Wordt het duurder om te verhuizen? 10 vragen en antwoorden over de hervorming van de woonfiscaliteit

De Vlaamse regering heeft in haar Septemberverklaring een hervorming van de woonfiscaliteit aangekondigd. De regering wil de drempel verlagen voor mensen die een eerste eigendom kopen, maar zoals altijd zit de duivel in de details.

De hervorming van de woonfiscaliteit heeft een impact op verschillende groepen mensen. Ten eerste zijn er de jongeren die voor het eerst een huis of appartement kopen om erin te wonen, ook wel de starters genoemd. Ten tweede zijn er de mensen die al een eigendom hebben, maar liever verhuizen omdat hun woning niet meer aan alle wensen of noden voldoet. Ten derde zijn er de mensen die vastgoed kopen als belegging of de investeerders. Voor elk van die drie groepen zijn de effecten anders.

1. Wordt het gemakkelijker voor starters om een woning te kopen?

Ja. Vanaf 1 januari 2022 betaalt u bij de aankoop van de enige eigen woning 3 procent registratiebelasting in plaats van 6 procent. Voor John Romain, de oprichter van het adviesbureau Immotheker Finotheker, is het duidelijk. “Voor jongeren kan de halvering van de registratierechten – officieel de verkooprechten – echt wel verschil maken tussen genoeg eigen middelen of niet.”

Kniesoren merken op dat de verlaging van de registratierechten tot hogere prijzen zou kunnen leiden, omdat de mensen het extra budget zullen gebruiken om meer te bieden op hun droomwoning.

Geert Goeyvaerts, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, legt uit dat het geen verschil maakt of de prijzen stijgen of dalen. “Je kan niet lenen om de verkooprechten te betalen, maar je kan wel de waarde van je woning bijna volledig lenen. Jonge mensen die nog maar weinig gespaard hebben, kunnen die duizenden euro’s niet opbrengen. Vooral de jongelui die geen sponsoring van ouders of grootouders krijgen, zullen het gemakkelijker krijgen om een eigen woning te kopen door de lagere belasting bij aankoop.”

De administratieve kosten bij de bank, de notariskosten en de btw tikken ook al snel aan tot enkele duizenden euro’s. Daaraan verandert niks. En het wordt niet per se gemakkelijker om te lenen (zie punten 8 en 10).

2. Hebben starters dan meer budget om hun woning energiezuiniger te maken?

Ja. U kunt de registratierechten voor de enige eigen woning doen zakken van 3 naar 1 procent door binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie te doen, of door een sloop gevolgd door heropbouw. Het verschil met de standaard registratierechten was tot nu kleiner: 5 in plaats van 6 procent. Let wel: als achteraf blijkt dat uw woning toch niet aan alle voorwaarden voldoet, moet u alsnog de gewone aankoopbelasting betalen, plus een verhoging van 20 procent. Loont het de moeite om te investeren in de energieprestaties van uw woning? Als de energieprijzen zo hoog blijven als vandaag, dan is elke vermindering van het energieverbruik welkom.

Bovendien kan de duurzaamheid van een woning volgens specialisten de komende jaren een belangrijke factor worden in de prijs van een woning. “Woningen die goed geïsoleerd zijn en aan hoge energienormen voldoen, zullen de komende jaren hun waarde beter behouden”, zegt Johan Van Gompel, vastgoedeconoom van KBC. Er is ook al langer een vermindering van de onroerende voorheffing mogelijk voor woningen die ingrijpend energetisch gerenoveerd zijn. Voor woningen met een E90-peil gaat het om een vermindering van 50 procent en voor woningen met een E60-peil is het 100 procent.

3. Blijft er een bijkomende vermindering van registratierechten voor bescheiden woningen?

Ja. Bij de afschaffing van het klein beschrijf in juni 2018 werd een vermindering van de registratierechten ingevoerd voor de enige eigen bescheiden woning. Bescheiden woningen werden gedefinieerd als woningen met een maximale aankoopprijs van 200.000 euro, of 220.000 euro in de Vlaamse Rand rond Brussel of een van zestien kernsteden. Ook na 1 januari 2022 blijft deze vermindering voor bescheiden woningen bestaan, al halveert ze wel van 5600 naar 2800 euro “evenredig met de verlaging van het tarief”. Voor bescheiden woningen die een ingrijpende energetische renovatie krijgen, zakt de vermindering van 4800 naar 960 euro.

4. Wordt het duurder om in vastgoed te beleggen?

Ja. De registratierechten bij de aankoop van elke andere dan een enige eigen woning stijgen van 10 naar 12 procent. Er is alleen een uitzondering voor landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10 procent behouden blijft.

