Gesplitste aankoop woning ligt steeds meer onder vuur

De gesplitste aankoop van een onroerend goed waarbij een vennootschap het vruchtgebruik koopt en de bedrijfsleider de blote eigendom wordt steeds meer geviseerd door de fiscus.

Het is geen nieuw gegeven dat de fiscus een strenge controle uitoefent op vastgoedverrichtingen waarbij vruchtgebruikconstructies worden gebruikt. Meer bepaald gaat het om de aankoop van een gebouw door een bedrijfsleider en zijn vennootschap. De bedrijfsleider koopt de blote eigendom en de vennootschap het vruchtgebruik van hetzelfde gebouw.

Een dergelijke constructie levert een aantal fiscale voordelen op zowel voor de bedrijfsleider als voor zijn vennootschap ten minste als een aantal voorwaarden expliciet zijn vervuld.

Fiscale voordelen

De vennootschap kan de aankoopprijs van het vruchtgebruik over de duur van het vruchtgebruik (minimum 15 jaar) afschrijven. Dit betekent dat zij elk jaar 1/15^de van de prijs fiscaal kan aftrekken van haar belastbare winst.

De vennootschap kan ook het deel van het vruchtgebruik dat betrekking heeft op de grond fiscaal afschrijven, dit in tegenstelling tot een grond in volle eigendom die niet kan worden afgeschreven. De vennootschap kan de kosten die betrekking hebben op het gebouw fiscaal aftrekken. Denk bijvoorbeeld aan de onroerende voorheffing, de kosten van de brandverzekering, …

Ook voor de bedrijfsleider zijn er voordelen. Op het einde van het vruchtgebruik (bijvoorbeeld na 15 jaar), krijgt hij de volle eigendom van het onroerend goed, samen met alle door de vennootschap aangebrachte herstellingen en vernieuwingen, zonder hierop belastingen te moeten betalen als het gebouw enkel door de vennootschap werd gebruikt.

Correcte waardering

Heel belangrijk is de waarde van het vruchtgebruik op een correcte, marktconforme manier te bepalen. Om het vruchtgebruik correct te waarderen, moet je vertrekken van de ‘huurwaarde’ van het gebouw. In grote lijnen is dit te verwachten huuropbrengst over de looptijd van het vruchtgebruik na aftrek van de onderhoudskosten.

De waarde van het vruchtgebruik zal hoger zijn voor een gebouw waarvoor je relatief veel huur kan vragen. De precieze waardering laat je best over aan een onafhankelijk deskundige (bijvoorbeeld een bedrijfsrevisor).

Juiste kostenaftrek

De vennootschap mag niet alle kosten ten laste nemen en van haar belaste winst aftrekken. De kosten aan het gebouw moeten immers op een door de wet opgelegde manier worden verdeeld tussen de vennootschap en de bedrijfsleider.

Concreet betekent dit dat de bedrijfsleider als ‘blote eigenaar’ instaat voor de ‘grote herstellingen’ _ denk bijvoorbeeld aan de vernieuwing van balken en volledige daken _ terwijl zijn vennootschap de gewone onderhoudswerken aan het gebouw moet betalen.

Het is absoluut af te raden om privé-kosten of privé-werken aan het gebouw af te wentelen op de vennootschap. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van een zwembad, de installatie van een sauna of van een jacuzzi.

Andere aandachtspunten

Het is belangrijk de looptijd van het vruchtgebruik op een voldoende lange termijn vast te leggen; 15 jaar is daarbij een minimum. Een kortere looptijd zou door de fiscus kunnen worden aanzien als een verdoken huur.

Kijk tenslotte na of de statuten van de vennootschap toelaten om het vruchtgebruik van een gebouw te kopen. Het ‘kopen, beheren, verkopen,… van onroerende goederen’ wordt best als afzonderlijk doel in de statuten van de vennootschap vermeld. (JS)