2022 wordt het jaar van de waarheid voor de vastgoedmarkt

Na de piek van vorig jaar verwerkt de woningmarkt een krimp. De internationale spanningen en de stijgende grondstoffen- en energieprijzen maken de gezinnen en de investeerders koopschuw. De stijgende rente maakt lenen lastiger en tast het rendement aan. De meeste analisten verwachten echter geen zware klap voor de woningprijzen.

Na de fikse prijsopstoot in 2021 brokkelen de prijzen van appartementen af. De gemiddelde prijs steeg in het eerste kwartaal met 1,1 procent tegenover het jaargemiddelde in 2021, stelt Fednot. Met een inflatie van 6,5 procent is dat een reële prijsdaling van 5,4 procent. In Vlaanderen bedroeg de reële prijsdaling 5,7 procent, naar 260.125 euro. Voor huizen bleven de prijzen in Vlaanderen stabiel.

In maart daalde het aantal transacties op de Vlaamse woningmarkt met 3,5 procent. “De komende weken en maanden zullen uitwijzen of dat een tijdelijk effect is van de internationale geopolitieke perikelen”, zegt notaris Bart van Opstal (Fednot). “Als de oorlog nog lang duurt, kan hij economische gevolgen hebben en komen er banen in gevaar. Zolang die onzekerheid aanhoudt, neemt de koopbereidheid af. Alles hangt in de lucht om een zware storm te ontketenen. Die kan een nieuw tijdperk inluiden met minder transacties en afbrokkelende prijzen.”

Hogere rente

John Romain van Immotheker-Finotheker wijst erop dat de markt al afkoelde voor de oorlog uitbrak. Het aantal hypotheekaanvragen daalde in februari met 12 procent tegenover een jaar eerder. In maart daalde het aantal bezoeken aan Immotheker-kantoren met bijna een vijfde. “De onzekerheid over de economie en de eigen job, de energiekosten en de gestegen voedingsprijzen maken het psychologische effect van de oorlog in Oekraïne nog groter”, voorspelt hij. “Op zo’n moment is een belegger of een gezin niet geneigd te investeren in een eigen woning, zeker niet als daarvoor geleend moet worden.”

Romain wijst erop dat de vaste rente voor een hypotheeklening met een duur van twintig jaar in een jaar is gestegen van 1,35 naar 2,19 procent. “Dat verlaagt de leencapaciteit met 10 procent”, berekent Romain, die wel verwacht dat de rente voorlopig haar hoogtepunt heeft bereikt. “Het volstaat om de duur van de lening te verlengen tot 25 jaar, om de afbetaling op het peil van een jaar eerder te brengen. Banken gaan mee in dat verhaal.”

Daniel Buschman, de zaakvoerder van de Antwerpse makelaar Group B en de voorzitter van de vastgoedberoepsfederatie CIB Vlaanderen, verklaart de kentering op de appartementenmarkt door de tanende interesse van de investeerders. “Zij wachten liever af tot de markt stabieler wordt in deze onzekere periode van internationale spanningen, dure energie en grondstoffen.”

De huizenmarkt houdt stand, omdat de gezinnen inspelen op de verdere stijging van de rente. “Ze hopen nog snel te kunnen genieten van de huidige rente, die historisch nog altijd erg laag is”, duidt Buschman. “Ooit was een rente van 4 tot 8 procent doodnormaal. Ik zie de huidige rente echter niet pijlsnel toenemen. Dat garandeert een stabiele vastgoedmarkt. De prijs van de woningen wordt ook ondersteund door de stevige vraag, die niet wordt gevolgd door het aanbod. Ik verwacht dat de prijs van de woningen de inflatie blijft volgen.”

Professor financiële economie Marc De Ceuster, hoogleraar financiële economie aan de Universiteit Antwerpen, is er minder gerust in. Vanuit een investeringsperspectief wordt de waarde van vastgoed bepaald door toekomstige nettokasstromen te verdisconteren. “Rentestijgingen hebben vooral een belangrijke impact wanneer het niveau laag is, zoals nu”, redeneert hij. “Een stijging van 1 naar 2 procent veroorzaakt een veel grotere prijsdaling op de woningmarkt dan een rentestijging van 4 naar 5 procent.”

De Ceuster waarschuwt dat in ons land al te lang een blind vertrouwen heerst in woningvastgoed. “De eigenaar van een Belgische woning kon, waardestijging inbegrepen, dertig jaar rekenen op een gegarandeerd rendement van zo’n 3 procent. In dezelfde periode kregen de Duitse, de Nederlandse, de Ierse en andere Europese vastgoedmarkten stevige klappen. Wij konden ontsnappen aan een crash. Dat is echter geen automatisme. Wie denkt dat vastgoed per definitie voor altijd zekerheid biedt, kan van een kale reis thuiskomen.”

