Studentenwoningen in drie jaar 100 euro per maand duurder: waar moet u op letten bij de aanschaf van een kot?

De gemiddelde maandelijkse huurprijs voor een studentenkot is in drie jaar met 100 euro gestegen, blijkt uit onderzoek van de vastgoedexpert Stadim en de studentenhuisvester Diggit Studentlife. Vooral de vaste kosten zijn flink gestegen: van gemiddeld 69 euro in 2020 naar 95 euro dit jaar. Waar let u het best op bij de aanschaf van studentenvastgoed, zodat u aan het einde van de maand niet voor verrassingen staat?

De gemiddelde maandelijkse huurprijs voor een Belgisch studentenkot bedraagt 565 euro, waarvan gemiddeld 95 euro voor onkosten. Vorig jaar was dat nog 520 euro, in 2020 469 euro. Trends.be liet Frederik Boumans (Stadim) de cijfers duiden, en vroeg de expert in studentenvastgoed ook om een analyse van deze tak van de woningmarkt.

De vaste kosten stegen met liefst 38 procent. Gaan studenten daardoor makkelijker in het rood?

FREDERIK BOUMANS. “Liefst één op de drie studenten in onze survey bij 1500 studenten geeft inderdaad aan moeilijkheden te hebben bij het betalen van deze kosten.”

Energie-efficiëntie staat niet hoog op de prioriteitenlijst van studenten bij de keuze van een kot. Toch zou dat moeten, want zijn niet vooral de energiekosten de voorbije jaren de pan uit gerezen?

BOUMANS. “Europa zet een enorme druk op alle investeringsmarkten om tegen 2050 volledig CO2-neutraal te zijn. Dat is goed doorgedrongen bij de grote investeerders. Bij de kleinere investeerders not so much. Dat mag niet verbazen, als je kijkt naar het gedrag van de studenten, zoals blijkt uit hun antwoorden op de enquête die we deden. Nu, er zit een dualiteit in: enerzijds antwoorden ze dat ze duurzaamheid en energie-efficiëntie voor hun kot niet zo belangrijk vinden, anderzijds zegt zeker 80 procent dat ze kijken naar de kosten.”

Afwachtende markt

Studentenvastgoed blijft stevig in de lift zitten, in tegenstelling tot de algemene vastgoed- en nieuwbouwmarkt. Van een heel dynamische markt zijn we in een korte tijd naar een afwachtende markt gegaan.

BOUMANS. “2023 was een jaar met grote uitdagingen. De hogere financieringslasten hebben ervoor gezorgd dat er residentieel van een zekere afkoeling kan gesproken worden. Het is niet dat die markt stil ligt: 20 procent tot 30 procent minder residentiële transacties volgens Statbel. Wat wij vooral zien is dat binnen die studentenhuisvestingsmarkt er nog steeds activiteit is, wat ook nodig is.

“Ondertussen zitten we aan de vierde editie van ons marktonderzoek, het KotKompas. In onze eerste editie poneerden we dat dringend werk moest worden gemaakt van een gedegen analyse van de studentenvastgoedmarkt, en wat er nog bijkomend nodig was van huisvesting. We hebben een theoretisch model opgezet om te tonen dat er bijzonder veel studenten aankomen, dat er dus veel meer koten nodig zijn.”

In 2019, het jaar voor corona, werd het rendement van een studentenkamer op 4,5 tot 5 procent geschat. Geldt dat nog altijd?

BOUMANS. “We spreken vandaag over een rendement tussen 4,5 procent en 5,6 procent voor degelijke, middelgrote tot grote complexen in de top 5 studentensteden. We hebben dit jaar geen uitspraken gedaan over de kleinere units.”

Huiswerk

Zijn er een paar gulden regels waarop mensen moeten letten, als ze denken aan de aanschaf van zo’n kot? En als ze eraan denken hun investering te verhuren?

De registratierechten zijn nog steeds van toepassing. Zolang uw kind niet gedomicilieerd wordt en u verhuurt het officieel, betaalt u in Vlaanderen 12 procent, in Brussel aan 12,5, dat scheelt dus een aardige slok op de borrel. Daarom: als u investeert in studentenhuisvesting, doe heel goed uw huiswerk. Stel uzelf de nodige vragen.

“Wat het verhuren betreft: alles start met welk type kot u koopt. Er zijn heel veel verschillende soorten typologieën, gaande van de meest basic kamers met gedeelde voorzieningen over een kamer met eigen sanitair tot een studio. Een studio is eigenlijk een volledig zelfstandige unit dan. Dus dat speelt natuurlijk in de prijs, maar dat speelt ook mee in de verhuurwaarde vervolgens.

‘Het loont de moeite om alle mogelijke soorten cashflows te onderzoeken voor de locatie en het type kot waar u in geïnteresseerd bent’

Frederik Boumans (Stadim)

“Op zich is investeren, als je het heel high level benadert, een samenspel van cashflows en rendementen. Het zijn deze twee elementen waarop je goed moet studeren. Wat zijn de bruto huurinkomsten? Wat zijn mijn kosten als eigenaar, zoals onderhoud of een normale leegstand? Wat zijn mijn beheerskosten? Hou er daarbij rekening mee dat de verhuur van een kot best wel een intensief proces kan zijn.

“Het loont enorm de moeite om alle mogelijke soorten cashflows te onderzoeken voor de locatie en het type kot waar u in geïnteresseerd bent. Wat zijn de belastingen? Wat is een normale leegstand? Wat is het standaardcontract dat ik moet gebruiken? In hoeverre bestaat de kans dat een student plotseling opzegt? Die bezorgdheid voor leegstand, merken we, is een van de grootste elementen die speelt in deze markt. Essentieel is dat je daar je huiswerk heel goed rond maakt.”

Lees ook: