Ook wie als particulier vastgoed verkoopt wordt daar soms op belast. Hoe zit dat juist ineen en hoe zorgt u ervoor dat de fiscus dit niet ziet als een beroepsinkomen? Een recent arrest toont aan dat u best voorzichtig bent.
Als algemeen principe geldt dat enkel snelle winst wordt belast. Concreet betekent dit dat als u een privégebouw verkoopt binnen de vijf jaar na de aankoop ervan, u de winst moet opnemen in uw belastingaangifte. U wordt daarop dan belast tegen 16,5 procent. Die termijn van vijf jaar wordt trouwens berekend van dag op dag en het is de datum van de notariële aan- en verkoopakte die daarvoor telt.
Maar op deze regel bestaat gelukkig een uitzondering voor de gezinswoning. Verkoopt u uw gezinswoning binnen de vijf jaar, dan geldt de zogenoemde meerwaardebelasting niet op voorwaarde dat u er minstens 12 maanden zelf in gewoond heeft. Ook voor een geërfde woning voorziet de wet een vrijstelling.
Verkoopt u een grond binnen de vijf jaar na aankoop met winst, dan wordt die winst belast tegen 33 procent. Bij een verkoop na vijf jaar maar binnen de acht jaar, betaalt u nog 16,5 procent op uw winst. De winst bij verkoop na die acht jaar is belastingvrij en moet u dus niet meer aangeven.
Hoe belast?
Let wel, u wordt niet belast op het verschil tussen de verkoop– en de aankoopprijs. U mag namelijk nog een aantal forfaitaire kosten aftrekken van die brutowinst, waardoor het effectieve belastbare bedrag meestal nogal meevalt. Bij speculatieve verkopen kan de winst ook belast worden aan 33 procent. Daarvan is er sprake als dit het zogenoemd normaal beheer van een privévermogen te buiten gaat. Kortom als u volgens de fiscus niet gehandeld heeft zoals een goed huisvader dat zou doen, kan hij uw winst belasten tegen 33 procent.
Soms beroepsinkomen?
Maar bij de verkoop van onroerend goed vermijdt u best de taxatie als beroepsinkomen. U wordt dan immers belast tegen de progressieve tarieven in de personenbelasting, die oplopen tot 50%. Wanneer de fiscus de winst als beroepsinkomen kan belasten is een feitenkwestie. In de praktijk zien we dat de fiscus moeilijk zal doen als alles professioneel georganiseerd is en het tevens een continue bezigheid is. Het moet dus eigenlijk gaan om een groot aantal roerende goederen.
Recent arrest
Maar een recent arrest toont toch aan dat u best voorzichtig bent (Hof van Beroep Antwerpen 19 juni 2018). Een persoon kocht een stuk grond en liet daarop 5 appartementen bouwen. Als alles klaar was verkocht hij de vijf appartementen met winst. Voor de fiscus, daarin gevolgd door de rechter, was de winst bij verkoop als beroepsinkomen belastbaar ondanks het feit dat het maar om één project ging. De rechter haalde daarbij volgende argumenten aan om te stellen dat het om beroepsinkomen ging. De bewuste persoon had geleend voor de aankoop van de grond om er een nieuwbouw op te zetten. Ook bleek uit de feiten dat het de bedoeling was de appartementen te verkopen en niet te verhuren. Bovendien was de man beroepsmatig actief in de vastgoedsector en de bouwfirma waarin hij bestuurder was, had het appartementsgebouw gezet.
Ondanks het feit dat het slechts om 1 project ging besliste de rechter hier toch dat het om beroepsinkomen ging, wat eerder uitzonderlijk is. Om dergelijke risico te vermijden doet u dus best het omgekeerde van wat hier gebeurde. Beperk bijvoorbeeld het aantal leningen indien mogelijk, bied de appartementen niet allemaal ineens te koop aan en werk eventueel met derden die geen professionele band hebben met het project.
