Hypotheekleningen zijn goedkoop, maar moeilijk te krijgen

Lenen voor een woning was nog nooit zo goedkoop. Maar de banken zijn veel strenger geworden bij het verstrekken van een krediet.

Lenen was nog nooit zo goedkoop, maar sinds de financiële crisis zijn de banken strenger in het toekennen van een lening. Volgens een onderzoek van Immotheker is het aandeel van kredieten aan mensen jonger dan 30 jaar gedaald van ongeveer 50 procent in 2007 tot 30 procent in 2013. Het percentage aan ontleners ouder dan 35 jaar is gestegen van 26 procent in 2007 tot 43 procent in 2013.

De gemiddelde investering in woonprojecten stabiliseert rond 278.000 euro. Sinds vorig jaar is het gemiddelde kredietbedrag gedaald met 7000 euro tot 178.000 euro. Dat betekent dat de eigen inbreng stijgt. Eén op de twee leners financiert meer dan 20 procent van zijn project met eigen spaargeld.

Ondanks de zeer lage rente is het aantal verstrekte hypothecaire kredieten in het eerste kwartaal van 2014 fors gedaald tegenover het eerste kwartaal van 2006. Voor de aankoop van een woning bedraagt de daling 11 procent, voor nieuwbouw 50 procent, voor een aankoop plus een verbouwing 45 procent. Alles bij elkaar bedraagt de daling 25 procent.

Officiële rentevoeten met korting

De meeste banken maken officiële tarieven bekend en geven daarop kortingen, afhankelijk van de kostprijs van de lening, hun relatie met de cliënt en de concurrentie. Banken kunnen hun officiële tarieven dus ongewijzigd laten – zodat de consument niets merkt van de dalende of stijgende rentes – en hun kortingen aanpassen aan de omstandigheden.

Wat de bank met de ene hand geeft, neemt ze met de andere vaak dubbel en dwars terug. Sommige banken kennen hun voordeligste rente enkel toe op voorwaarde dat de kredietnemer nevenproducten koopt, zoals een brand- of een schuldsaldoverzekering. Voor een stel van 33 jaar dat een lening op 30 jaar met een rentevoet van 4,03 procent afsluit, kan het verschil in premies tussen verschillende schuldsaldoverzekeringen oplopen tot 16.000 euro.

Variabele of vaste rentevoet

Een moeilijke keuze is die tussen een rentevoet die periodiek kan worden aangepast en een rentevoet die tijdens de hele looptijd of een groot deel van de looptijd van de lening gelijk blijft.

Leningen met een vaste rente hebben het voordeel dat ze absolute zekerheid geven over het af te lossen bedrag.

Een hypothecair krediet met een jaarlijks of driejaarlijks aanpasbare rentevoet heeft vaak een lagere intrestvoet. De kredietnemer betaalt bij die leenformules een fors lagere maandlast dan bij een lening met een vaste of semivaste rente.

Het is belangrijk bij variabele rentes te berekenen hoeveel de hoogst mogelijke afbetaling is als de intrestvoet naar het maximum wordt herzien. Dankzij de wet op het hypothecair krediet kan een kredietnemer die kiest voor een variabele renteformule aanspraak maken op een cap – een maximale stijging van bijvoorbeeld 2 of 3 procent tegenover de oorspronkelijke rentevoet. Daardoor kan een variabele intrest niet onbeperkt klimmen.

Welke formule het interessantst is, hangt af van de financiële situatie van de lener en van de rentestand, de rente-evolutie en de winstmarges die de banken voor een kredietformule hanteren. “Rekening houdend met de huidige lage rentevoeten is een lening met een vaste rente of een semivaste rente zeker aan te bevelen”, zegt John Romain van Immotheker.

Een mogelijkheid is ook de semivaste renteformule met een accordeonformule. Dat is een lening met een eerste rentevaste periode van vijf of tien jaar, en daarna een variabele rentevoet – die bijvoorbeeld kan worden aangepast om de vijf jaar – met de mogelijkheid de looptijd van de lening te verlengen als de rente stijgt.

Looptijd op maat

Volgens Immotheker had 13 procent van de toegestane woonkredieten in 2014 een looptijd van meer dan 30 jaar, tegenover 24 procent in 2012 en 39 procent in 2011. De meest gangbare looptijd sinds 2012 is 25 jaar (41%).

“Om bij de bank nog een lening op 30 jaar te krijgen, moet een consument heel goede papieren kunnen voorleggen. Hij moet onder meer minstens 20 procent van het investeringsbedrag met eigen middelen betalen en een goede klant zijn bij de bank. Bovendien wordt die looptijd door veel bankiers ofwel niet meer aangeboden, ofwel niet meer aantrekkelijk geprijsd”, weet Romain.

“Een kredietnemer doet er in eerste instantie verstandig aan de looptijd van de lening af te stemmen op de levensstandaard die hij wil hebben. Voor elke looptijd bepaalt hij de totale kostprijs door de optelsom te maken van intresten, de premies voor de schuldsaldoverzekering en de notariskosten. Daarvan trekt hij de fiscale voordelen af. Om leningen te vergelijken moet hij ook rekening houden met de beleggingsopbrengst van het bedrag dat hij per maand kan uitsparen als de lening langer loopt.”

Op een termijn van 25 of 30 jaar lenen heeft zowel voor- als nadelen. “Hoe langer de kredietnemer leent, hoe meer intresten hij aan de bank moet betalen”, aldus Romain. “Daarenboven is de schuldsaldoverzekering voor langere looptijden behoorlijk duurder. Maar lenen is historisch nog altijd goedkoop. Als de consument de afbetaling over een lange termijn spreidt, lost hij per maand een kleiner bedrag af. Hoe langer de duur van de lening, hoe meer hij kan sparen. Bovendien heeft hij gedurende de hele duur van de lening recht op een interessante fiscale aftrek – de zogenoemde woonbonus. Voor 2014 bedraagt die 3040 euro per jaar voor een koppel en 1520 euro voor een alleenstaande.”