Het kadastraal inkomen is door de overheid toegekend aan de woning. Het moet in principe overeenkomen met de potentiële huuropbrengsten. Je betaalt de grondbelasting zowel voor de eigen woning als voor een tweede woning. Er zijn wel vrijstellingen mogelijk voor de eigen woning. Voor de eigen woning incasseer je natuurlijk geen huur, maar je realiseert een besparing omdat je niet moet huren.” Daarbovenop komen de provinciale en gemeentelijke opcentiemen.

Daar stopt het niet. De fiscus komt een tweede keer langs, voor een belasting op de inkomsten en die verschillen naargelang de huurder. “Wie een tweede woning heeft voor eigen gebruik of voor verhuur aan een particulier die de woning louter voor privédoeleinden gebruikt, moet het kadastraal inkomen opnemen in de jaarlijkse aangifte voor de personenbelasting. De fiscus zal het kadastraal inkomen indexeren en bijkomend verhogen met 40 procent. En dat bedrag wordt toegevoegd aan je inkomen en getaxeerd in de hoogste schijf waarin uw inkomen valt”, legt Luc Van den Borre uit.

Wie zijn woning verhuurt aan iemand die er zijn beroep in uitoefent of aan een vennootschap, wordt belast op de nettohuur. Die mag niet lager uitvallen dan het geïndexeerd kadastraal inkomen vermeerderd met 40 procent. Je betaalt dus altijd meer belasting bij verhuur aan professionelen. De nettohuur krijg je door van de ontvangen huur een kostenforfait van 40 procent af te trekken, met een maximum van twee derde van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen. De revalorisatiecoëfficiënt voor kadastrale inkomens is vastgesteld op 4,75 procent voor het inkomstenjaar 2019.

7. Een tweede verblijf in Spanje of Portugal?

Als we rekening houden met het aantal inwoners, zijn de Belgen de meest enthousiaste kopers van Spaans vastgoed. “En ze hebben gelijk”, zegt Danny Reweghs. “Het Amerikaanse persbureau Bloomberg heeft vorig jaar Spanje uitgeroepen tot het gezondste land ter wereld. Daarnaast hebben vele Spaanse regio’s 320 dagen zon per jaar en is het leven er 30 procent goedkoper dan hier.” Tijdens de financiële crisis beleefde Spanje een zware vastgoedcrash, waarbij de prijzen gemiddeld een duik van 42 procent namen. “De jongste vijf jaar is er een herstel, maar gemiddeld staan de prijzen nog altijd zo’n 25 procent onder de piek en zijn ze aantrekkelijk voor Belgen.”

Portugal kwam de jongste jaren steeds meer in trek bij de Belgische gepensioneerden. “De motivatie was vooral fiscaal”, weet Danny Reweghs. “De lagere prijzen en de zon heeft Spanje ook, maar na de bankencrisis voerde de Portugese overheid een fiscaal gunstregime voor nieuwe residenten in, het non-habitual tax resident regime (NHTR) dat onder meer de mogelijkheid biedt tien jaar lang belastingvrij een pensioenuitkering te krijgen.”

Naar schatting 3200 Belgische gepensioneerden trokken de voorbije jaren richting Portugal door dat fiscale lokmiddel. Portugal kwam echter steeds meer onder druk en op 6 februari werd een wet goedgekeurd die een tarief van 10 procent invoert op pensioeninkomsten. “Dat zal een rem zetten op de trek naar Portugal”, verduidelijkt Danny Reweghs.

De tijd dat je een tweede verblijf in het buitenland voor de fiscus kon verzwijgen, is ook al lang vervlogen. “Veel Belgen hebben onlangs een bericht gekregen dat ze vergeten waren hun buitenlandse onroerend goed aan te geven. De meeste landen waar Belgen vastgoed kopen, menen het met de antiwitwasbepalingen.” Danny Reweghs waarschuwt ook dat in het buitenland andere spelregels voor erfenissen en belastingen gelden. “Ook de rol van de notaris kan helemaal anders zijn dan in ons land. Dat is bijvoorbeeld het geval in Portugal en Spanje.”

8. Samen met de kinderen of alleen?

Ouders willen graag bij leven al een deel van hun fortuin doorgeven. Tegelijkertijd willen ze voluit van het leven genieten. Luc Van den Borre merkt op dat een gesplitste aankoop van een tweede verblijf in dat kader een interessant idee kan zijn. Hij oppert zelfs dat de techniek ook voor een eerste woning gebruikt kan worden.

“Vruchtgebruik en blote eigendom splitsen bij de aankoop van vastgoed kan in bepaalde gevallen interessant zijn. De ouders kopen het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. Eventueel schenken de ouders voorafgaand aan de aankoop geld aan hun kinderen om de aankoop te financieren. Door het vruchtgebruik kunnen de ouders het appartement bewonen of zelfs verhuren en de opbrengsten incasseren. Na hun overlijden dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch de volle eigenaar. Daardoor valt het vastgoed niet in de nalatenschap. Je kunt er je erfgenamen een flinke som erfrechten mee laten uitsparen.”

Hoeveel de kinderen op tafel moeten leggen en hoeveel de ouders, hangt onder meer af van de leeftijd. Elk jaar worden sterftetabellen gepubliceerd op basis van de levensverwachting. Luc Van den Borre geeft het voorbeeld van iemand die tussen 61 en 65 jaar is en het vruchtgebruik wil kopen van een appartement dat 300.000 euro waard is. “Het vruchtgebruik wordt dan verondersteld overeen te komen met 38 procent van de aankoopsom. Dan is de waarde van het vruchtgebruik 114.000 euro en de waarde van de blote eigendom 186.000 euro.”

Tegenover de fiscale voordelen van de gesplitste aankoop staat één belangrijk nadeel. “De ouders kunnen niet meer alleen beslissen over het pand. Willen ze het verkopen, dan kunnen ze niet om de kinderen heen.”

Een alternatief is het onroerend goed te schenken in schijven. De tarieven voor de schenkbelasting verschillen naargelang de regio en naargelang de verwantschap tussen de schenker en de begiftigde, maar het principe is overal en voor iedereen hetzelfde. Boven een bepaalde waarde komt de begiftigde in een hogere belastingschijf terecht die zwaarder belast wordt. Door een schenking in stukken te kappen, met telkens drie jaar tussen, kun je ervoor zorgen dat de begiftigde telkens het laagste tarief betaalt.

Haal alles uit uw vastgoed

Vanaf 21 februari ligt het boek Haal alles uit uw vastgoed in de boekenwinkels. Danny Reweghs, directeur strategie van Inside Beleggen, schreef samen met Luc Van den Borre een vervolg op hun veelgelezen beleggingsboek Haal alles uit uw geld. Op vraag van Trends lossen de auteurs een aantal grote dilemma’s voor potentiële vastgoedkopers op. Ze hebben het eerst over de vragen waar vooral de kopers van een eerste en eigen woning mee worstelen. Daarna bespreken ze de vragen van beleggers die een opbrengsteigendom willen kopen of een tweede verblijf in binnen- of buitenland.