‘De regering heeft het perfecte excuus voor een belastingverhoging, want het moet van Europa’

‘Een belastingheffing op basis van de werkelijke huurwaarde of de werkelijk ontvangen huurinkomsten is de enige optie voor de regering.’ Dat zegt Michel Maus, advocaat en hoogleraar fiscaal recht.

Op 12 april werd België veroordeeld door het Europees Hof van Justitie voor zijn discriminerende behandeling van inkomsten uit vastgoed. Het Hof had vastgesteld dat Belgische belastingplichtigen die in België een onroerend goed bezitten of er een woning verhuren, enkel worden belast op het kadastraal inkomen – een forfaitair geschat huurinkomen dat is gebaseerd op de huurwaarde van 1975.

Belgische belastingplichtigen die in het buitenland een onroerend goed hebben of daar een onroerend goed verhuren, belast de fiscus respectievelijk op de actuele huurwaarde en de ontvangen huurinkomsten. De Belgische belastingplichtigen worden dus verschillend belast, alleen op basis van de ligging van het onroerend goed. Het Europees Hof van Justitie ziet daarin een schending van het vrije verkeer van kapitaal.

Dat arrest is geen verrassing, want het Hof had België in september 2014 al veroordeeld op basis van dezelfde redenering. Iedere rechtgeaarde burger zou verwachten dat België zijn wetgeving zou aanpassen aan de Europese rechtspraak. Maar dat is niet gebeurd. Ons land heeft de veroordeling gewoon genegeerd. Het resultaat is een tweede veroordeling en een blamage door het Europees Hof van Justitie. België is nu verplicht zijn fiscale wetgeving aan te passen, anders wachten zware straffen.

Maar de fiscale wetgeving wijzigen is geen sinecure. Er zijn maar twee opties: ofwel breidt de regering het systeem van het kadastraal inkomen uit naar het buitenland, ofwel moet ze ook Belgische onroerende goederen belasten op hun actuele huurwaarde of de ontvangen huurinkomsten. Die laatste optie is jammer genoeg het enige valabele denkspoor voor de regering. Daar zijn verschillende redenen voor.

De belangrijkste reden is van puur praktische aard. Het kadastraal inkomen van Belgische onroerende goederen wordt vastgesteld door de federale overheidsdienst Financiën. Die is enkel bevoegd in België en niet in het buitenland. Maar er is meer. In principe moeten de kadastrale inkomens om de tien jaar worden herschat in een algemene perequatie. Zo’n algemene perequatie heeft niet meer plaatsgevonden sinds 1 januari 1975. Geen enkele minister van Financiën heeft het na 1975 aangedurfd te raken aan de Belg en zijn baksteen. Als oplossing worden de kadastrale inkomens sinds 1991 geïndexeerd. Het kadastraal inkomen van een tweede verblijf of een verhuurde woning worden ook nog eens verhoogd met 40 procent.

Met een perequatie had de fiscus rekening kunnen houden met gewijzigde omstandigheden die een positieve invloed hebben op de huurwaarde van een onroerend goed. Maar doordat die is uitgebleven, heeft de fiscus de fiscale ongelijkheid enkel maar scherper gesteld. In 2006 en 2013 heeft het Rekenhof de cijfers van de fiscus vergeleken met die van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS). Daaruit bleek onder meer dat volgens het Kadaster 77 procent van de woningen over een badkamer zouden beschikken. Het NIS kwam aan 96 procent. Dat toont overduidelijk aan dat het kadastraal inkomen geen objectieve fiscale maatstaf meer is.

Een belastingheffing op basis van de werkelijke huurwaarde of de werkelijk ontvangen huurinkomsten is dus de enige optie voor de regering. Ze zal inroepen dat ze de wetgeving aanpast omdat het moet van Europa. Dat zal de overheid geen windeieren legen. De Hoge Raad voor Financiën heeft onlangs berekend dat de kadastrale inkomens door de indexering en de verhoging met 40 procent sinds 1975 zijn gestegen met de coëfficiënt 2,35, terwijl de werkelijke huurprijzen in die periode zijn toegenomen met de coëfficiënt 4,53. Die onderschatting van de huurwaarde van de Belgische onroerende goederen leidt tot een onderschatting van de belastbare onroerende inkomsten met maar liefst 2,9 miljard euro.

Dat opent heel wat perspectieven voor de regering, die het perfecte excuus heeft voor een belastingverhoging, want het moet van Europa. De verhoging van de belastingdruk wordt wel gecompenseerd door de aftrek van renovatie- en onderhoudskosten toe te laten. Dat moet een grotendeels zwarte sector witwassen. Na het tweede arrest van het Europees Hof van Justitie is het duidelijk dat de fiscale behandeling van de huurinkomsten zal veranderen. Er is geen andere keuze meer.