Reddingsoperatie voor gevallen winkelvastgoedster URW

Dit is geen gereglementeerde vastgoedvennootschap zoals we die kennen in ons land. Er is geen stabiel of groeiend dividend en de schuldgraad is niet onder controle.

Fusies of overnames creëren niet altijd aandeelhouderswaarde, soms zelfs integendeel, zoals bij de vastgoedgroep Unibail-Rodamco-Westfield (URW). In 2007 nam het Franse Unibail Rodamco Europe (onderdeel van de Robeco Groep) over voor 11,2 miljard euro. Samen waren ze goed voor een vastgoedportefeuille van 21,7 miljard euro. Rodamco was enkel in winkelpanden actief, Unibail zowel in winkelcentra als in kantoren. Het leidde tot de mooiste retailvastgoedportefeuille van Europa.

De groep deed in december 2017 een bod op de Australische branchegenoot Westfield ter waarde van bijna 21 miljard euro. Westfield was hoofdzakelijk in de Verenigde Staten actief. In juni 2018 werd de overname afgerond en was de gigant in winkelvastgoed Unibail-Rodamco-Westfield een feit. De groep beschikte over 104 shoppingcentra wereldwijd. Frankrijk bleef de belangrijkste markt, maar de Verenigde Staten werden eensklaps de tweede markt. De acquisitie deed de schuldenlast toenemen van 16,6 naar 25,4 miljard euro aan het eind van boekjaar 2018 en ligt momenteel op 27,8 miljard euro.

De wereldwijde uitbraak van de covid-19-pandemie kwam ook deze reus in shoppingcentra slecht uit. De huurinkomsten maakten vorig boekjaar een duik naar 1,9 miljard euro ten opzichte van 2,42 miljard in 2019. Dat was een gevolg van de toenemende leegstand: van 5,4 procent eind 2019 naar 8,3 procent eind vorig jaar. Die is medio 2021 verder opgelopen tot 8,9 procent, vooral door 14 procent leegstand in de VS versus 5 procent in continentaal Europa. 210 winkelpanden (1,8% van het totaal) staan leeg omdat de uitbater failliet is gegaan.

De forse toename van de netto financiële schuld tegenover de bedrijfskasstroom en de huurinkomsten dwong de groep af te slanken en het slotdividend in 2020 te schrappen. Er komt ook dit en volgend jaar geen dividend. De koers ging onderuit en dat leidde tot misnoegde aandeelhouders. Ten opzichte van een intrinsieke waarde van 55 miljard euro zakte de beurswaarde tot 5 à 6 miljard euro, waarop de Franse miljardair Xavier Niel zowat een jaar geleden instapte. Het fortuin van de 54-jarige wordt op zo’n 9 miljard euro geraamd, waarmee hij rond de 250ste plaats komt van de rijkste mensen ter wereld. Als oprichter van de prijsbreker Iliad-Free haalde hij de dominante positie van de traditionele Franse telecomgroepen onderuit. Hij is bovendien mede-eigenaar van de Franse kwaliteitskrant Le Monde en heeft een relatie met Delphine Arnault, de 46-jarige dochter van Bernard Arnault, de rijkste Europeaan en een van de rijkste mensen ter wereld. Niel bezit volgens de recentste bekendmaking 23,2 procent van de aandelen. Hij kelderde een geplande kapitaalverhoging van ruim 3 miljard euro en haalde ex-CEO Léon Bressler terug als voorzitter van de raad van bestuur. Zo wil hij weer voor aandeelhouderswaarde zorgen.

Conclusie

Dit is geen gereglementeerde vastgoedvennootschap zoals we die kennen in ons land. Er is geen stabiel of groeiend dividend, de schuldgraad is niet onder controle, enzovoort. Dit is een gevallen ster in retailvastgoed. URW heeft hoofdzakelijk shoppingcentra, met als aantrekkingspool een extreme onderwaardering tegenover de intrinsieke waarde en een Franse miljardair die de groep wil doen herrijzen. Er is een meer dan gemiddeld koerspotentieel. Daarom beginnen we de vastgoedgroep actief op te volgen. We waarschuwen wel meteen voor het hoger dan gemiddelde risico van deze vastgoedbelegging.

Advies: koopwaardig

Risico: hoog

Rating: 1C

Koers: 62,34 euro

Ticker: URW NA

ISIN-code: FR0003763779

Markt: Euronext Amsterdam

Beurskapitalisatie: 8,62 miljard euro

K/w 2020: –

Verwachte k/w 2021: 9

Koersverschil 12 maanden: +80%

Koersverschil sinds jaarbegin: +1%

Dividendrendement: –