Aannemers kreunen onder hoge bouwprijzen

De marges van de aannemingsbedrijven slinken door de snel opeenvolgende prijsstijgingen van het bouwmateriaal. Dat was al langer een probleem en de Russische inval in Oekraïne zal dat alleen nog nijpender maken. Soms werken aannemers met facturen die fluctueren met de dagprijs van het materiaal. Te nemen of te laten.

De kosten om te bouwen zijn vorig jaar gestegen met 24 procent. In januari piekte de prijskorf van de federale overheidsdienst Economie, Index I, met 16 procent. “De snel opeenvolgende prijsstijgingen zijn gewoon absurd”, zegt Dirk Van Tornhaut, de CEO van het gelijknamige aannemingsbedrijf in Aalter. “Een bestek opmaken is voor veel aannemers nattevingerwerk geworden. De sector ging er na de prijsstijgingen van de vorige twee jaar van uit dat de toestand zou stabiliseren, maar het gaat steeds sneller. De internationale spanningen dreigen de gestegen energieprijzen nog meer aan te wakkeren. In sommige categorieën is de stijging fenomenaal.”

Zo steeg de prijs van staal vorig jaar met 50 tot 60 procent, en die van isolatiemateriaal met 75 procent. Constructiehout werd dubbel zo duur. Er zijn verschillende oorzaken. “Na de eerste golf van de coronapandemie herstartte de economie niet overal in de wereld op hetzelfde moment, met een onevenwicht tussen vraag en aanbod tot gevolg”, is te horen bij Etex, een van de grootste bouwmateriaalproducenten ter wereld. “Dat veroorzaakte flessenhalzen in de havens en leidde tot een tekort aan containers, waardoor de transportprijzen stegen. De energieprijzen gingen de hoogte in als gevolg van de lage opslagniveaus in Europa, het hogere verbruik in Azië en de lage beschikbaarheid van kernenergie.”

“Ik heb wel de indruk dat de producenten de logistieke problemen als excuus gebruiken”, repliceert Van Tornhaut. “Ze nemen ook flinke marges op producten die hier gemaakt worden. De schaarste wordt kunstmatig in stand gehouden.”

Bij Etex en Besix, het grootste Belgische bouwbedrijf, wordt naar de opgelegde beperking van de CO2-uitstoot gewezen als de oorzaak van toekomstige prijsstijgingen. Dat is al bezig in de staalsector. “Dat leidt tot een structureel probleem, met alle gevolgen van dien voor de kapitaaluitgaven en de productiecapaciteit”, getuigt Mark Beyst, algemeen directeur van Besix in België en Luxemburg. “Daarbovenop verwachten we een impact van de wereldwijde inflatie op complexe producten zoals vlakglas, aluminium, staal, materialen en edelmetaal voor mechanische, elektrische en sanitaire werken.”

“Dit is de perfecte storm”, zegt Kathleen Verhelst, die de gelijknamige handel in bouwmaterialen in Oudenburg leidt. “En het ziet er niet naar uit dat hij snel zal gaan liggen. Er zijn zelfs fabrieken van bouwmaterialen die tijdelijk stoppen, omdat ze de energieprijs niet meer kunnen doorrekenen. Het dalende aanbod zet de prijzen op de hele markt onder druk.”

Gerantsoeneerde aanvoer

De leveranciers van Verhelst rantsoeneren de aanvoer. “We krijgen half februari te horen dat er in maart een prijsverhoging zal volgen en dat er vervolgens wordt geleverd volgens quota om hamsteren te vermijden”, stelt ze. “Onze magazijnen liggen wel behoorlijk vol. Mochten we meer ruimte hebben, dan zouden we een grotere voorraad aanleggen.”

De aanvoer van bouwmateriaal loopt ook vertraging op. Aannemers moeten tot zes maanden wachten op isolatiemateriaal. De levering van gevelstenen en dakpannen duurt acht maanden. Van Tornhaut: “Vroeger werd een bestelling van beton binnen acht tot twaalf weken geleverd. Als ik vandaag een partij wil kopen, moet ik wachten tot oktober of november. De leveranciers vragen de prijs die ze willen, omdat de vraag gigantisch is. Er is geen aannemer in Vlaanderen die nog voor de zomer een nieuwe werf kan opstarten.”

Uiteraard zijn er klanten die snel een fabriek willen uitbreiden. Dat kan, maar dan betalen ze een substantiële meerprijs. “Voor de industrie is de tijd echter ondergeschikt aan de prijs, omdat de fabrieken door de toegenomen consumptie op volle toeren draaien”, weet Van Tornhaut. “De eerste vraag die klanten stellen, is wanneer er geleverd kan worden. Dan pas wordt over de prijs gediscussieerd.”

Verhelst stoot op een muur bij de producenten van bouwmaterialen. “Door de trage aanvoer en de almaar stijgende grondstoffenprijzen is er nauwelijks onderhandelingsmarge. Als we de vraagprijs niet betalen, leveren de producenten wel aan het buitenland. Wij rekenen die prijzen uiteraard door. Onze telefoons staan roodgloeiend na een prijsstijging. Extra profijt halen we echter niet uit die uitzonderlijke toestand. Daarvoor is de concurrentie tussen de distributeurs te groot. Aannemers kennen perfect de marktprijs.”

