Online bieden op vastgoed kan uw portefeuille schaden

Bent u ook op zoek naar een zogenoemde Instagram-woning? Dan beschikt u maar beter over een goed gevulde spaarpot, flink wat lef en een meer dan gemiddelde reactiesnelheid. In de eerste zes maanden van dit jaar stegen de huizenprijzen in Vlaanderen met ruim 5 procent. Vooral voor de meest gewilde woningen is de concurrentie loodzwaar en is het traditionele fysieke vastgoedkantoor lang niet meer het enige verkoopkanaal.

“Het waren zes zotte maanden”, blikt Johan Krijgsman terug op de eerste helft van 2021. De CEO van het vastgoedbedrijf ERA, de marktleider in ons land, heeft het niet alleen over de forse prijsstijgingen op de Vlaamse particuliere vastgoedmarkt, maar ook over het opmerkelijk grote aantal transacties. Cijfers van de Federatie van het Notariaat bevestigen dat: in de eerste helft van 2021 vonden maar liefst 17 procent meer transacties plaats dan in de eerste helft van 2019, vóór corona toesloeg.

Toch waarschuwt Krijgsman voor te snelle conclusies. “De gemiddelde prijs van een woning of een appartement in Vlaanderen is in enkele maanden inderdaad fors gestegen, maar dat betekent niet dat een woning plots ook zoveel onbetaalbaarder is geworden. Door de lage rente en de automatische loonindexering hield de stijging van de huizenprijzen tot het begin van de pandemie min of meer gelijke tred met de stijgende koopkracht. De voorbije twaalf maanden veranderde dat. Toen zagen we echt een explosieve prijsstijging voor een bepaalde categorie vastgoed: goed gelegen, instapklare en relatief moderne woningen met de nodige buitenruimte.”

Krijgsman noemt ze ‘Instagram-woningen’, naar analogie met de vele foto’s van huizen op dat sociale medium die vaak dezelfde sfeer oproepen. De vraag naar die woningen – vaak in de groene stadsrand of in de buurt van grote invalswegen – is veel groter dan het aanbod, en dus moeten kandidaat-kopers niet alleen bereid zijn dieper in de buidel te tasten, ze moeten vooral ook over stalen zenuwen beschikken om het huis binnen te rijven.

In dat segment heeft de vastgoedmarkt de voorbije jaren een ingrijpende transformatie ondergaan. Het bieden onder gesloten omslag is populair geworden, terwijl kandidaten nu ook op onlineplatforms zoals Biddit en Bidimo tegen elkaar kunnen opbieden. In het geval van Bidimo, een onlineplatform voor makelaars, kan dat zelfs realtime. Er is wel een fundamenteel verschil tussen beide platformen: een bod via Biddit wordt ingediend bij een notaris en is hoe dan ook bindend. Dat is niet zo op Bidimo. Bij biedingen onder gesloten omslag hangt het af van de afspraken die zijn gemaakt.

Omgekeerd behoudt de verkoper van een pand zowel via Bidimo als via Biddit nog altijd de vrijheid om het pand niet te verkopen aan de hoogste bieder. Bij een openbare verkoop via Biddit – waarbij dus ook altijd een notaris betrokken is – worden dan wel al vaste kosten ingehouden. Zo’n openbare verkoop loopt maximaal acht dagen en het aangekochte pand moet binnen de zes weken betaald zijn. Kandidaat-kopers maken vooraf dus maar beter al hun huiswerk en gaan bijvoorbeeld al eens uitvoerig met hun bank praten.

Weinig controle

Johan Krijgsman ontkent niet dat de verkoop van woningen per opbod in de lift zit, maar nuanceert dat ook. “Ik durf daar niet meteen een cijfer op te kleven, maar het gaat nog altijd maar om een relatief klein percentage van de markt. Hooguit 5 procent, schat ik. Voor de verkoper is het wel een bijzonder interessante formule als er veel belangstelling bestaat voor het pand.”

