Een gesplitste aankoop volgens de regels van de kunst

Als ouders het vruchtgebruik van een woning of appartement kopen en de kinderen de blote eigendom ervan, dan kan dit belangrijke fiscale voordelen opleveren. Je moet dan wel een aantal regels naleven.

Aanvankelijk werd de techniek van de gesplitste aankoop vooral toegepast voor de aankoop van een tweede verblijf. Maar steeds meer wordt de gesplitste aankoop ook gebruikt voor bijna elke vastgoedinvestering. Denken we maar de aankoop van verhuurappartementen, opbrengsthuizen, studio’s en koten, investeringen in garages en autostaanplaatsen, assistentiewoningen,… Een gesplitste aankoop is een ideale techniek als je een onroerend goed koopt waarvan je de inkomsten wilt hebben of het zelf wilt bewonen en dat je later belastingvrij wilt doorgeven aan je kinderen.

Wat is het?

Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom van hetzelfde onroerend goed. Hierdoor blijft het vruchtgebruik bij de ouders totdat ze sterven. De ouders kunnen dus heel hun leven in het onroerend goed wonen, het verhuren,… Als de ouders overlijden, zal het vruchtgebruik uitdoven en automatisch overgaan op de kinderen. Als de gesplitste aankoop perfect uitgevoerd werd, worden de kinderen de volledige eigenaar van het appartement zonder 1 euro successierechten te betalen.

Hoe maak je dit fiscaal sluitend?

De techniek van de gesplitste aankoop vereist dat ieder zijn deel betaalt; de kinderen dus de waarde van de blote eigendom en de ouders die van het vruchtgebruik. Let wel, de successierechten worden alleen vermeden als de kinderen/blote eigenaars bij het overlijden van een ouder kunnen aantonen dat zij de correcte waarde van de blote eigendom effectief zelf betaald hebben.

Doorgaans is het zo dat de kinderen op het moment van de aankoop niet voldoende geld hebben om de blote eigendom te kopen.

In de praktijk wordt dit dan opgelost doordat de ouders eerst geld schenken aan de kinderen. Dit kan via een Belgische notaris, maar ook via een Nederlandse notaris (kostprijs ongeveer 1500 euro) of via een bank- of een handgift. Om problemen met de fiscus te vermijden, registreer je ook best de hand-of bankgift op een registratiekantoor naar keuze. Je betaalt dan 3 procent schenkingsrechten op het geld dat de ouders hebben gegeven via een hand- of bankgift.

.

De opsplitsing moet marktconform zijn

De waarde van het vruchtgebruik en van de blote eigendom wordt berekend aan de hand van de leeftijd van de ouders. Hoe ouder de ouders zijn, hoe duurder de blote eigendom van de kinderen. De opsplitsing van de koopprijs moet dus marktconform zijn. De verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik en van de blote eigendom moet in principe vastgesteld worden volgens de burgerrechtelijke regels. Uiteraard zal dit gebeuren aan de hand van sterftetabellen en moet die verhouding realistisch zijn.

De eenvoudigste en meest sluitende oplossing is dat u hiervoor de recent gepubliceerde omzettingstabellen gebruikt die je vindt in het Belgisch Staatsblad van 15/01/2015 op pagina 1597 en volgende (Ministerieel Besluit van 22/12/2014 tot bepaling van de omzettingstabellen van het vruchtgebruik).

Stel dat de ouders (vader is 60 jaar en moeder 58) oud zijn en een appartement aan de kust willen kopen van 300.000 euro. De waarde van het vruchtgebruik is dan volgens de recente tabellen 51,43%. De ouders moeten dan dus 51,43% van 300.000 euro of 154.290 euro betalen voor het vruchtgebruik en de kinderen 145.710 euro (300.000 – 154.290 of 48,57%). Het is dus al bij al toch een groot bedrag dat de kinderen moeten verzamelen via een lening of een schenking.(JS)