Prijsherziening is relatief

In aannemingscontracten voor overheidsopdrachten staat meestal een herzieningsformule op basis van Index I van de federale overheidsdienst Economie. “Die index is samengesteld in 1948, toen met heel ander materiaal werd gewerkt dan vandaag”, nuanceert Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van de aannemersfederatie Bouwunie. “Zo zit isolatiemateriaal niet in die korf. We bekijken met de dienst hoe we de samenstelling kunnen herzien.”

Ook ontwikkelaars werken met een herzieningsformule voor de verkoop van woningen. “De wet-Breyne, die de vastgoedontwikkeling regelt, verplicht dat”, aldus Christophe Verstraete van Verstraete Development. “Het beschermt ook onze klanten. Maar de herziening is onvoldoende om de prijsstijging volledig op te vangen.” Aannemers die voor ontwikkelaars werken, blijven soms op hun honger zitten. “De prijsherziening wordt vaak niet doorgerekend aan de aannemers of de onderaannemers. Vooral die laatsten zijn de dupe”, zegt Waeytens.

Projectontwikkelaars werken meestal met vaste prijzen. Van Tornhaut: “Daar wordt niet van afgeweken. Ontwikkelaars geven geen cadeaus. We proberen de prijs wel door te rekenen aan particuliere klanten.” Voor woningen rekende Van Tornhaut in 2020 op een bouwkostprijs van 1.200 tot 1.300 euro per vierkante meter. Vandaag kan dat oplopen tot 1.500 euro. Voor een doorsneewoning van 100 vierkante meter bedragen de extra kosten 20.000 à 30.000 euro, of 10 tot 15 procent van de mediaanprijs van een woning in Vlaanderen.

In de industriebouw zag Van Tornhaut vorig jaar prijsstijgingen van 15 procent. “De offertes van 2020 zijn dus volledig achterhaald. Het aandeel van materiaal tegenover arbeid is in die niche veel groter dan voor andere werken, omdat grote winkels, agrarische installaties en logistieke sites op een industriële manier gebouwd worden. We kunnen de stijgende kostprijs onmogelijk helemaal doorrekenen. Dat is commercieel niet haalbaar. Heel wat klanten zijn bedrijven met recurrente uitbreidingsprojecten. Die jaag je niet de gordijnen in met een plotse prijsstijging. We nemen dus de bluts met de buil en geven toe op de marges.” Op 100 miljoen euro omzet boekte Van Tornhaut vorig jaar een rendement van 3 procent. Dat is een daling met de helft.

Ook Besix heeft problemen, omdat de oorspronkelijke offerte de actuele bouwkosten onvoldoende dekt. “We kunnen altijd proberen te onderhandelen om de gevolgen te verzachten, maar het grootste probleem is eigenlijk het tekort”, weet Beyst. “Het is erg om duur te kopen, maar het is erger om de materialen niet te hebben. In dat geval stoppen wij met onze activiteiten en lopen wij een groot financieel en operationeel risico.”

Sole meunière

“Geen enkel bouwbedrijf kan de prijsstijging van het materiaal één op één doorrekenen”, stelt Van Tornhaut. Volgens de Confederatie Bouw neemt de helft van de aannemers de prijsstijging voor eigen rekening. De organisatie vreest liquiditeitsproblemen bij haar leden. Jean-Pierre Waeytens van de Bouwunie is er echter gerust in. “Er is zoveel werk dat de sector niet in de problemen zal komen.” Hij signaleert dat veel aannemers vandaag bij voorkeur onderhandelen over dagprijzen. “Net zoals je in een restaurant de sole meunière betaalt aan de hand van de prijs die ‘s ochtends in de vismijn is betaald, rekent de aannemer de bouwheer het materiaal aan op basis van de aankoopfactuur.”

Ook Van Tornhaut sluit steeds minder contracten tegen een vaste prijs, behalve als de werken op korte termijn kunnen worden uitgevoerd én als hij een voorschot krijgt. Van Tornhaut: “Sommige opdrachtgevers stappen daarin mee. Het is een kwestie van onderhandelen. Veel aannemers leggen dat op. Als de bouwheer afhaakt, is er toch genoeg werk.”

De vraag naar nieuwe aannemingswerken neemt toe, en dat gebeurt misschien niet ondanks, maar net door de prijsstijgingen. “Heel wat bouwheren verwachten nog een sterkere toename van de prijzen en versnellen de opdrachten”, zegt Van Tornhaut. “Toch denk ik niet dat de scherpe prijsstijging aanhoudt. Op een bepaald moment bereiken ze de top en willen de opdrachtgevers even afwachten. Ik hoop in elk geval dat dat plafond snel wordt bereikt.”

“Er komt voor het bouwverlof zeker een stabilisering”, vreest Verhelst. Etex daarentegen verwacht geen normalisering voor begin 2023. “Het is ook mogelijk dat de prijzen nooit weer de historische niveaus bereiken, maar dat ze zich ruim boven de oude prijzen stabiliseren. Geopolitieke spanningen leiden ook tot een volatiel klimaat, met extra redenen voor prijsstijgingen.”

“De energieprijzen zullen vermoedelijk nog lang een impact hebben”, voorspelt Beyst. “De gasprijzen zijn ook volatiel door de geopolitieke omstandigheden. Die maken het ook bijna onmogelijk om voorspellingen te doen.”