10 tips voor de aankoop van uw huis in het buitenland

Steeds meer Belgen denken aan een tweede verblijf in het buitenland. Vaak gebeurt de aankoop in een emotionele opwelling na een zonnige vakantie. Toch is een second opinion geen overbodige luxe. Want de aankoop en het bezit van een buitenverblijf houdt ook risico’s in. Sven Hubrecht, fiscaal expert bij Optima, wijst op een aantal valkuilen.

1. België is stabiel, het buitenland niet (altijd)

Onze vastgoedmarkt staat bekend als zeer conservatief. De buitenlandse vastgoedmarkt heeft niet noodzakelijk dezelfde goede eigenschappen: de meerwaarde, veiligheid en rendabiliteit zijn er niet zo vaststaand als in België. Denk maar aan de recente vastgoedbubbels (en crashes) in Ierland, Spanje, de Verenigde Staten en Nederland. Bovendien is het vaak net in de toeristische regio’s dat de prijzen het steilst kelderen of in de hoogte schieten.

2. Ander land, andere wetten

Onroerend goed in het buitenland houdt in dat u geconfronteerd wordt met buitenlands recht, en niet alleen op fiscaal vlak. Hou bijvoorbeeld rekening met andere regels over mede-eigendom van appartementen. In het buitenland geldt ook een andere huurwetgeving dan in België. Eigenaars die zelf hun onroerend goed willen verhuren doen toch best een beroep op iemand die kennis heeft van de plaatselijke huurwetgeving om het huurcontract op te stellen.

3. Scherp uw talenkennis aan

Bij problemen, bijvoorbeeld met een niet betalende huurder, zal u geen beroep kunnen doen op een advocaat in België, maar moet u zich wenden tot een raadsman in het buitenland. U praat een mondje Frans, Engels en Duits? Prima. Maar in pakweg Turkije of Griekenland loert de taalbarrière om de hoek. Als uw erfgenaam bijvoorbeeld aanpassingen moet doen aan abonnementen inzake elektriciteit, water en tv-distributie, zullen zij ook hun weg moeten zoeken in een andere taal. Met documenten in het Nederlands zullen ze meestal niet ver geraken.

4. Doe een beroep op notaris én advocaat

De rol van een notaris in het buitenland is soms helemaal anders dan in België. In sommige landen schakelt u bijkomend best een advocaat in om na te gaan of de geplande verkoop juridisch oké is.

5. Zorg dat u de lening kan waarborgen

Stel: u wil bij een Belgische bank een lening aangaan voor de aankoop van een onroerend goed in het buitenland, en er is een hypotheek vereist. In principe zal de bank geen hypotheek willen nemen op het onroerend goed in het buitenland. De hypotheek zal genomen worden op uw Belgisch onroerend goed, dat u dan ook moet hebben. Maar om bepaalde fiscale voordelen te verkrijgen, mag u de lening zowel in België als in de Europese Economische Ruimte aangaan.

6. Twee huizen, geen dubbele belasting huurinkomsten

Haalt u huurinkomsten uit uw tweede verblijf? Ga na waar u belastingen moet betalen. Op het vlak van inkomstenbelastingen heeft België met vele landen dubbelbelastingverdragen afgesloten. Die verdragen bepalen welk land (België of het andere land) de inkomsten uit onroerend goed mag belasten. Op die manier wordt dubbele belasting vermeden.

7. Ook erfbelasting voor uw tweede verblijf

Voor successie is er alleen een dubbelbelastingverdrag met Frankrijk en met Zweden. De nalatenschap van een persoon die in België woont en een erfenis nalaat, is in successierecht/erfbelasting onderworpen aan het wereldwijd inkomen. Dus ook het onroerend goed in het buitenland wordt in België belast.

8. Geen dubbele erfbelasting voor onroerend goed

Ons land voorziet, onder bepaalde voorwaarden, een verrekening met de successierechten die in het land van ligging werden betaald voor het onroerend goed. Let wel: u kan niet méér aftrekken dan wat u in België betaalt. Concreet betaalt u dus steeds het hoogste recht. Ook indien er in het buitenland geen erfbelasting zal verschuldigd zijn voor het onroerend goed, zullen de erfgenamen dus toch in België moeten betalen. Ga dus na of een successieregeling voor dit onroerend goed aangewezen is.

9. Bewijs uw hoedanigheid als erfgenaam

Bent u een erfgenaam? U zal ook in het buitenland uw hoedanigheid van erfgenaam moeten bewijzen om het onroerend goed op uw naam te laten zetten. Interessant om weten is dat de Europese verordening, die recent in werking trad, een Europese erfrechtverklaring invoerde. Aan de hand daarvan kan u uw hoedanigheid als erfgenaam, legataris of beheerder van de nalatenschap in alle lidstaten aantonen. Die erfrechtverklaring is geldig in alle EU-landen, behalve in Denemarken, Ierland en het Verenigd Koninkrijk, zonder speciale procedure.

10. Fiscale aangifte van nalatenschap in de twee landen

Sterft u als fiscaal inwoner van België, als eigenaar van een tweede verblijf, dan zullen uw erfgenamen vaak niet alleen in ons land maar ook in het land waar het onroerend gelegen is een aangifte van de nalatenschap moeten doen bij de fiscus. Ook hier zal u doorgaans de hulp moeten inroepen van een deskundige ter plaatse.