Dit zijn de beste technieken om vastgoed te schenken

De schenkbelasting op vastgoed is fors goedkoper in Vlaanderen en Brussel. “Veel schenkers hoeven nu maar één eenvoudige schenking meer te doen, en ze betalen een aanvaardbaar tarief”, zegt Sven Hubrecht, fiscalist bij de financiële planner Optima.

Sinds 1 juli 2015 is de schenkbelasting voor onroerende goederen in het Vlaams Gewest fors lager. Sinds begin dit jaar zijn ook de tarieven in het Brussels en het Waals Gewest goedkoper. Daardoor wordt het interessanter onroerend patrimonium door te geven aan erfgenamen of aan derden. “Veel schenkers hoeven nu maar één eenvoudige schenking meer te doen, en ze betalen een aanvaardbaar tarief. Vroeger gingen ze vaak op zoek naar alternatieven die ingewikkeld of gekunsteld waren”, zegt Sven Hubrecht, fiscalist bij de financiële planner Optima. “In Vlaanderen is het aantal vastgoedschenkingen daardoor spectaculair toegenomen. Ook in Brussel is zo’n effect te verwachten. In het Waals Gewest is dat twijfelachtig. De tariefverlaging is daar beperkter.”

Notariële schenkingsakte

Om een onroerend goed te schenken, heb u een notaris nodig die daarvoor een authentieke akte opmaakt. Dat brengt met zich dat u een honorarium voor de notaris, aktekosten en schenkbelasting – de vroegere schenkingsrechten – moet betalen. Voor een schenking van onroerende goederen kunt u de schenkbelasting niet vermijden door een beroep te doen op een Nederlandse notaris, zoals dat wel kan voor roerende goederen.

Welk gewest de schenkbelasting mag innen, hangt af van uw fiscale domicilie. Dat is de woonplaats die u het langst hebt gehad in de vijf jaar voor de schenking. Stel dat u een appartement in Brussel wilt doorgeven aan uw kinderen. U had uw fiscale domicilie tien jaar in Namen en de laatste drie jaar in Gent. Het Vlaams Gewest zal dan de schenkbelasting heffen.

Lagere schenkbelasting

De tarieven van de schenkbelasting zijn progressief. Ze variëren naargelang de graad van verwantschap tussen de schenker en de begiftigde, en de omvang van de schenking. De schenkbelasting wordt berekend per schenking en per begiftigde.

Vlaams Gewest

Het Vlaams Gewest heeft de algemene schenkingstarieven voor onroerend goed niet alleen verlaagd, maar ook vereenvoudigd. Er zijn nog maar twee tariefgroepen – één in rechte lijn en tussen partners, en één voor alle andere personen – en er zijn vier tariefschijven (zie tabel). In het Vlaams Gewest vallen ook koppels die feitelijk samenwonen en die meer dan één jaar een gemeenschappelijke huishouding voeren, onder het begrip ‘partners’.

Doordat de schenkbelasting wordt berekend per schenking en per begunstigde, kunt u een appartement van 300.000 euro schenken aan uw twee kinderen tegen een tarief van 3 procent (twee keer 150.000 euro). “Als een echtpaar een onroerend goed uit de huwelijksgemeenschap schenkt, is er sprake van twee schenkingen, één door elke partner”, zegt Johan Adriaens, onafhankelijk vermogensplanner bij Neven & Partners. “Dat bekent dat huwelijkspartners met twee kinderen voor 600.000 euro kunnen schenken tegen 3 procent.”

Vlaanderen kent een tariefverlaging toe als de begiftigde de verkregen woning energiezuinig renoveert of die voor minstens negen jaar verhuurt met een conformiteitsattest. Voor die extra vermindering moet het vastgoed wel in Vlaanderen liggen.

Brussels Gewest

Het Brussels Gewest heeft de schenkingsrechten voor vastgoed sinds 1 januari gelijkgesteld met de Vlaamse tarieven. Een belangrijk verschil is dat het de verlaging voor energiezuinige renovaties en de verhuur met een conformiteitsattest niet heeft overgenomen. In het Brussels Gewest kunnen feitelijk samenwonende partners geen aanspraak maken op de laagste tariefschijven.

Waals Gewest

De schenkbelasting in het Waals Gewest is complex en duurder. Er zijn vier categorieën van begunstigden (zie tabel). Net zoals in het Brussels Gewest kunnen feitelijk samenwonende partners geen aanspraak maken op de laagste schijven. Voor de schenking van de gezinswoning gelden in Wallonië onder bepaalde voorwaarden nog andere voordeligere tarieven, maar die laten we hier buiten beschouwing.

Progressievoorbehoud

Bij de schenking van onroerende goederen is het belangrijk dat u rekening houdt met het progressievoorbehoud. “Als een eigenaar vastgoed schenkt aan een begunstigde aan wie hij minder dan drie jaar daarvoor al vastgoed had doorgegeven, wordt voor de berekening van de belasting toch nog rekening gehouden met die eerdere schenking”, waarschuwt Sven Hubrecht. “Zo kan de nieuwe schenking in hogere tariefschijven belanden. Het is dus raadzaam minstens drie jaar te laten tussen opeenvolgende schenkingen van vastgoed.”