Ook voor de kandidaat-kopers zit er een positieve kant aan. Terwijl ze in de traditionele kanalen doorgaans amper tijd hebben om een bod uit te brengen of de knoop door te hakken, krijgen per opbod veel meer kandidaten de kans om mee te dingen naar een populair pand. Daar staat dan weer tegenover dat de gegadigden – zeker bij biedingen onder gesloten omslag – vaak geneigd zijn meer te bieden dan de vraagprijs, in de hoop zo andere kandidaten te overtroeven. Of ze laten zich online meeslepen in het biedproces en bieden boven hun mogelijkheden. “Ik geef kopers altijd dezelfde raad wanneer ze op een woning willen bieden: maak voor jezelf vooraf uit wat je maximale prijs is. Het uitgangspunt moet zijn dat je blij bent als je het goed tegen die prijs verwerft, maar dat je geen spijt hebt als je naast de woning grijpt, omdat je misschien toch nog 5000 euro meer op tafel had kunnen leggen. Ik vind het geen goed idee meteen 10 procent meer te bieden dan de vraagprijs. Alles hangt af van de instapprijs en de mate waarin die de werkelijke waarde van de woning weerspiegelt.”

Krijgsman waarschuwt ook kandidaat-verkopers. Omdat de vraag naar populaire panden veel groter is dan het aanbod, ligt de verkoopprijs voor dat segment regelmatig een stuk hoger dan de vraagprijs. “Voor panden die een stuk minder goed in de markt liggen, dreigt het omgekeerde: zij halen met een biedingsprocedure soms maar 80 procent van de marktwaarde. Voor de verkoper komt het er dus op aan het juiste kanaal te kiezen voor de woning.”

Notaris Katrin Roggeman, de voorzitter van de Federatie van het Notariaat, waarschuwt vooral voor het gebrek aan transparantie bij biedingen onder gesloten omslag of onlineverkopen. “Op Bidimo is er geen enkele controle op de identiteit van de bieders. En de koper heeft nooit de garantie dat hij de woning effectief kan kopen, ook niet als hij de hoogste prijs geboden heeft. Je weet ook niet wat je tegenkandidaten bieden. Wie op een woning biedt onder gesloten omslag of via de onlineplatformen, moet ook beseffen dat het echte verkoopproces achteraf nog moet worden opgestart.” Er moet nog altijd een compromis worden opgesteld en ondertekend. Pas daarna kan de akte worden verleden.

“De aankoop van een woning via die platformen valt helemaal niet te vergelijken met een openbare verkoop via Biddit”, zegt Roggeman. “Daar zijn de biedingen ook anoniem, maar de notaris kent de identiteit van de bieders wel en kan nagaan of ze aan de wettelijke voorwaarden voldoen. De notaris zorgt er dan ook voor dat het pand effectief wordt toegewezen aan de hoogste bieder, tenzij de verkoper dat bod te laag vindt.”

De verkoper bepaalt

De nieuwe digitale platformen kunnen de drempel om een woning te kopen ongetwijfeld verlagen. De kandidaat-kopers besparen tijd en kunnen om te even waar en wanneer meedingen naar de woning van hun dromen. En de verkoper bereikt via die weg meestal een veel ruimer publiek. Tegelijk houdt zo’n systeem praktische nadelen in, maar die gelden ook voor biedingen onder gesloten omslag. Zo is doorgaans geen uitgebreide professionele rondleiding mogelijk. Meestal worden voor zulke panden bezoekmomenten georganiseerd waarvoor kandidaten zich kunnen inschrijven, maar een echt professionele omkadering is lang niet altijd gegarandeerd. Daar staat tegenover dat heel populaire woningen die via de traditionele vastgoedkantoren en -sites worden aangeboden niet zelden al na enkele uren verkocht zijn. Een professionele rondleiding is dan doorgaans alleen weggelegd voor de heel snelle vogels.

Moraal van dit verhaal: de kandidaat-koper moet bijzonder goed beseffen in welke procedure hij precies stapt en wat daarvan de consequenties zijn. “Het probleem is natuurlijk dat de markt zo oververhit is dat de koper doorgaans weinig te kiezen heeft”, stelt notaris Katrin Roggeman vast. “Vandaag leidt de verkoper, terwijl de koper enkel kan volgen. Op zich heb ik daar geen probleem mee, maar er moet wel meer transparantie komen voor die koper, zodat hij voldoende mee is met de pro’s en de contra’s van een verkoopproces.”