Aanslagbiljet onroerende voorheffing: goed controleren is de boodschap

De aanslagbiljetten in de onroerende voorheffing vallen rond deze tijd in de brievenbus. Hoe wordt die voorheffing berekend? Op welke verminderingen kunt u aanspraak maken? En hoe tekent u bezwaar aan tegen een verkeerde berekening?

Bent u eigenaar van een woning, een appartement of een grond, dan draagt u daarop elk jaar onroerende voorheffing af. U betaalt die de eerste keer vanaf het jaar dat volgt op het jaar dat u de woning in gebruik neemt. Als u tegen het einde van het jaar wilt verhuizen, doet u er dus goed aan te wachten tot januari. Zo bespaart u één jaar onroerende voorheffing.

Koopt u een woning in de loop van 2016, dan moet de verkoper in principe de onroerende voorheffing voldoen voor het hele jaar. In de praktijk komen de koper en de verkoper meestal een verdeling pro rata temporis overeen. Die wordt opgenomen in de verkoopovereenkomst of de notariële akte. De fiscus is niet gebonden door die overeenkomst en stuurt het aanslagbiljet in de loop van het jaar naar de verkoper, die op 1 januari nog de eigenaar was. Hij wordt ook verondersteld de belasting te betalen. De verkoper kan aan de fiscus via een bezwaarschrift een splitsing tussen beide eigenaars vragen.

Verhuurt u als eigenaar een woning aan iemand die ze gebruikt als hoofdverblijfplaats, dan bepaalt de woninghuurwet dat u de onroerende voorheffing niet ten laste mag leggen van de huurder. U moet de belasting betalen, zelfs als u daarover in de huurovereenkomst andere afspraken maakt.

In het Brusselse Gewest is de onroerende voorheffing sinds 2016 gemiddeld 10 à 12 procent duurder, naargelang van de gemeente waar u woont. Als compensatie krijgen eigenaars die zelf in hun woning wonen vanaf 2017 een premie van 120 euro per jaar.

De berekening

De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen van het goed op 1 januari van het aanslagjaar. Dat is het basis kadastraal inkomen, dat elk jaar wordt aangepast aan de stijging van de consumptieprijzen. Voor het aanslagjaar 2016 is de indexatiecoëfficiënt 1,7153. U vindt die op het aanslagbiljet. Bedraagt het basis kadastraal inkomen van uw woning bijvoorbeeld 1727 euro, dan loopt dat in 2016, na de indexatie en de afronding, op tot 2962 euro. De indexatie heeft tot gevolg dat de berekeningsbasis elk jaar verhoogt.

De gewesten berekenen een percentage op het geïndexeerde kadastraal inkomen. In het Waalse en het Brusselse Gewest is dat 1,25 procent, en 0,8 procent voor gebouwen die als sociale woningen worden verhuurd. In het Vlaamse Gewest is het tarief 2,5 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen, en 1,6 procent voor gebouwen die toebehoren aan OCMW’s, gemeenten, het Vlaams Woningfonds, de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en erkende sociale huisvestingsmaatschappijen en die als sociale woningen worden verhuurd.

Op het basistarief passen de provincies en de gemeenten zogenoemde opcentiemen toe. Eén opcentiem is gelijk aan 1 procent bijkomende belasting berekend op de gewestelijke onroerende voorheffing. Het grootste deel gaat naar de gemeenten, die net zoals de provincies elk jaar autonoom de opcentiemen bepalen. De opcentiemen op de onroerende voorheffing hebben niets te maken met de aanvullende gemeentelijke opcentiemen op de personenbelasting. Een gemeente kan lage of geen opcentiemen toepassen op de personenbelasting, maar toch hoge opcentiemen op de onroerende voorheffing. Denk bijvoorbeeld sommige kustgemeentes, waar de inwoners geen of weinig aanvullende gemeentebelasting op de personenbelasting betalen, maar wel hoge opcentiemen op de onroerende voorheffing.

Stel dat u eigenaar bent van een woning met een basis kadastraal inkomen van 1727 euro. Geïndexeerd komt dat voor 2016 neer op 2962 euro. De provincie past 295 opcentiemen toe, de gemeente 1450. In het Waalse en het Brusselse Gewest betaalt u – in de veronderstelling dat de provincie en de gemeente dezelfde opcentiemen op de onroerende voorheffing berekenen – een belasting van 2962 euro (geïndexeerde kadastraal inkomen) x 1,25 procent (basisheffing voor de gewesten) = 37,02 euro. Daarbovenop heft de provincie 295 opcentiemen of 37,02 euro x 295/100 = 109,2 euro, en de gemeente 1450 opcentiemen of 37,02 euro x 1450/100 = 536,79 euro. De totale belasting bedraagt 37,02 euro (gewest) + 109,2 euro (provincie) + 536,79 euro (gemeente), of 638,01 euro.

