Woning verkopen: Wanneer moet je belasting betalen op de meerwaarde?

Een eigenaar die een woning, een appartement of een bouwgrond met winst verkoopt, moet soms belasting afdragen op de meerwaarde. Hoe wordt die heffing berekend? En is die te vermijden?

Vanwege de lage spaarrente kiezen veel beleggers voor een investering in vastgoed – bijvoorbeeld een woning, een appartement of een bouwgrond. Wie die kort daarna weer verkoopt, moet er rekening mee houden dat de fiscus de winst afroomt. De federale overheid is bevoegd om die snelle meerwaarde te belasten. Dat betekent dat in de drie gewesten dezelfde regels gelden.

De meerwaarde van grond

Op de winst van een in België gelegen grond die niet wordt gebruikt voor de uitoefening van een beroepsactiviteit, is belasting verschuldigd als de volle eigendom of het vruchtgebruik van het perceel wordt verkocht binnen de acht jaar na de aankoop. Het tarief bedraagt 33 procent van de winst (plus de gemeentebelasting) bij een verkoop binnen de vijf jaar, en 16,5 procent (plus de gemeentebelasting) bij een verkoop tussen het vijfde en het achtste jaar. Na acht jaar wordt de winst niet langer belast. Om de termijn vast te stellen wordt gekeken naar de data van de notariële aan- en verkoopakte.

Is de grond verkregen door een schenking, dan is er meerwaardebelasting verschuldigd als het perceel wordt verkocht binnen de drie jaar na de akte van schenking en binnen de acht jaar na de aankoop door de schenker. De winst wordt ook belast als de eigenaar de grond koopt of geschonken krijgt, daarop binnen de vijf jaar een gebouw zet en het geheel verkoopt binnen de vijf jaar na de ingebruikname of de eerste verhuring.

De meerwaarde van een gebouw

De winst op een in België gelegen gebouw dat niet wordt gebruikt voor de uitoefening van een beroepsactiviteit, wordt belast tegen 16,5 procent (plus de gemeentebelasting) als de volle eigendom of het vruchtgebruik wordt verkocht binnen de vijf jaar na de aankoop. Na vijf jaar is de meerwaarde fiscaal vrijgesteld. Ook hier zijn de data van de notariële aan- en verkoopakte doorslaggevend om de termijn te bepalen. Is het gebouw verkregen door een schenking, dan wordt de meerwaarde belast als het pand wordt verkocht binnen de drie jaar na de schenkingsakte en binnen de vijf jaar na de aankoop door de schenker.

Voor de berekening van de meerwaarde van een bebouwd perceel wordt geen splitsing gemaakt tussen de grond en het gebouw. In principe geldt de belastingregeling voor een gebouw. Is de verkoopwaarde van het gebouw kleiner dan 30 procent van de totale verkoopprijs, dan geldt het meerwaardestelsel voor gronden.

De meerwaarde op de gezinswoning die de eigenaar minstens 12 maanden voor de verkoop ononderbroken heeft bewoond, is belastingvrij. Ook als hij de eigen woning niet zelf betrok, is de winst fiscaal vrijgesteld als hij bewijst dat hij er om beroeps- of sociale redenen niet kon wonen. Gebruikte hij een deel van de eigen woning voor beroepsdoeleinden, dan is alleen de meerwaarde op het privédeel belastingvrij; de winst op het beroepsdeel beschouwt de fiscus als een belastbaar beroepsinkomen. Er is ook geen belasting verschuldigd op de meerwaarde van een gebouw dat toebehoort aan een minderjarige, een juridisch onbekwaam persoon of een persoon aan wie een voorlopige bewindvoerder is toegewezen.

Gecorrigeerde winst

De winst waarop de snelle meerwaarde verschuldigd is, wordt gecorrigeerd. De basis is het positieve verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde. De verkoopwaarde mag worden verminderd met de kosten voor de verkoop, zoals de uitgaven voor advertenties en het commissieloon dat wordt betaald aan een vastgoedkantoor.

De aankoopwaarde mag forfaitair worden verhoogd met 25 procent kosten, of zelfs met een hoger bedrag, als daarvoor bewijzen kunnen worden voorgelegd, zoals facturen voor verbouwingswerken. Die verhoogde aankoopwaarde wordt nog eens verhoogd met een inflatietoeslag van 5 procent per volledig jaar dat is verlopen tussen de aan- en de verkoop.

Een voorbeeld: een eigenaar heeft een grond van 50.000 euro gekocht op 15 april 2014 en hij verkoopt die op 10 juli 2016 voor 70.000 euro. Voor de verkoop heeft hij 500 euro aan publiciteit besteed. De verkoopwaarde is dan: de verkoopprijs van 70.000 – 500 euro kosten = 69.500 euro. De aankoopwaarde van 50.000 euro wordt forfaitair verhoogd met 25 procent kosten of 12.500 euro, wat neerkomt op 62.500 euro. Daarbovenop komt de inflatietoeslag van 5 procent voor elk volledig jaar tussen de aan- en de verkoop. In dit voorbeeld is dat 10 procent van 62.500 euro, of 6250 euro. Dat komt neer op een totaal van 68.750 euro. De verkoper betaalt uiteindelijk 33 procent op een meerwaarde van 69.500 – 68.750 = 750 euro, of 247,50 euro belasting. De correctie van de winst heeft tot gevolg dat van het brutoverschil van 20.000 euro slechts 750 euro afgaat.

Normaal beheer

De meerwaarde wordt alleen belast tegen 16,5 of 33 procent als de winst wordt gemaakt binnen “het normale beheer van het privévermogen”. Is dat niet het geval en is er volgens de fiscus sprake van speculatie, dan is de winst belastbaar ongeacht de tijd die is verstreken tussen de aan- en de verkoop.

Of een verrichting al dan niet speculatief is, wordt vaak vastgesteld door de rechter. Stel dat een koper een gebouw en een perceel koopt. Hij laat het gebouw slopen en bouwt er nieuwe appartementen op, die hij snel weer verkoopt. De winst is volgens de heersende rechtspraak speculatie. Dat wordt nog in de hand gewerkt als de belastingplichtige heeft geleend voor de aankoop van de grond en de bouw van de appartementen.