‘Trendbreuk in de waardering van het vruchtgebruik’

De fiscus heeft een standpunt ingenomen over de waardering van het vruchtgebruik, als een vennootschap en haar bedrijfsleider een onroerend goed gesplitst aankopen.

Wie zeker wil weten of de fiscus een geplande fiscale constructie zal aanvaarden, kan een ruling aanvragen bij de fiscus. De Rulingcommissie laat dan weten onder welke voorwaarden de fiscus akkoord gaat met die operatie. Veel rulings hebben betrekking op de gesplitste aankoop van een onroerend goed, waarbij een vennootschap het vruchtgebruik koopt en haar bedrijfsleider de blote eigendom. Onlangs heeft de Rulingcommissie een nieuw standpunt ingenomen over de waardering van het vruchtgebruik.

Fiscale voordelen

De looptijd van het vruchtgebruik kan maximaal 30 jaar bedragen, maar in de praktijk zijn looptijden van 15 à 20 jaar gebruikelijk. Hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik is, hoe minder de bedrijfsleider privé moet betalen voor de blote eigendom. Het belangrijkste voordeel is dat het vruchtgebruik na die looptijd van 15 à 20 jaar automatisch uitdooft en de bedrijfsleider in principe gratis de volle eigenaar wordt van het goed, waarvan het grootste deel is betaald door de vennootschap.

Ook voor de vennootschap zijn er fiscale voordelen verbonden aan een gesplitste aankoop, zegt Dirk Van Wal, partner bij BDO Belastingconsulenten. “Als ze het vruchtgebruik koopt, is er geen af te scheiden grondgedeelte, wat betekent dat ze de waarde van de grond kan afschrijven. Bij een volle eigendom kan de vennootschap enkel de waarde van het gebouw afschrijven. Er is geen meerwaardebelasting verschuldigd als de vennootschap het pand aan het einde van het vruchtgebruik met winst verkoopt. Bij een verkoop wordt de meerwaarde verdeeld over de vennootschap en de blote eigenaar. Bovendien is enkel het vruchtgebruik onderworpen aan het ondernemersrisico. Naarmate de looptijd verstrijkt, daalt de waarde van het vruchtgebruik en dus ook het aandeel in het ondernemersrisico.”

Om de fiscale voordelen van een gesplitste aankoop te optimaliseren, zijn veel bedrijfsleiders geneigd de waarde van het vruchtgebruik zo hoog mogelijk in te schatten. Maar de fiscus stelt een grens: de waardering van het vruchtgebruik moet gebeuren op basis van de ‘werkelijke waarde’. Die moet geval per geval worden onderzocht. Volgens de fiscus moet rekening worden gehouden met de staat waarin het onroerend goed zich bevindt en met de werken die er moeten worden uitgevoerd. Wordt het vruchtgebruik te hoog gewaardeerd, dan wordt de bedrijfsleider privé belast op een voordeel van alle aard. Op het bedrag boven de toegestane grens betaalt hij belasting zoals op een loon, tegen het hoogste aanslagtarief (50 %, plus de gemeentebelasting). Op dat voordeel moet hij ook sociale bijdragen afdragen.

Nieuwe waardering

De Rulingcommissie bevestigde dat de waarde van het vruchtgebruik overeenstemt met de “actuele waarde van de toekomstige nettohuur”. Dirk Van Wal verduidelijkt: “Bij die waarderingsmethode wordt uitgegaan van de investeringsbeslissing die de vennootschap neemt. Is het bijvoorbeeld voordeliger de komende twintig jaar te huren of met een eenmalige uitgave het vruchtgebruik van het goed te verwerven? Een vennootschap zal het vruchtgebruik pas kopen als ze daarmee een hoger rendement kan halen dan elke maand huur te betalen.”

“Vroeger vond de fiscus het logisch dat de vruchtgebruiker een rendement nastreefde dat overeenstemde met dat van OLO-obligaties met dezelfde looptijd als het vruchtgebruik, verhoogd met 0,5 tot 2 procent. Maar de OLO-rente is momenteel zeer laag. Dat geeft aanleiding tot een lagere actualisatievoet – om de waarde van een toekomstige huur te bepalen – en leidt tot een hogere waarde van het vruchtgebruik. Nieuw is dat de Rulingcommissie het logischer vindt dat de vruchtgebruiker een rendement nastreeft dat overeenstemt met het nettohuurrendement, dus de nettohuur in verhouding tot de uitgave om de volle eigendom te verwerven. In de praktijk varieert dat rendement vaak tussen 3 tot 6 procent. Dat is merkelijk hoger dan de huidige OLO-rente – in juni 2016 bedroeg de gemiddelde OLO-rente op twintig jaar bijvoorbeeld 1,01 procent. Als de waardering er rekening mee houdt dat de vruchtgebruiker een hoger rendement nastreeft, daalt de waarde van het vruchtgebruik.”

Nieuw is ook dat de Rulingcommissie uitdrukkelijk vraagt “een door een onafhankelijke deskundige – bijvoorbeeld een expert van een immobiliënkantoor, boekhoudkantoor, financiële instelling, kantoor van bedrijfsrevisoren… – opgesteld verslag over te maken”. Dat verslag moet een gedetailleerd overzicht geven van de manier waarop het vruchtgebruik is gewaardeerd. Er moet ook worden aangetoond dat de gesplitste aankoop een gelijkwaardig rendement oplevert voor de vruchtgebruiker – de vennootschap – als voor de blote eigenaar – de bedrijfsleider.

De actualisatievoet wordt bepaald aan de hand van het nettohuurrendement van het onroerend goed. Dat wordt berekend door de nettohuurwaarde op jaarbasis te delen door de waarde van de volle eigendom. De Rulingcommissie geeft een voorbeeld waarin de brutohuurwaarde op jaarbasis 18.000 euro bedraagt, de nettohuurwaarde 15.000 euro en de waarde van de volle eigendom 250.000 euro. De actualisatievoet bedraagt dan 0,06 of 6 procent, of 15.000 euro gedeeld door 250.000 euro. De waarde van het vruchtgebruik bij een looptijd van twintig jaar is dan gelijk aan 172.048,82 euro, volgens de formule (15.000 : 0,06) x (1 – (1: 1,06) tot de 20ste). De waarde van het vruchtgebruik is in dit voorbeeld 68,82 procent van de volle eigendom.

Trendbreuk

Dirk Van Wal heeft bedenkingen bij de nieuwe visie van de Rulingcommissie. “Het nieuwe standpunt van de Rulingcommissie gaat eraan voorbij dat de vennootschap bekijkt of het voordeliger is te huren of het vruchtgebruik te kopen. Dat is een trendbreuk in de waardering van het vruchtgebruik. Het is onduidelijk of dat nieuwe standpunt ook wordt toegepast op de gevestigde vruchtgebruiken. De praktijk moet uitwijzen of bij de bepaling van het rendement van de vruchtgebruiker moet worden uitgegaan van een actualisatievoet die gelijk is aan het huurrendement.”