‘Huurders zijn de grootste slachtoffers van vastgoedbelastingen’

‘Een wijziging in de belasting op huurinkomsten is onvermijdelijk, maar dreigt de private huurmarkt compleet te ontwrichten, met een nog grotere krapte en hogere huurprijzen tot gevolg.’ Dat zegt Frédéric Vandenhende, de CEO van Investr, een onlineplatform voor vastgoedinvesteerders.

Het Europees Hof van Justitie tikte ons land op de vingers, omdat het inkomsten van woningen die in een ander EU-land liggen anders belast dan inkomsten van woningen in België. Het systeem dat voor die laatste groep wordt gehanteerd, dateert van 1975 en is gebaseerd op het kadastraal inkomen. Zodra een woning in een andere EU-land is gelegen, geldt een andere maatstaf, namelijk de reële huurwaarde. Die aanpak is volgens het Hof in strijd met het vrije verkeer van kapitaal en moet worden gewijzigd. In de praktijk is dat niet zo vanzelfsprekend.

Omdat over dat thema geregeld wordt gediscussieerd in de vastgoedsector, hield ons investeerdersplatform daar begin dit jaar een enquête over bij 1390 vastgoedinvesteerders. Op basis daarvan besluiten we dat 40 procent van de respondenten zijn huurprijzen allicht zal optrekken als het tot een herziening van de vastgoedbelasting komt. 24 procent zou zijn spaarcenten niet langer in vastgoed investeren. De enquête suggereert nog dat 13 procent zijn vastgoed van de hand zou doen.

Het mag duidelijk zijn: als de Wetstraat straks niet anders kan dan het kadastraal inkomen in de prullenmand te gooien en een belasting op de effectieve huurinkomsten invoert, zal dat de Belgische huurmarkt op zijn kop zetten. Verhuurders moeten dan meer belasting betalen op hun huurinkomsten. En als aan het rendement wordt geknaagd, zullen de reacties niet uitblijven. Verhuurders zullen hun huurprijzen optrekken, en sommigen zullen simpelweg stoppen met verhuren. De optelsom van die twee reacties alleen al kan nefast zijn. De krapte op de private huurmarkt zal nog verder toenemen en de huurprijzen zullen stijgen.

Het Europees Hof heeft zich in zijn arrest niet uitgesproken over hoe ons land de wetgeving precies moet aanpassen. Dus staat de Wetstraat voor een denkoefening van formaat. Wie zomaar concludeert dat verhuurders altijd op de effectieve huurinkomsten belast moeten worden, moet de resultaten van onze enquête nog eens goed bekijken: elke bruuske aanpassing dreigt de huurmarkt te ontwrichten.

Als onze politici de oefening effectief maken, doen ze dat het beste ook op basis van correcte informatie over het profiel van de Belgische verhuurder. Anders dan vaak wordt gedacht, is de Belgische verhuurder zelden een veelbezitter. Volgens onze gegevens is de doorsneevastgoedinvesteerder in ons land een zelfstandige of een gepensioneerde die één of maximaal twee panden bezit, en voor wie de huur een aanvulling is op zijn inkomen of zijn pensioen. Dat verklaart meteen waarom velen van hen zo scherp reageren als er nog maar geruchten opduiken om de fiscaliteit op vastgoed aan te passen. De overheid raakt daarmee zeker niet altijd aan het grootkapitaal, maar veel vaker aan het spreekwoordelijke appeltje voor de dorst.