Onze tips voor een optimale schenking van onroerend goed

Tijdens je leven kan je het vermogen dat je hebt, reeds schenken aan je erfgenamen. Meestal wordt dan gedacht aan geld en effecten. Wist je dat er ook voor onroerende goederen manieren zijn om een overdracht hiervan te optimaliseren?

Als je een onroerend goed schenkt aan iemand anders, dan moet dit steeds gebeuren voor een Belgische notaris. Dit impliceert dus de betaling van schenkingsrechten in de drie gewesten. Deze rechten zijn progressief – nemen dus toe in functie van de waarde van de geschonken goederen.

Elk gewest past zijn eigen tarieven toe. Vooral als je schenkt aan een vreemde – dus geen familielid – lopen deze rechten serieus op. In dit geval betaal je al vlug 80 procent boven de 175.000 euro.

Het Vlaamse gewest denkt eraan om zijn schenkingsrechten te verlagen, vooral dan voor schenkingen tussen vreemden waarvoor het maximumtarief zou zakken van 80 procent naar 40 procent. De bedoeling is om zo extra inkomsten te krijgen. Toch zijn er ook voor onroerende goederen schenkingstechnieken mogelijk die toelaten om geen of minder schenkingsrechten te betalen.

Tip 1. Doe een tussentijdse schenking in schijven van drie jaar

De tarieven in de schenkbelasting zijn progressief. Door het onroerend goed geleidelijk in verschillende, kleinere schijven te schenken, kan telkens opnieuw genoten worden van de laagste tarieven. Specifiek voor onroerende goederen moet tussen twee schenkingen een tussenperiode van drie jaar gerespecteerd worden.

Opeenvolgende schenkingen van onroerende goederen die plaatsvinden binnen deze driejarige periode worden immers geacht dezelfde schenking te zijn. De eerste schenking zal niet opnieuw worden belast, maar leidt er wel toe dat de tweede schenking onmiddellijk in een hogere tariefschijf valt. Dit noemt het zogenaamde opduweffect.

Het is dus beter om tijdens je leven om de drie jaar vier schenkingen van 100.000 euro door te voeren, dan een vermogen van 400.000 euro na te laten op uw sterfbed. Belangrijk is dat tussen de opeenvolgende schenkingen minstens drie jaar is verlopen. Op tijd beginnen is dan ook de boodschap.

Tip 2. Koop een woning gesplitst aan

(Groot)Ouders die met hun (klein)kinderen een onroerend goed wensen aan te kopen kunnen opteren voor de techniek van de gesplitste aankoop. De (groot)ouders kopen het onroerend goed in vruchtgebruik aan waardoor zij levenslang het recht – in regel onder de vorm van een vruchtgebruik – hebben op de (huur)inkomsten en het genot van het onroerend goed.

De kinderen kopen het onroerend goed in blote eigendom aan. Bij het overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik automatisch uit en gaat zonder erfbelasting over op de kinderen. De techniek van de gesplitste aankoop vereist dat ieder zijn deel betaalt; de kinderen dus de waarde van de blote eigendom en de ouders die van het vruchtgebruik. Let wel, de successierechten worden alleen vermeden als de kinderen/blote eigenaars bij het overlijden van een ouder kunnen aantonen dat zij de correcte waarde van de blote eigendom effectief zelf betaald hebben.

Doorgaans is het zo dat de kinderen op het moment van de aankoop niet voldoende geld hebben om de blote eigendom te kopen. In de praktijk wordt dit dan opgelost doordat de ouders eerst geld schenken aan de kinderen. Dit kan via een Belgische notaris, maar ook via een Nederlandse notaris (kostprijs ongeveer 1500 euro) of via een bank- of een handgift. Om problemen met de fiscus te vermijden, registreert u ook best de hand-of bankgift of de schenking voor een Nederlands notaris op een registratiekantoor naar keuze. Je betaalt dan 3 procent (3,3% in het Waalse gewest) schenkingsrechten op het geld dat de ouders hebben gegeven via een hand- of bankgift.

Tip 3. Verkoop de woning aan een derde en schenk de prijs aan een erfgenaam

De verkoop van het onroerend goed aan een derde, gevolgd door de schenking van de verkoopprijs aan bijvoorbeeld de kinderen is ook mogelijk. Hiervoor heeft dus de schenker het onroerend in roerend omgezet. Op de schenking van de verkoopprijs moet een schenkingsrecht worden betaald van 3% in Vlaanderen en 3,3% in Wallonië.(JS)