Stijgende bouwkosten

De mogelijke krimp van het budget voor de afbetaling van een hypotheeklening gaat gepaard met een stijging van de prijs van de grondstoffen en energie. Dat zal ook de bouwkosten doen stijgen. De ontwikkelaars kunnen die meerprijs moeilijk helemaal doorrekenen. “De voorbije jaren konden de vastgoedontwikkelaars hun rendement stevig verhogen door de sterk gestegen vraag naar appartementen”, stelt Van Opstal. “De meeste ontwikkelaars kunnen tegen een stootje. Een eventuele stabilisatie van de nominale prijzen zal dus – tenzij de inflatie nog veel sterker stijgt – niet zo zwaar inhakken op hun marges.”

Johan Van Gompel van de studiedienst van KBC voorspelt dat de nieuwbouwmarkt her en der onder druk kan komen. “De voorbije jaren is het aantal vastgoedprojecten enorm gestegen. In heel wat dorpen rijzen woonblokken uit de grond. Er ontstaat op heel wat locaties een overaanbod. Als de verkoop in de problemen komt, zullen de prijzen moeten worden bijgesteld. Dat is het goede nieuws voor de gezinnen.”

Voor Van Gompel is de huidige afkoeling heilzaam voor de markt. Volgens de Nationale Bank is de woningmarkt met 20 procent overgewaardeerd. “De afkoeling die nu bezig is, zorgt ervoor dat de potentiële zeepbel op de vastgoedmarkt rustig leegloopt en het gevaar van een crash sterk vermindert.” Hij voorspelt dat de Belgische woningprijzen over heel 2022 met gemiddeld 4,5 procent zullen toenemen. Over heel 2021 was dat nog 7,1 procent. Bij een verwachtte jaarinflatie van 8,3 procent is dat een reële daling met 4 procent. Volgend jaar houdt KBC rekening met een nominale stijging van 3 procent en een inflatie van 2,5 procent.

De studiedienst van KBC berekende aan de hand van de afbetalingscapaciteit van de gezinnen een toenemende dualiteit op de vastgoedmarkt. Van Gompel: “Er is een groep nog-kunners, die nog altijd vlot vastgoed willen en kunnen kopen omdat ze er de middelen voor hebben: investeerders en jonge gezinnen die hulp krijgen van hun ouders. Voor veel gezinnen wordt het verwerven van een woning almaar problematischer.”

De verwachte rentestijging, de schaarser wordende gronden en de hogere bouwkosten zullen die dualiteit verder accentueren. “Ontwikkelaars kunnen het gebrek aan budget voor de aankoop nog opvangen door kleiner of minder luxueus te bouwen, maar op een bepaald moment is de rek eruit”, voorspelt Van Gompel. “Het belang van een goed werkende huurmarkt als alternatief voor de eigen woning wordt steeds belangrijker, ook voor gezinnen uit de middenklasse.”

Tekort aan kwaliteitshuur

“Daar wringt het schoentje”, reageert Siham Rahmuni, de CEO van het vastgoedbeheer- en makelaarsbedrijf Quares. “Tot voor enkele jaren was de huurmarkt een restmarkt voor gezinnen of individuen die het wat moeilijker hadden. De gezinnen die zich vandaag net geen woning kunnen aanschaffen, beschikken wel over de middelen om zich een kwalitatieve huurwoning te veroorloven. Er is echter een schromelijk gebrek aan aanbod van betere huurpanden.”

Quares speelt in op die schaarste met het Quares Residential Investment- fonds, dat deze maand zijn eerste investeringsronde afsloot. Het wil in acht jaar 300 miljoen euro verzamelen voor de aankoop en de verhuur van vastgoed tegen een gemiddelde prijs van 875 euro per maand. Dat is wat hoger dan het gemiddelde huurpand. “Het zijn duurzame panden, waardoor de gemiddelde woonkosten lager zijn dan voor een oudere niet-geïsoleerde huurwoning met substantieel hogere energiekosten”, zegt Rahmuni.

Naarmate de energiefactuur stijgt, klinkt de roep om energiezuinige huurwoningen almaar luider. Dat vergt telkens weer nieuwe investeringen van de eigenaar. De Ceuster: “Ooit kon een particuliere belegger een woning kopen en die zonder zorgen dertig jaar verhuren. De operationele kosten van de verhuur lopen echter almaar op. De nettohuuropbrengst wordt ook beïnvloed door de hogere energiefactuur, die de huurder meetelt om de totale woonkosten te berekenen. Ook dat zal voor investeerders een impact hebben op de prijsbepaling bij de aankoop van een woning. De investeerders kopen vandaag topvastgoed, om het acht jaar te verhuren en het dan grondig te vernieuwen, zelf of door een nieuwe eigenaar. Huurvastgoed heeft professionele investeerders nodig.”

De Trends Vastgoedgids ligt vanaf vandaag in de winkel