‘Boete niet naleven aangifteverplichtingen voor eigenaars van onroerend goed fors hoger’

‘De administratie wordt opgezadeld met zeer veel werk voor, in het beste geval, hooguit een paar honderden euro’s extra belasting.’ Dat zegt Koen Van Duyse, partner van Tiberghien Advocaten.

Er is al veel inkt gevloeid over de belasting op onroerend goed dat men bezit in het buitenland. De Belgische wetgeving is al tientallen jaren in strijd met het recht van de Europese Unie. Onder druk van een dwangsom opgelegd door het Hof van Justitie heeft de minister van Financiën, Vincent Van Peteghem (CD&V), een nieuwe regeling uitgewerkt die de verdienste heeft dat de discriminatie van buitenlands onroerend goed minstens minder frappant wordt. Het had, in afwachting van de grondige belastinghervorming die dezelfde minister aankondigt voor na 2024, veel eenvoudiger gekund door buitenlands onroerend goed tijdelijk volledig vrij te stellen van belasting. Het zou de overheid weinig kosten en de beperkt beschikbare middelen van de mensen bij de administratie zouden efficiënter op andere terreinen kunnen worden ingezet.

De kern van het belastingsysteem voor Belgisch onroerend goed is het kadastraal inkomen. Welnu, vanaf nu gaat men ook aan buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen toekennen op een gelijkaardige wijze als het Belgische. Dat betekent dat het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar op 1 januari 1975 moet worden vastgesteld. Ja, u leest het goed, 1975.

Om een netto-inkomen te schatten, is de aard van het pand zeer relevant. Het inkomen van een appartement met twee slaapkamers heeft een ander inkomen dan een appartement met één slaapkamer. Het netto-inkomen van een woning die werd omgebouwd tot een kangoeroewoning zal anders zijn dan voordien. Om het kadastraal inkomen vast te stellen moet de administratie dus over voldoende informatie beschikken.

Voor Belgisch onroerend goed heeft de administratie vrij eenvoudig data ter beschikking in het kader van het systeem van stedenbouwkundige vergunningen. Ze weet enkel niet wanneer de werken zijn voltooid en ze heeft ook geen weet van werken die werden uitgevoerd zonder vergunning. Daarom moet iedere eigenaar het in gebruik nemen van nieuwe of verbouwde gebouwen uit eigen beweging en binnen de dertig dagen aangeven bij het kadaster.

Van buitenlandse panden weet de administratie veel minder, ze kan zelfs niet ter plaatse gaan kijken. Daarom worden in de slipstream van de nieuwe belastingregeling nieuwe aangifteverplichtingen ingevoerd om het kadastraal inkomen te kunnen vaststellen of wijzigen. Zo moeten Belgische kopers of verkopers voortaan spontaan, binnen de vier maanden, het verwerven of vervreemden van een goed melden bij het kadaster. Zij die nu al eigenaar zijn, krijgen bij wijze van overgangsmaatregel één jaar tijd om dat te melden, uiterlijk op 31 december 2021. Daar blijft het niet bij. Net zoals eigenaars van Belgische panden, moet het in gebruik nemen of het verhuren van nieuwe gebouwen of van herbouwingen spontaan worden aangegeven. Dat geldt ook als werken worden voltooid.

Al die gegevens zullen dan worden verwerkt en per eigendom leiden tot een kadastraal inkomen, dat meestal vrijgesteld zal zijn van belasting. Er zal enkel rekening mee worden gehouden om het belastingtarief te bepalen dat van toepassing is op de andere inkomsten. De administratie wordt opgezadeld met zeer veel werk voor, in het beste geval, hooguit een paar honderden euro’s extra belasting. Is er een kosten-batenanalyse gebeurd?

Zonder veel rumoer wordt van de gelegenheid gebruikgemaakt de administratieve boete voor het niet naleven van die aangifteverplichtingen substantieel te verhogen. De boete bestaat al voor onroerend goed in België, maar is nieuw voor wat het buitenland betreft. Vandaag kan een boete van 50 tot 1250 euro worden opgelegd. Die bedragen worden voor alles verhoogd naar 250 tot 3000 euro, of een verhoging tussen 400 en 140 procent. De boetes liggen meestal zelfs hoger dan de belasting zelf. U bent gewaarschuwd.