Betalen verhuurders meer belastingen als huurders thuiswerken?

“Waarom wil mijn verhuurder niet dat ik thuiswerk?” wordt me weleens gevraagd. Het antwoord ligt voor de hand: omdat de verhuurder vreest zwaarder te worden belast. Meestal is die vrees onterecht.

Als een huurder zijn huurwoning of een deel ervan voor het uitoefenen van zijn beroep gebruikt, wordt de verhuurder belast op zijn werkelijke huurinkomsten, en niet op basis van het lagere kadastraal inkomen van de woning. Daarom bevat nagenoeg elk woonhuurcontract een clausule die de huurder verbiedt het gehuurde pand voor zijn beroep te gebruiken. De vraag is wat onder dat beroepsgebruik wordt verstaan. Een pertinente vraag, zeker nu thuiswerk na corona ingeburgerd is en zowat elke ‘hoofdarbeider’ één of meerdere dagen per week thuis werkt, en dus de woning de facto voor het beroep gebruikt.

Wanneer wordt de verhuurder zwaarder belast, op zijn werkelijke huurinkomsten? Daarvoor is niet alleen vereist dat de huurder de woning beroepsmatig gebruikt, bijvoorbeeld in het kader van thuiswerk, maar ook dat de huur geheel of gedeeltelijk als een beroepsuitgave wordt geboekt. Dus enkel wanneer de huur fiscaal als een beroepsuitgave wordt afgetrokken, door de huurder zelf of door zijn werkgever die de huur als kostenvergoeding aan hem terugbetaalt, wordt de verhuurder belast op de werkelijke huur. Een huurder die thuiswerkt en daarvoor van zijn werkgever de gebruikelijke belastingvrije thuiswerkvergoeding van maximaal 150 euro per maand ontvangt, beantwoordt in feite aan de beschreven situatie. De kostenvergoeding dekt immers de kosten voor kantoorruimte thuis, zoals de huur, en de vergoeding wordt door de werkgever geboekt als kosten. De huur wordt dus afgetrokken als beroepsuitgave, zij het onrechtstreeks via de forfaitaire thuiswerkvergoeding.

Toch – hocus pocus – neemt de fiscus bij monde van de minister van Financiën aan dat in die situatie de verhuurder niet wordt belast op de werkelijke huur, maar belast blijft op basis van het kadastraal inkomen. Dat is uiteraard in het voordeel van de verhuurder en de thuiswerkende huurder. Enkel wanneer de huurder of zijn werkgever de huur zelf als beroepskosten inbrengt, is er een hogere belastingdruk voor de verhuurder. Even terzijde: volgend jaar zou de huurder die zijn huur als beroepskosten wenst in te brengen, de persoonsgegevens van zijn verhuurder in de belastingaangifte moeten opnemen, zodat de fiscus automatisch de link kan leggen tussen de fiscaal afgetrokken huur (in hoofde van de huurder) en de te belasten huur (in hoofde van de verhuurder), maar die meldplicht is uiteindelijk nog niet in een wet opgenomen.

Als de thuiswerker eigenaar is van zijn woning, heeft hij de mogelijkheid een deel van die woning af te schrijven als beroepskosten. Is de thuiswerker gehuwd met een contract ‘scheiding van goederen’ of woont hij samen – wettelijk of feitelijk – dan is de woning doorgaans in onverdeeldheid. Dat wil zeggen, beide partners zijn voor de helft eigenaar van de woning. In dat geval wordt de afschrijving beperkt én tot het thuiswerkgedeelte van de woning én tot het eigendomsaandeel (50 procent). Gebruikt één partner 10 procent van de woning als thuiswerkkantoor, dan kan hij of zij slechts 5 procent van de woning effectief afschrijven.

Is de thuiswerker daarentegen gehuwd zonder contract, in het wettelijk stelsel, dan valt de woning in de gemeenschap en wordt aangenomen – opnieuw hocus pocus – dat elke partner eigenaar blijft van de hele woning. Gebruikt in dat geval één partner 10 procent van de woning als thuiswerkkantoor, dan kan hij de volledige 10 procent van de woning afschrijven. Of hoe fiscale regimes niet alleen kunnen verschillen naargelang van de samenlevingsvorm, maar ook binnen eenzelfde samenlevingsvorm – het huwelijk – verschillen naargelang van het toegepaste vermogensstelsel.