Als u binnen de drie jaar na de schenking zou overlijden, wordt de waarde van de schenking bij het actief van de nalatenschap gevoegd. Zo kan de nalatenschap in een hogere tariefschijf in de successiebelasting terechtkomen, al is op het geschonken vastgoed geen erfbelasting meer verschuldigd. In Brussel is het progressievoorbehoud sinds 1 januari afgeschaft voor schenkingen van vastgoed. Voor transacties die dateren vóór 1 januari blijft het progressievoorbehoud na een overlijden behouden.

Gespreid schenken

Gespreid schenken blijft interessant als techniek voor een successieplanning. “De getrapte schenking is een manier om de progressiviteit van de schenkingbelasting te doorbreken”, zegt Sven Hubrecht. “Door om de drie jaar een schijf vastgoed door te geven, valt de schenking telkens in de laagste tarieven. Gespreid schenken is ook mogelijk als je maar één onroerend goed hebt. Stel dat een schenker een opbrengstpand met vier appartementen heeft. Hij kan dan om de drie jaar een deel ervan schenken aan zijn kinderen. Ze worden dan mede-eigenaars van het onroerend goed. Als hij een van de appartementen schenkt, moet hij een basisakte laten opstellen door de notaris.”

De verlaging van de tarieven heeft de schenking in schijven nog interessanter gemaakt. Hubrecht: “Vroeger werd vaak ongeveer 100.000 euro per schenking aan ieder kind doorgegeven, om de schenkbelasting binnen de perken te houden. Nu kan een ouder aan een kind in Vlaanderen om de drie jaar 250.000 euro schenken. Het gemiddelde schenkingstarief bedraagt dan 5,4 procent zonder renovatie en 4,2 procent met renovatie, te verhogen met het honorarium van de notaris en de aktekosten. Twee ouders kunnen samen aan hun twee kinderen een onroerend goed ter waarde van 1 miljoen euro schenken, tegen gemiddeld 5,4 procent schenkbelasting.”

“In het Waals Gewest kan een ouder een onroerend goed van 175.000 euro schenken aan een kind tegen een gemiddeld schenkingstarief van 6 procent, en twee ouders aan hun twee kinderen samen een onroerend goed van 700.000 euro tegen een gemiddeld tarief van 6 procent.”

Verkopen aan derden, gevolgd door een schenking

Een andere eenvoudige techniek is het vastgoed te verkopen aan een derde, die ook de registratierechten betaalt. Daarna kan de schenker de verkoopprijs belastingvrij doorgeven aan zijn toekomstige erfgenamen via een bank- of handgift. Wie het onroerend goed in de familie wil houden, heeft daar echter weinig aan.

Verkopen aan familie, gevolgd door een schenking

Het is denkbaar een verkoop aan verre familieleden te overwegen, die wordt gevolgd door een bank- of handgift, om de schenkbelasting te beperken. De registratierechten kunnen lager uitvallen dan de schenkbelasting. Maar Sven Hubrecht waarschuwt: “Een echte verkoop is geen probleem. Maar het is af te raden zo’n transactie voor te stellen als een verkoop als je eigenlijk een schenking voor ogen hebt. Een verkoop waarbij er geen prijs wordt betaald, is fiscaal riskant. De fiscus kan dat bestempelen als een misbruik of zelfs als een geveinsde verkoop. De schenkers riskeren niet alleen aanvullende rechten, maar ook een forse belastingverhoging te moeten betalen.”

Een schenking veinzen

Door de forse verlaging van de schenkbelasting is het denkbaar een verkoop voor te stellen als een schenking, om de registratierechten van 10 of 12,5 procent te beperken. Maar ook dat is af te raden, omdat de fiscus daartegen bezwaar kan maken.

Een vermogenskrediet afsluiten

Hubert raakt om dezelfde reden ook het vermogenskrediet af. “Wie bijvoorbeeld over een onroerend patrimonium ter waarde van 1 miljoen euro beschikt, kan een lening van 1 miljoen euro aangaan – als hij een financiële instelling vindt die daartoe bereid is – om zijn belastbare nalatenschap netto op nul te brengen. Het volstaat dat hij het geld van de lening via een bankgift aan zijn kinderen schenkt. Na zijn overlijden betalen de kinderen geen successierechten, als de openstaande schuld gelijk is aan de waarde van de onroerende goederen. Een voorwaarde zou wel zijn dat de schenker niet binnen de drie jaar na de bankgift overlijdt. De kinderen kunnen het krediet terugbetalen met het geschonken geld.”

Roerend maken in een vennootschap

U kunt een onroerend goed ook roerend maken door het in te brengen in een vennootschap. Later kunt u de aandelen schenken. U kunt de schenkbelasting vermijden door de aandelen van de vennootschap te schenken voor een notaris in Nederland. Ook hier is het opletten dat u geen fiscaal misbruik ten laste wordt gelegd.