In het Vlaamse Gewest is de basisheffing 2962 euro (geïndexeerde kadastraal inkomen) x 2,5 procent (basisheffing Vlaamse Gewest) = 74,05 euro. Voor de provincie komt daar 74,05 euro x 295/100 = 218,45 euro bij, en voor de gemeente 74,05 euro x 1450/100 = 1073,72 euro, of in totaal 1366,22 euro.

De verminderingen

Eigenaars krijgen in de drie gewesten in sommige gevallen een vermindering. Het is belangrijk dat u op het aanslagbiljet controleert of die correct zijn berekend. In Vlaanderen worden die verminderingen automatisch afgehouden. In Brussel en Wallonië moeten ze worden aangevraagd.

De vermindering voor de bescheiden woning

De onroerende voorheffing daalt met 25 procent, als het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de eigen woning niet hoger is dan 745 euro. Bent u ook de eigenaar van andere onroerende goederen in Vlaanderen en Brussel, dan worden de kadastrale inkomens opgeteld bij die van uw eigen woning. Blijft het totaal onder 745 euro, dan wordt de vermindering toegepast. In het Waalse Gewest wordt de vermindering enkel afgehouden voor de enige woning. Ze wordt verhoogd tot 50 procent gedurende vijf jaar voor een nieuwbouwwoning of -appartement, als het geïndexeerde kadastraal inkomen niet hoger is dan 745 euro en de andere voorwaarden vervuld zijn.

De vermindering voor kinderlast

In het Vlaamse Gewest krijgen gezinnen een vaste vermindering als ze minstens twee kinderen hebben die recht geven op kinderbijslag. Gehandicapte kinderen tellen dubbel. De Vlaamse gewestelijke basisheffing wordt in 2016 verminderd met 7,66 euro voor twee kinderen, 12,13 euro voor drie kinderen, 16,99 euro voor vier kinderen, 22,27 euro voor vijf kinderen en 27,93 euro voor zes kinderen. Omdat de gewestelijke belasting lager is, dalen ook de provinciale en de gemeentelijke opcentiemen.

Het Brusselse Gewest geeft een vermindering van 10 procent per kind ten laste, op voorwaarde dat u minstens twee kinderen hebt, van wie minstens één fiscaal ten laste is. Gehandicapte kinderen tellen ook in Brussel dubbel. In het Waalse Gewest krijgt u per persoon ten laste – en dus niet alleen per kind – een totale vaste vermindering van 125 euro. Gehandicapte personen tellen voor twee. In de praktijk wordt de gewestelijke basisheffing verminderd met 125 euro x 100/(100 + opcentiemen). Op de lagere voorheffing worden de opcentiemen berekend.

Een voorbeeld

Stel dat u eigenaar bent van een woning met een geïndexeerd kadastraal inkomen van 2962 euro en u twee kinderen ten laste hebt. De provincie past 295 opcentiemen toe, de gemeente 1450. In het Waalse en het Brusselse Gewest betaalt u dan een gewestelijke basisheffing van 37,02 euro. In het Vlaamse Gewest is dat 74,05 euro. De vermindering in de drie gewesten wordt dan als volgt toegepast.

In het Waalse Gewest bedraagt de nettobasisheffing 37,02 euro basisheffing min 13,55 euro vermindering kinderen = 23,47 euro. De provinciale onroerende voorheffing is 23,47 euro x 295/100 = 69,24 euro, en de gemeentelijke voorheffing 23,47 euro x 1450/100 = 340,31 euro. Netto is er 433,02 euro verschuldigd.

In het Brusselse Gewest bedraagt de provinciale onroerende voorheffing 37,02 euro basisheffing x 295/100 = 109,2 euro, en de gemeentelijke voorheffing 37,02 euro basisheffing x 1450/100 = 536,79 euro. De totale roerende voorheffing is 638,01 euro. Na afhouding van de vermindering van 127,6 euro (2 x 10%) betaalt u netto 510,41 euro.

In het Vlaamse Gewest bedraagt de nettobasisheffing 74,05 euro basisheffing min 7,66 euro vermindering kinderen = 66,39 euro. De provinciale onroerende voorheffing is 66,39 euro x 295/100 = 195,85 euro, de gemeentelijke voorheffing 66,39 euro x 1450/100 = 962,65 euro. Netto bent u 1224,89 euro verschuldigd.

Bezwaar aantekenen

Als blijkt dat uw aanslagbiljet niet correct is, kunt u een gemotiveerd, schriftelijk bezwaar indienen binnen de drie maanden na de derde werkdag die volgt op de verzenddatum op het aanslagbiljet. U moet een kopie van het aanslagbiljet toevoegen en het bezwaar opsturen naar de Vlaamse Belastingdienst of via de site belastingen.vlaanderen.be. Woont u in het Brusselse of het Waalse Gewest, dan moet u uw bezwaarschrift sturen naar de federale overheidsdienst Financiën.