Unibail-Rodamco-Westfield blijft ondergewaardeerd

Het herstel na de coronacrisis gaat bij de winkelcentra van Unibail-Rodamco-Westfield (URW) sneller dan verwacht. Dat zal de verkoopopbrengst van de Amerikaanse portefeuille, en het aandeel, ten goede komen.

De vastgoedreus Unibail-Rodamco-Westfield (URW) heeft onlangs zijn Westfield Santa Anita-winkelcentrum in Californië verkocht voor 537,5 miljoen dollar. De korting op de boekwaarde van 10,7 procent valt mee. Dat geeft wat meer vertrouwen in een succesvolle afronding van het desinvesteringsproces. URW wil zich voor eind 2023 uit de Amerikaanse markt terugtrekken en moet nog circa 12 miljard dollar zien te verkopen, ofwel circa 22 procent van de totale vastgoedportefeuille. In Europa heeft het al voor 3,2 miljard verkocht, waarmee het doel van 4 miljard bijna is gehaald. Daarmee staat URW niet langer met de rug tegen de muur. De schuldgraad ligt wel nog boven het gemiddelde van de sector, maar de kans dat de groep niet kan voldoen aan de bankconvenanten is eerder klein.

URW heeft maar liefst 12 miljard euro aan cash beschikbaar en is herfinanciering voor drie jaar zeker gesteld. De rente op de schuld ligt voor vijf jaar vast. URW hoeft zijn Amerikaanse winkelcentra niet tegen soldenprijzen weg te doen. Moet er toch een flinke discount van 30 procent worden geïncasseerd. Dan nog daalt de schuldgraad maar in beperkte mate tot in de buurt van het sectorgemiddelde.

We gaan ervan uit dat de verkoopopbrengst van de Amerikaanse portefeuille zal meevallen. Net als dat bij de verkoop van het centrum in Californië is meegevallen. Ondertussen liggen de omzetten in de Amerikaanse winkelcentra weer op 110 procent in vergelijking met voor de coronacrisis. Ook in Continentaal Europa (104%) is dat het geval; alleen de twee winkelcentra in Londen (94%) blijven nog achter.

Conclusie

De leegstand loopt terug en de huurstijging versnelt door de hoge indexatie. URW verhoogde de winstraming voor heel het jaar van 8,2 tot 8,4 euro naar minstens 8,9 euro per aandeel. Vanaf 2023 hervat het bedrijf de dividenduitkering, die na alle desinvesteringen op 6 euro per aandeel kan uitkomen. Een beurskoers die amper 67 procent bedraagt van de intrinsieke waarde wijst op een (forse) onderwaardering. Het koopadvies voor het aandeel blijft dan ook overeind.

Deze analyse is verschenen in Beleggers Belangen.