Door de historisch lage rente maken heel wat beleggers de overstap naar een appartement of een studio als belegging. Welk nettorendement mag je verwachten? En hoe zit dat fiscaal?
Aangezien een spaarrekening zo goed niets meer opbrengt, wordt almaar vaker belegd in studio’s en appartementen om te verhuren. In tegenstelling tot wat mooie brochures doen geloven ligt het nettorendement van de jaarlijkse huur doorgaans maar tussen 2 en 3 procent van de aankoopprijs, inclusief registratierechten en/of btw. Daar zitten de kosten en ook de fiscaliteit voor iets tussen.
Een handig vuistegeltje is dat je jaarlijkse nettorendement gelijk is aan acht maanden huur. Bij nieuwbouw kan dat tot negen maanden oplopen, omdat er weinig kosten zijn. Wie die vuistregel toepast en netto op 2,5 procent van de aankoopprijs of meer uitkomt, doet doorgaans een goede zaak.
Belastingen
Wie een appartement of een studio verhuurt aan een privépersoon voor privédoeleinden, wordt niet belast op de ontvangen huur, maar enkel op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) maal 1,4. Dat valt goed mee, en komt vaak overeen met pakweg 1 à 1,5 maand brutohuur. Let wel, de kosten (afschrijvingen, verzekeringen, herstellingen, enzovoort) mag je niet fiscaal aftrekken.
Enkel de intresten op de lening om het pand te kopen zijn (beperkt) fiscaal aftrekbaar. Je hebt evenwel geen recht op de woonbonus (Vlaanderen) of een chèque habitat (Wallonië), want dat geldt enkel voor de eigen woning.
Naast de belasting op de huur in je personenbelasting moet je ook de onroerende voorheffing of de grondbelasting betalen. Die worden berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen. De tarieven verschillen sterk per gemeente.
Verkoop
Je hoopt natuurlijk ook het pand ooit te verkopen met een mooie meerwaarde. Maar wat betaal je nog aan de fiscus, naast de registratierechten (of btw) bij de aankoop? In principe wordt je niet belast op de winst bij verkoop als er ten minste vijf jaar tussen de aankoop en de verkoop van het pand zit. Is dat niet het geval, dan word je belast tegen 16,5 procent op de forfaitair berekende meerwaarde.