5. Zullen de vastgoedprijzen in België hierdoor dalen?

Allicht niet, maar mogelijk zullen de vastgoedprijzen minder snel stijgen. Johan Van Gompel verwacht dit jaar een prijsstijging van 5,5 procent en volgend jaar 2,5 à 3 procent. Hij verwacht dat “de dynamiek van de prijsstijging” zal afzwakken, maar hij houdt bij zijn voorspelling ook rekening met de rente die wat omhoog kruipt, de verplichte schatting van woningen (zie vragen 8 tot en met 10) en de demografische evolutie. “De komende jaren komen er naar verwachting elk jaar 0,5 procent gezinnen en dus vraag naar woningen bij. Dat is een iets minder sterke stijging dan de voorbije vijf à tien jaar.”

Van Gompel voegt eraan toe dat het effect van de gewijzigde fiscaliteit zich moeilijk laat meten. In juni 2018 werd het standaardtarief van de registratierechten al verlaagd van 10 naar 7 procent voor de enige eigen woning. In januari 2020 volgde een verlaging van 7 naar 6 procent. Die zorgden niet voor een duidelijke prijsdaling op de Belgische vastgoedmarkt, “maar er bestaan wél verschillende studies die aantonen dat een stijging van de belastingen bij de aankoop een negatief effect heeft op de prijs en het aantal verkopen”, stipt Geert Goeyvaerts aan.

“De lage rente heeft de effecten van de vorige verlagingen gemaskeerd”, meent Johan Van Gompel. “Dat is een dominante factor die de appetijt bij de investeerders heeft aangewakkerd. Vastrentende beleggingen brachten niet veel meer op en vastgoedbeleggingen zijn daardoor aantrekkelijk geworden. Bovendien kon ook almaar goedkoper geleend worden. Al gaan de vastgoedbeleggers doorgaans niet heel grote leningen aan. Bovendien is de geïntegreerde woonbonus afgeschaft bij de verlaging van de registratierechten in 2020. Het verlies van die belastingvermindering voor de leningslasten en de vermindering van de registratierechten hebben elkaar wat gecompenseerd.”

Daar komt bij dat de vastgoedmarkt stevig verstoord werd door de covid-19-crisis. “Vooral de investeerders zijn actief gebleven en hebben de prijzen nog opgedreven. De gezinnen die op zoek waren naar vastgoed om in te wonen, hebben een tijd geen woningen kunnen bezichtigen. De onzekerheid over het inkomen en de tijdelijke werkloosheid hebben een tijdlang voor minder transacties gezorgd. Er is een inhaalbeweging ingezet in de tweede helft van 2020 en in 2021. Het voorbije anderhalf jaar is het daardoor moeilijk te zeggen wat de drijvende krachten achter de vastgoedmarkt waren.”

6. Wordt het duurder om te verhuizen?

Ja, maar niet voor iedereen en niet vóór 1 januari 2024. De meeneembaarheid van de registratierechten wordt afgeschaft met ingang van 1 januari 2024. Die meeneembaarheid hield in dat u het verkooprecht betaald op een vorige woning, in mindering kunt brengen bij het verkooprecht dat u op een volgende woning moet betalen, met een maximum van 13.000 euro. Tot en met 31 december 2023 krijgen kopers de keuze tussen de nieuwe tarieven van 3 of 1 procent, maar dan kunnen ze geen gebruik maken van de meeneembaarheid, of de oude tarieven van 6 en 5 procent, met meeneembaarheid. Ook het hogere tarief van 12 procent voor vastgoedbeleggers kan nog twee jaar gecombineerd worden met de meeneembaarheid.

“De telefoon stond roodgloeiend”, laat John Romain van Immotheker Finotheker in een persbericht weten. “De impact op de aankoop van een huis is duidelijk voor wie nog geen eigendom heeft, maar wat als je er wel al een hebt en dat verkoopt? Zo’n 15 procent van de kopers bij Immotheker Finotheker bevindt zich in die situatie.” Daarom berekende Immotheker Finotheker het exacte bedrag waarbij de halvering van de registratierechten interessanter wordt dan de meeneembaarheid. Dat ligt vrij hoog op 433.333 euro.

Wie minder betaalt dan 433.333 euro, kiest best voor de meeneembaarheid. Wie meer betaalt, kiest beter voor de nieuwe registratierechten. En vanaf 2024 zijn enkel de kopers die meer dan 433.333 euro neertellen voor de enige eigen woning, beter af zijn met het nieuwe systeem dan met het oude systeem.

Johan Van Gompel vindt de afschaffing van de meeneembaarheid in contradictie met de verlaging van de registratierechten. “We hebben net meer mobiliteit op de woon- en arbeidsmarkt nodig”, vindt hij. Het gaat dan bijvoorbeeld om gezinnen waarvan de kinderen het huis uit zijn en het huis te groot is geworden. “Ons vastgoedpatrimonium wordt niet optimaal benut, omdat veel mensen blijven wonen in woningen die niet meer aangepast zijn aan hun noden.”

Ook Geert Goeyvaerts vreest een negatief effect op de woonmobiliteit, maar minder op de arbeidsmobiliteit. “Als mensen die willen verhuizen daarbij gehinderd worden, dan kan dat een enorme impact hebben op onze welvaart.”

