Unibail-Rodamco-Westfield bevestigt de heropstanding

URW heeft hoofdzakelijk shoppingcentra met als aantrekkingspool een extreme onderwaardering tegenover de intrinsieke waarde (159,6 euro per aandeel) en een Franse miljardair die de voormalige ster doet herleven.

De fusiegroep in vastgoed Unibail-Rodamco-Westfield (URW) heeft met de jaarcijfers 2021 laten zien dat het dieptepunt achter ons ligt. Er wordt volop aan de heropstanding gewerkt.

De huurinkomsten en de winstcijfers kwamen boven de eigen prognose uit en de schuldenafbouw gaat door. Al blijft de netto financiële schuld met 22,1 miljard euro aan de hoge kant. Dat is wel een daling met 2,2 miljard euro. Bovendien zijn de terugbetalingen voor de komende drie jaar (12,1 miljard euro) verzekerd door de kaspositie en de verkregen kredietfaciliteiten. De nettohuurinkomsten gingen er 3,7 procent op achteruit (-1,6% op vergelijkbare basis), van 1,79 miljard euro voor het boekjaar 2020 naar 1,724 miljard euro voor 2021. Dat leverde een recurrent nettoresultaat op dat net boven 1 miljard euro (1,005 miljard) bleef. Dat is wel 4,9 procent minder dan het cijfer van 2020 (1,057 miljard euro). Per aandeel geeft dat een aangepaste winst van 6,91 euro. Dat is 5,2 procent minder dan de 7,28 euro per aandeel voor 2020, maar boven de eigen prognose van 6,75 euro.

Het beter dan verwachte resultaat is onder meer een gevolg van een daling van de leegstand in de tweede helft van vorig jaar van 8,9 naar 7,0 procent. Er was ook een hogere inning van huurgelden: 88 procent in 2021 versus 80 procent in 2020.

Het plan is om in 2022 voor 2,5 à 4 miljard euro activa te verkopen om de schuldenlast verder te verminderen. Het resultaat zou moeten toenemen tot 8,20 à 8,40 euro per aandeel door minder leegstand en een hogere inning van huurgelden. Op voorwaarde dat de covid-19 pandemie nu echt grotendeels achter de rug ligt.

Het succesverhaal van de Frans-Nederlandse fusiegroep en de reus in shoppingcentra Unibail-Rodamco kreeg een dramatische wending door de combinatie van de overname van de Australische branchegenoot Westfield in 2018 met de uitbraak van de coronacrisis begin 2020. De overname deed de schuldenlast toenemen van 16,6 naar 25,4 miljard euro aan het begin van de pandemie, terwijl de huurinkomsten een duik maakten van 2,42 miljard euro in 2019 naar 1,79 miljard in 2020. Een forse afslanking drong zich op: van 104 naar 85 shoppingcentra. Het dividend werd geschrapt. Het is begrijpelijk dat de koers onderuit ging. Ten opzichte van een intrinsieke waarde van 54,5 miljard euro zakte de beurswaarde op een gegeven moment tot 5 à 6 miljard euro.

Dat bracht de Franse miljardair Xavier Niel aan boord. Hij maakte fortuin in de telecomwereld als oprichter van Iliad-Free. Hij is samen met Delphine Arnault, de dochter van Bernard Arnault, de rijkste Europeaan en een van de rijkste mensen ter wereld. Niel heeft volgens de meest recente bekendmaking 23,2 procent van de aandelen. Hij kelderde een geplande kapitaalverhoging van ruim 3 miljard euro en haalde ex-CEO Léon Bressler terug als voorzitter van de raad van bestuur.

Conclusie

Unibail-Rodamco-Westfield is geen gereglementeerde vastgoedvennootschap zoals we die kennen in ons land. Er is geen stabiel dividend en de schuldgraad is niet onder controle. Dit is een gevallen ster in retailvastgoed. URW heeft hoofdzakelijk shoppingcentra met als aantrekkingspool een extreme onderwaardering tegenover de intrinsieke waarde (159,6 euro per aandeel) en een Franse miljardair die de voormalige ster doet herleven. We zijn eind vorig jaar gestart met de actieve opvolging van de vastgoedgroep omdat we denken dat we voorbij het dieptepunt zijn en er herstelpotentieel is. Er is wel nog steeds een hoger dan gemiddeld risico door de hoge schuldgraad.

Advies: koopwaardig

Risico: hoog

Rating: 1C

Koers: 68,93 euro

Ticker: URW NA

ISIN-code: FR0003763779

Markt: Euronext Amsterdam

Beurskapitalisatie: 9,68 miljard euro

K/w 2021: 10

Verwachte k/w 2022: 9

Koersverschil 12 maanden: +23%

Koersverschil sinds jaarbegin: +11%

Dividendrendement: –