7. Zullen er minder mensen in vastgoed investeren?

Moeilijk te voorspellen. “In Toronto is onlangs bestudeerd wat een verhoging van de verkooprechten voor iedereen betekent. Blijkt dat het aandeel van de investeerders in de aankopen daardoor steeg”, vertelt Geert Goeyvaerts. Een stijging van de verkooprechten voor investeerders en een verlaging van verkooprechten voor starters kan ervoor zorgen dat er minder in vastgoed wordt geïnvesteerd. “Ik denk dat het aandeel van de investeerders op de Belgische vastgoedmarkt overschat wordt. We hebben ooit de transacties in België gekoppeld aan de database van MyRent (de app van de overheid om huurcontracten te registreren, nvdr) om uit te vissen hoeveel vastgoed er gekocht en vervolgens verhuurd wordt. Voor huizen kwamen we uit op 3 à 4 procent, wat in lijn is met studies uit het buitenland. Voor appartementen konden we de oefening niet maken.”

Johan Van Gompel is er niet zeker van dat de verhoging van de registratierechten van 10 naar 12 procent voldoende is om de investeerders af te schrikken. “De kans is reëel dat de rente nog lang op een relatief laag niveau blijft, en dat is een dominante factor in de beslissing van investeerders om vastgoed te kopen. Het risico bestaat dat de maatregelen van de Vlaamse overheid een maat voor niets zijn. Het zou best kunnen dat de vraag van investeerders even hoog blijft, gecombineerd met de vraag van jongeren die een financiële duw in de rug krijgen van hun ouders, ervoor zal zorgen dat de prijsdynamiek dezelfde blijft.” Het is dus niet zeker dat de ingreep van de overheid voor een temporisering van de prijsstijgingen zal zorgen.

8. Bent u verplicht uw woning te laten schatten?

Neen. De banken zijn vanaf 1 januari 2022 wél verplicht schattingen te maken vooraleer ze woonkredieten toekennen, maar ze mogen dat ook doen op basis van interne statistische modellen. Er hoeft niet per se een onafhankelijke schatter aan te pas komen. “Er zit een overdrijving van 10 à 15 procent in de markt”, zegt Johan Van Gompel. “Dat is op zich niet zo’n groot probleem, maar als die overdrijving blijft oplopen dan komt er op een bepaald moment een correctie van de prijzen en een mogelijke overdrijving in omgekeerde zin. Dat laatste wil de bankentoezichthouder vermijden. De toezichthouder wil dat de banken voorzichtig zijn en zich bewust zijn van de risico’s.”

9. Komen er bij die schatting kosten kijken?

Niet per se. Als de schatting gebeurt op basis van statistische modellen, dan zijn er allicht geen extra kosten voor de kredietnemer. Als de bank het nodig vindt om een onafhankelijke schatter langs te sturen, zullen er wel kosten zijn. Het gebeurt nu al dat banken schatters sturen, als ze twijfelen over de waarde van een woning of de terugbetalingscapaciteit van de kredietnemer. Kredietnemers krijgen dan vaak wel een korting op de rentevoet in ruil voor de kosten die ze lijden door de schatting.

10. Zal de verplichte schatting de prijzen drukken?

Moeilijk te voorspellen. “We weten dat mensen geen rationele wezens zijn, ze laten zich soms meeslepen in biedingen. Er valt iets voor te zeggen om in te grijpen, om te verhinderen dat sommigen zich te diep in de schulden steken”, vindt Geert Goeyvaerts. “Een verplichte schatting kan dat misschien verhelpen, maar is het de meest efficiënte manier? En tegelijk verhinder je misschien dat mensen die het financieel wél aankunnen omdat ze veel verdienen, een lening krijgen. Iemand met veel spaarcenten maar weinig inkomen zal dan mogelijk meer kunnen bieden op een woning dan iemand met weinig spaarcenten maar veel inkomsten. Je krijgt dan gewoon een verschuiving op de markt.”

Geert Goeyvaerts: “De vraag is ook hoe strikt die schattingen opgevolgd worden. Zullen mensen enkel nog het bedrag van de schatting kunnen lenen, of 5 procent meer, of 10 procent meer? Dat is niet helemaal duidelijk. Het is ook mijn expertise niet.” Goeyvaerts vindt het ook moeilijk om als econoom een fundamentele waarde te kleven op een woning. “Voor sommige mensen is een bepaalde ligging, in dezelfde straat als familie bijvoorbeeld, veel waard. Sommige economen zeggen: de waarde van een woning is wat de koper bereid is te betalen.”

Johan Van Gompel vindt het ook vreemd dat de Europese Bankenautoriteit (EBA) een schatting in heel de Europese Unie verplicht. “Een schatter kijkt naar de ligging, specifieke kenmerken van de woning, enzovoort, maar ook naar de prijzen die recentelijk in de buurt betaald zijn voor woningen. De overwaardering sluipt zo ook in de schattingen. In de interne modellen kunnen banken eventueel wel rekening houden met die overwaardering en andere risico’s, zoals overstromingsgevaar of de isolatie van een woning.”